행정처분 대응

지장물 가격으로 보상금이 공탁됐다면 소유권이 남아 있어도 넘겨줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

지장물을 물건 가격으로 보상하고 보상금을 지급하거나 공탁했다면, 소유권이 사업시행자에게 넘어가지 않았어도 소유자는 특별한 사정이 없는 한 지장물을 인도해야 합니다. 대법원 2022다242342 판결로 인도 의무와 직접 철거의 예외, 보상금 불복 기한을 정리했습니다.

네, 지장물 가격으로 보상금이 지급되거나 공탁됐다면 특별한 사정이 없는 한 지장물을 사업시행자에게 넘겨줘야 합니다. 이 경우 사업시행자가 지장물 소유권까지 얻는 것은 아니지만, 자기 비용으로 지장물을 없앨 수 있고 소유자는 이를 받아들여야 하는 지위에 있다는 것이 대법원 판단입니다. 소유권이 넘어가지 않았다는 이유만으로 점유를 계속할 수 있다고 기대하지는 않는 편이 안전합니다. 보상금 다툼은 인도와 별개로 정해진 기간 안에 불복 절차로 해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 부모님 때부터 살던 집 옆에 창고와 보일러실, 컨테이너를 두고 써 왔는데 그 땅이 도시개발구역에 들어갔습니다. 2026. 4. 토지수용위원회는 이 물건들을 이전비 대신 물건 가격으로 보상하기로 재결했고, 사업시행자는 수용 개시일 직전인 2026. 6. 보상금 2천3백만원을 공탁했습니다. 2026. 8. 사업시행자는 컨테이너 등을 넘겨 달라며 인도 소송을 예고했습니다. A씨는 소유권이 넘어가지도 않았는데 비워 줘야 하는지, 보상금이 적은데 버틸 수는 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 지장물 인도 청구를 어떻게 판단했나요?

대법원은 지장물 소유자에게 인도 의무가 있다고 보고, 인도 청구를 기각한 원심을 깨고 돌려보냈습니다. 사안의 사업시행자는 도시개발사업 시행자였고, 피고는 사업구역 안의 컨테이너, 주택, 전실, 보일러실을 점유하고 있었습니다. 지방토지수용위원회는 2021. 1. 29. 수용 개시일을 2021. 3. 25.로 정하고 물건 가격으로 보상금을 산정하는 재결을 했으며, 사업시행자는 2021. 3. 9. 보상금을 공탁했습니다.

원심은 사업시행자가 소유권을 취득하지 않았고 피고에게 이전 의무도 없다며 인도 청구를 기각했습니다. 대법원은 “사업시행자가 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다.”라고 판단했습니다.

가격으로 보상하면 지장물 소유권은 누구에게 가나요?

수용 절차를 따로 거치지 않았다면 소유권은 그대로 소유자에게 남는다고 보았습니다. 법은 건축물 등 지장물을 원칙적으로 이전비로 보상하고, 이전이 어렵거나 이전비가 물건 가격을 넘거나 사업시행자가 직접 쓰려고 취득하는 경우에는 물건 가격으로 보상하게 합니다. 이 가운데 사업시행자가 물건을 취득하는 것은 직접 사용 목적의 경우이고, 이전비가 가격을 넘어 가격으로 보상한 경우는 그렇지 않습니다.

그래도 소유자는 사업시행자가 자기 비용으로 지장물을 제거하는 것과 그 과정에서 물건 가치가 없어지는 것을 받아들여야 합니다. 사업시행자는 이전이 어렵거나 이전비가 가격을 넘는 물건에 대해 토지수용위원회에 물건 수용 재결을 신청할 수도 있습니다. 결국 소유권이 남아 있다는 사정은 인도를 거부할 근거가 되기 어렵습니다.

직접 철거하겠다고 하면 결론이 달라지나요?

소유자가 스스로 비용을 들여 철거하겠다고 하는 등 특별한 사정이 있으면 인도 의무가 달리 판단될 수 있습니다. 시행규칙은 물건 가격으로 보상한 건축물의 철거비를 사업시행자가 부담하되, 소유자가 건축물의 구성부분을 쓰거나 팔 목적으로 철거하면 소유자가 부담하도록 정하고 있습니다. 대법원은 이 단서를 특별한 사정의 예로 들었습니다.

따라서 자재나 설비를 다시 쓰고 싶다면 수용 개시일 전에 사업시행자에게 직접 철거 의사와 일정을 서면으로 알리고 협의하는 것이 좋습니다. 아무 의사 표시 없이 점유만 계속하면 인도 소송에서 다툴 여지가 줄어듭니다. 보상금 액수에 대한 불만은 인도 거부가 아니라 이의신청과 보상금 증감 소송으로 다투어야 하며, 재결 뒤 다시 협의하는 문제는 「수용재결이 난 뒤에도 사업시행자와 다시 협의해 계약할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지장물 보상과 인도 대응 순서

• 재결서 확인 - 물건마다 이전비 보상인지 가격 보상인지, 수용 개시일이 언제인지 봅니다.
• 불복 기한 관리 - 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청, 90일 안에 소송을 검토합니다.
• 철거 방식 결정 - 자재를 쓰려면 스스로 철거하겠다는 뜻을 개시일 전에 서면으로 알립니다.
• 공탁금 수령 판단 - 이의를 남기고 받을지, 소송 중 수령 제한이 있는지 확인합니다.
• 인도 일정 협의 - 이사와 짐 반출 일정을 정해 인도 소송과 집행 비용 부담을 피합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재결에서 정한 보상 방식과 수용 개시일, 소유자가 철거 의사를 밝혔는지에 따라 인도 의무와 비용 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용재결 불복과 보상금 증액 소송, 지장물 인도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지장물은 원래 어떻게 보상하나요?
  원칙은 이전에 필요한 비용인 이전비로 보상합니다. 이전이 어렵거나 이전 뒤 종래 목적대로 쓸 수 없는 경우, 이전비가 물건 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 직접 쓰려고 취득하는 경우에는 물건 가격으로 보상합니다.
• 이전비로 보상받았다면 누가 옮겨야 하나요?
  수용 대상 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 사람은 수용 개시일까지 그 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전해야 합니다. 이전비 보상이면 보상받은 소유자가 개시일까지 옮기는 것이 원칙입니다.
• 가격 보상받은 지장물의 철거비는 누가 내나요?
  사업시행자가 부담합니다. 다만 소유자가 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분할 목적으로 직접 철거하면 그 철거비는 소유자가 부담합니다.
• 보상금 증액 소송 중에도 지장물을 넘겨야 하나요?
  넘겨야 할 가능성이 큽니다. 보상금 다툼은 이의신청과 보상금 증감 소송으로 하는 것이고, 대법원은 가격 보상이 이루어졌으면 특별한 사정이 없는 한 인도 의무가 있다고 보았습니다.
• 보상금 증액 소송은 누구를 상대로 내나요?
  토지소유자나 관계인이 보상금 증액을 구하는 소송은 사업시행자를 피고로 합니다. 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤으면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 수용재결이 난 뒤에도 사업시행자와 다시 협의해 계약할 수 있나요?
• 수용재결 후 보상금을 다시 합의해 등기를 넘겼는데 재결을 다툴 수 있나요?
• 토지가 수용될 때 받은 담장 같은 지장물 보상금도 양도세를 내나요?
• 사업시행자가 지장물 이전비를 공사업체에 바로 주면 세금계산서는 누구에게?
• 채무자가 지자체에서 받을 토지 수용보상금도 압류할 수 있나요?

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