행정처분 대응

재개발 구역에 2개월 산 세입자는 주거이전비와 이사비를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

재개발 세입자가 정비계획 공람공고일 당시 3개월 이상 거주하지 않았다면 주거이전비는 받기 어렵지만, 이사비는 거주기간과 관계없이 받을 수 있습니다. 주거이전비만 3개월 거주 요건이 있고 그 기준일은 공람공고일이라는 것이 판례와 현행 시행령입니다. 지금은 공람공고일과 본인 전입일을 나란히 확인해 두십시오.

주거이전비에서 빠졌다고 이사비까지 포기할 필요는 없습니다. 이사비는 3개월 거주 요건이 붙어 있지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

2026년 3월 보증금 8,000만원에 재개발 구역 안 다세대주택으로 이사한 K씨는 같은 해 5월 조합으로부터 3개월 이상 거주하지 않아 주거이전비와 이사비 대상이 아니라는 통지를 받았습니다. 알아보니 정비계획 공람공고는 K씨가 입주하기 전인 2025년 12월에 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발 구역에 2개월 살았으면 주거이전비를 못 받나요?

정비계획 공람공고일 당시 3개월 이상 거주하지 않았다면 주거이전비는 받기 어렵습니다. 공익사업으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자는 기준일 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 경우에만 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받습니다. 무허가건축물에 입주한 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」의 요건은 원안 당시와 같습니다. 다만 현재 2개월이라도 공람공고일 당시에는 이미 3개월 넘게 살고 있었다면 대상이 되므로, 전입일과 공람공고일을 나란히 놓고 계산해야 합니다.

3개월 거주는 어느 날짜를 기준으로 세나요?

정비계획에 관한 공람공고일입니다. 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010두5332 판결은 정비계획이 외부에 공표되어 주민이 정비사업 시행 예정을 알 수 있게 된 때인 공람공고일 당시 3개월 이상 거주한 세입자를 주거이전비 보상대상으로 본다고 판단했습니다. 공고 뒤 전입한 사람까지 넓히면 보상을 노린 전입을 막을 수 없다는 취지입니다.

현행 도시 및 주거환경정비법 시행령은 이 기준을 명문화해, 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 공람공고일로 본다고 정합니다. 거주 사실은 주민등록뿐 아니라 공과금 영수증, 임대차계약서 등으로도 증명할 수 있습니다.

거주기간이 짧아도 이사비는 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 이사비는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 사업시행지구 밖 등으로 이사하는 경우에 보상하는 것이고, 3개월 거주 요건이 없습니다. 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010두5332 판결도 사업 시행으로 이주하게 되는 거주자를 이사비 보상대상자로 보았습니다.

이사비를 받은 사람이 같은 사업지구 안으로 이사하면 이사비를 받을 수 없습니다. 조합이 주거이전비와 이사비를 한꺼번에 제외했다면 이사비 부분은 따로 다툴 여지가 큽니다.

재개발 세입자 주거이전비 대응 순서

• 기준일 확인 - 구청 고시로 정비계획 공람공고일을 확인합니다. 3개월 계산의 출발점입니다.
• 거주 증명 자료 수집 - 전입일, 임대차계약서, 공과금 영수증을 모읍니다. 주민등록과 실제 거주가 다를 때 쓰입니다.
• 이사비 분리 청구 - 주거이전비 제외와 별도로 이사비 지급을 요구합니다. 거주기간 요건이 없습니다.
• 재결 신청 청구 - 협의가 안 되면 사업시행자에게 재결 신청을 청구합니다. 보상 다툼의 공식 절차입니다.
• 행정소송 검토 - 재결에 불복하거나 재결 없이 지급을 거부하면 행정소송으로 다툽니다. 주거이전비 청구권은 공법상 권리입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 이주대책대상자에 해당하거나 무상 거주자인 경우에는 보상 항목이 달라져 계약서와 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·공익사업에 따른 주거이전비·이사비 청구와 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주거이전비는 몇 개월분을 받나요?
  세입자는 가구원수에 따라 4개월분을 받습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항의 내용이고, 금액은 같은 조 제4항에 따라 통계작성기관이 발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정합니다.
• 공람공고 뒤에 이사 왔으면 전혀 못 받나요?
  주거이전비는 받기 어렵습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제4항은 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 정비계획 공람공고일로 보므로, 그 이후 전입한 세입자는 3개월 요건을 채울 수 없습니다. 다만 이사비는 거주기간 요건이 없어 별도로 받을 수 있습니다.
• 주민등록이 늦게 됐으면 어떻게 증명하나요?
  다른 자료로 증명할 수 있습니다. 같은 시행규칙 제54조 제3항은 거주사실의 입증을 제15조 제1항 각 호의 방법으로 할 수 있다고 정하고 있어, 주민등록 외에 공과금 납부 영수증, 임대차계약서, 우편물 수령 기록 같은 자료가 쓰입니다. 실제 입주일을 보여 주는 자료를 모으십시오.
• 무허가 건물 세입자는 기준이 다른가요?
  다릅니다. 같은 시행규칙 제54조 제2항 단서는 무허가건축물 등에 입주한 세입자의 경우 사업인정고시일등 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주해야 주거이전비를 보상하도록 정합니다. 무허가 여부는 건축물대장과 등기로 확인합니다.
• 이사비는 누가 받을 수 있나요?
  사업 때문에 이사하는 거주자입니다. 같은 시행규칙 제55조 제2항은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 사업지구 밖이나 사업시행자가 지정한 사업지구 안의 장소로 이사하는 경우 별표 4 기준으로 산정한 이사비를 보상하도록 정합니다. 같은 조 제3항에 따라 사업지구 안 다른 곳으로 이사하면 받을 수 없습니다.
• 조합이 안 주면 어떤 소송을 내나요?
  행정소송입니다. 대법원 2019. 4. 23. 선고 2018두55326 판결은 공익사업으로 이주하게 된 세입자의 주거이전비 보상청구권이 공법상 권리이므로 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아닌 행정소송 절차에 의해야 한다고 보았습니다. 재결을 거쳤다면 사업시행자를 상대로 보상금증감소송을 냅니다.

비슷한 상황

• 심판청구에서 졌는데 소송으로 가면 되나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성