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양도소득세

토지가 수용될 때 받은 담장 같은 지장물 보상금도 양도세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 토지가 수용되면서 토지 위 담장 같은 지장물 대가를 함께 받았다면 그 보상금도 토지의 양도대가에 포함되어 양도소득세 과세대상이 됩니다. 국세청은 토지와 한 거래단위로 넘어간 지장물 대가를 소득세법 제94조 제1항 제1호의 토지 양도대가로 봅니다. 지금은 보상 내역서에서 지장물이 이전비로 보상됐는지 물건값으로 보상됐는지부터 확인해야 합니다.

기한

공익사업으로 수용된 토지는 대금 청산일, 수용 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 양도일이고, 그 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 지장물 대가를 포함한 금액으로 예정신고를 해야 합니다.

지장물 보상금을 따로 떼어 다른 소득으로 신고할 필요는 없습니다. 토지와 함께 넘어간 지장물 대가는 토지 양도가액에 합쳐 한 번에 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨가 가진 밭이 2025년 도로 사업 구역에 들어가 2026년 수용되었습니다. 사업시행자는 토지 보상금과 별도로 밭 둘레에 쌓아 둔 담장 약 30m에 대해서도 손실보상금을 지급했습니다. D씨는 담장이 건물에 딸린 시설이 아니니 그 보상금은 양도소득세 대상이 아니라고 생각했고, 담장 보상금을 빼고 신고해도 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물에 딸리지 않은 담장 보상금도 과세되나요?

네, 담장처럼 건물에 딸리지 않은 지장물이라도 토지와 함께 한 거래단위로 넘어가고 그 대가를 받았다면 토지의 양도대가에 포함되어 양도소득세가 과세됩니다. 양도소득 과세대상인 토지는 지적공부에 등재된 땅만이 아니라 토지에 붙어 한 몸을 이루는 구성물까지 포함한다고 보기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 토지 또는 건물의 양도로 생기는 소득을 과세대상으로 정하고 있습니다.

토지 소유권은 정당한 이익이 있는 범위에서 토지의 위아래에 미치고, 부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 그래서 토지 위에 쌓은 담장은 토지 소유자의 것이 되고, 분리되지 않은 채 토지와 함께 넘어가면 그 대가도 토지 양도가액이 됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 토지 수용으로 토지 소유자가 사업시행자에게서 받는 토지 및 토지 위 지장물의 대가는 토지의 양도대가에 해당한다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석재산-0167, 2017. 6. 20.). 질의자는 토지가 수용되면서 토지 위에 설치된 담장 26.4m에 대한 손실보상금을 따로 받았고, 담장은 건물에 부속된 시설이 아니므로 과세대상이 아니라고 주장했습니다. 국세청은 토지와 함께 하나의 거래단위로 양도되는 지장물은 건물 부속 시설물이 아니더라도 토지의 범위에 들어갈 수 있다고 보았습니다. 토지와 그 위 임목을 함께 넘긴 경우 임목 가액을 토지 양도가액에 더하는 기존 해석도 같은 취지로 들었습니다.

이 회신은 담장이 분리되지 않은 채 토지와 함께 사업시행자에게 넘어간 사실관계를 전제로 합니다. 지장물을 옮겨 가고 이전비만 받는 등 소유권이 넘어가지 않았다면 판단이 달라질 수 있습니다.

지장물 보상은 항상 물건값으로 받나요?

아니요, 공익사업에서 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전에 필요한 비용으로 보상하고, 이전이 어렵거나 이전비가 물건 가격을 넘거나 사업시행자가 직접 쓰려고 취득하는 경우에 물건 가격으로 보상합니다. 그래서 보상 내역서에 지장물이 이전비로 잡혔는지 물건 가격으로 잡혔는지를 먼저 보아야 회신이 그대로 들어맞는지 판단할 수 있습니다.

지장물 보상 방식과 양도가액 포함 여부
보상 방식지장물 소유권토지 양도가액 포함
물건 가격 보상, 토지와 함께 이전사업시행자에게 넘어감포함(국세청 회신)
이전비 보상, 소유자가 옮겨 감소유자에게 남음회신 전제와 달라 따로 검토

출처 - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항, 국세청 사전-2017-법령해석재산-0167

그 뒤 비슷한 사안은 어떻게 판단했나요?

국세청은 2025년에도 토지 위 비닐하우스를 토지와 함께 하나의 거래단위로 넘긴 경우를 토지의 양도로 보고, 비닐하우스를 개량하는 데 쓴 비용은 토지의 자본적지출액에 해당한다고 회신했습니다(서면-2024-부동산-1166, 2025. 11. 1.). 지장물 대가가 양도가액에 들어간다면 그 지장물을 설치하거나 고치는 데 쓴 비용도 필요경비로 넣을 수 있는지 증빙과 함께 확인해야 합니다.

지장물 보상금 양도소득세 대응 순서

  • 보상 내역 분류 - 토지 보상금, 지장물 보상금, 영업·이주 관련 보상금을 내역서에서 나눕니다. 토지와 함께 넘어간 지장물 대가만 토지 양도가액에 합칩니다.
  • 필요경비 증빙 - 담장·비닐하우스 등을 설치하거나 고친 공사 계약서와 대금 지급 내역을 찾습니다. 자본적지출로 인정되면 양도차익이 줄어듭니다.
  • 감면 확인 - 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 2026. 12. 31.까지 넘겼다면 공익사업용 토지 감면 요건을 따집니다.
  • 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 빠뜨린 금액이 있으면 수정신고로 바로잡습니다.
  • 조세불복 - 지장물 성격을 두고 과세가 다투어지면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지장물이 다른 사람 소유이거나 이전비로 보상받은 경우는 보상 협의서와 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용 토지 양도소득세의 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

실무상 착안점

수용 보상을 받은 분들은 지장물 보상금이 토지와 따로 나오니 세금도 따로라고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 토지와 함께 넘어간 지장물 대가는 토지 양도가액에 합쳐집니다. 빼고 신고하면 나중에 가산세와 함께 추징될 수 있습니다.

반대로 지장물이 양도가액에 들어간다면 그 지장물에 들인 돈도 필요경비가 될 수 있는지 살펴야 합니다. 담장이나 비닐하우스를 설치·보수한 계약서와 계좌 이체 내역을 찾아 두고, 감정평가서에서 지장물이 어떤 방식으로 평가됐는지 확인합니다.

보상 협의서와 감정평가서, 공사 증빙은 수정신고나 경정청구, 심판청구에서 양도가액과 필요경비를 다시 계산하는 근거가 됩니다. 보상금 수령 직후 서류를 한데 모아 두는 것이 신고 단계에서 가장 확실한 대비입니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 과세처분 고지 후 조세불복 병행과 후발적 경정청구를 수행해 왔으며, 수용 보상금 과세 사안은 보상 내역서와 감정평가서를 항목별로 나눠 대응합니다.

  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
  • 종합소득세 경정거부처분 취소소송
  • 세무조사 소명·의견서 대응(지방국세청)

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.08 기준으로 조문을 확인했습니다.

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