행정처분 대응

공유토지 위 무허가 창고가 도로사업에 편입됐는데 보상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 사업인정고시 전에 지은 건물이라면 건축허가를 받지 않았더라도 원칙적으로 손실보상 대상입니다. 대법원은 보상 법령이 허가 유무로 보상 대상을 구분하지 않는다고 보았고, 위법 정도가 매우 큰 비주거용 건물만 예외적으로 제외했습니다. 지금은 건물을 지은 시점과 용도를 보여 주는 자료부터 모아 두십시오.

허가를 받지 않았다는 이유로 보상을 포기하거나 스스로 철거할 필요는 없습니다. 먼저 건축 시점과 건물의 용도를 확인하면 보상 여부의 윤곽이 나옵니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 형제들과 공유하는 토지 위에 허가 없이 지은 단층 창고를 20년 넘게 사용해 왔습니다. 2025년 이 토지가 시에서 시행하는 도시계획도로 사업에 편입되었고, 사업시행자는 무허가건물이라 보상할 수 없다고 안내했습니다. 창고가 사업인정고시 전에 지어졌다면 허가 여부와 관계없이 원칙적으로 손실보상 대상이 되고, 위법의 정도가 매우 큰 비주거용 건물인 경우에만 예외적으로 빠질 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축허가 없이 지은 건물도 손실보상을 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있습니다. 공익사업에 편입된 건물은 적법한 건축허가를 받았는지와 관계없이 사업인정고시 전에 지어진 것이면 원칙적으로 손실보상 대상입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 건축물을 이전비로 보상하되, 이전이 어렵거나 이전비가 물건 가격을 넘는 경우 등에는 물건의 가격으로 보상하도록 정합니다. 이 규정은 건축허가 유무로 보상 대상을 나누지 않습니다. 건축물 가격은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한 등을 종합해 원칙적으로 원가법으로 평가합니다.

무허가건물이 보상에서 빠지는 경우는?

주거용이 아닌 위법 건축물로서 위법의 정도가 사회통념상 용인할 수 없을 만큼 크고, 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 대상도 되지 않는 경우입니다. 대법원은 법령의 취지, 위반행위의 비난가능성과 위법성의 정도, 합법화 가능성, 거래 객체가 되는지를 종합해 개별적으로 판단한다고 보았습니다.

또 사업인정고시가 된 뒤 허가 없이 지은 건축물은 원상으로 회복해야 하고 보상을 청구할 수 없습니다. 보상을 노리고 고시 후에 급히 지은 건물은 보상 대상이 아닙니다.

무허가건물이면 보상 내용이 달라지나요?

건물 가격 보상은 받더라도 부수적인 보상은 제한될 수 있습니다. 무허가건축물의 소유자에게는 주거이전비가 지급되지 않고, 무허가건축물에서 하는 영업은 영업손실 보상 대상에서 원칙적으로 빠집니다.

다만 무허가건축물에서 임차인이 영업하는 경우에는 사업인정고시일 등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업해 왔다면 영업손실 보상 대상이 될 수 있습니다. 건물 소유자와 임차인의 보상 범위가 다르므로 각자 따로 확인해야 합니다.

무허가건물 보상 대응 순서

• 건축 시점 증명 - 항공사진, 전기·수도 개통 기록, 재산세 과세 내역으로 지은 시점을 확인합니다. 사업인정고시 전이어야 보상 대상입니다.
• 용도 확인 - 주거용인지 창고·작업장인지 정리합니다. 비주거용 위법 건축물은 예외적 제외 여부가 다퉈질 수 있습니다.
• 공유관계 정리 - 공유토지 위 건물이면 건물 소유자가 누구인지 확인합니다. 건물 보상금은 건물 소유자에게 지급됩니다.
• 보상 협의 - 감정평가 결과와 보상 제외 사유를 서면으로 받습니다. 제외 사유가 부당하면 협의에 응하지 않고 재결을 기다립니다.
• 재결 불복 - 수용재결을 받은 날부터 90일 안에 보상금 증액 행정소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 여러 차례 증축되었거나 일부만 사업인정고시 뒤에 지어졌다면 부분별로 보상 대상을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 수용재결과 보상금 증액 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업인정고시 뒤에 지은 건물도 보상되나요?
  보상되지 않습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조 제3항은 사업인정고시 후 허가 없이 건축물을 지은 경우 원상으로 회복해야 하고 손실보상을 청구할 수 없다고 정합니다. 그래서 건물을 지은 시점이 고시일보다 앞서는지가 가장 먼저 확인할 사항입니다.
• 무허가 주택도 보상 대상인가요?
  대상입니다. 대법원 2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결은 사업인정고시 전에 지은 건물은 허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이고, 예외적 제외는 주거용이 아닌 위법 건축물에 한한다고 보았습니다. 다만 무허가 주택 소유자에게는 주거이전비가 지급되지 않습니다.
• 무허가건물은 어떻게 평가하나요?
  다른 건물과 같이 평가합니다. 같은 법 시행규칙 제33조는 건축물을 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 등을 종합해 원칙적으로 원가법으로 평가하도록 정합니다. 철거될 운명이라는 이유만으로 낮게 평가하는 것은 다툴 수 있습니다.
• 공유토지 위 건물 보상금은 누가 받나요?
  건물을 소유한 사람이 받습니다. 토지가 공유여도 건물을 A씨 혼자 지어 소유했다면 건물 보상금은 A씨에게 지급됩니다. 토지 보상금은 공유자들이 지분대로 받습니다. 건물 소유 관계를 보여 줄 건축 비용 지출 자료를 챙기십시오.
• 무허가 가게를 빌려 영업했는데 영업보상을 받나요?
  요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 같은 법 시행규칙 제45조 제1호 단서는 무허가건축물에서 임차인이 영업하는 경우 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법에 따른 사업자등록을 하고 영업한 경우를 보상 대상 영업으로 봅니다. 사업자등록일을 먼저 확인하십시오.
• 보상금이 적으면 어떻게 다투나요?
  수용재결에 불복해 행정소송을 냅니다. 같은 법 제85조 제1항은 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤으면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기하도록 정합니다. 보상금 증액 소송의 피고는 사업시행자입니다.

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