양도소득세

도시개발구역에 묶인 농지를 팔면 비사업용 토지 중과를 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

농지가 도시개발구역으로 지정되었다는 사정만으로는 비사업용 토지 중과를 피하기 어렵습니다. 구역 지정이 경작까지 막지는 않기 때문입니다. 대법원 2023두34637 판결의 판단 기준과 환지예정지 지정 뒤 기간 계산, 양도 전 준비를 정리했습니다.

아니요, 농지가 도시개발구역으로 지정되었다는 사정만으로는 비사업용 토지 중과를 피하기 어렵습니다. 대법원은 구역 지정만으로 기존 농지의 경작까지 금지·제한되는 것은 아니라고 보았습니다. 다만 사업 시행으로 실제 경작이 불가능해진 기간은 따로 따져 볼 수 있으므로, 그 기간을 빼고도 기간기준을 채우는지 계산해 보시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 아버지에게 증여받은 도시지역 안의 밭을 20년 가까이 가지고 있었고, 농사는 이웃이 지었습니다. 밭은 오래전 도시개발구역으로 지정되었고, 환지예정지 지정 뒤 부지 조성 공사가 시작되었습니다. A씨는 2025. 11. 이 밭을 팔고 장기보유 특별공제를 받아 일반세율로 양도소득세를 신고했습니다. 2026. 6. 세무조사에서 비사업용 토지로 보아 세율을 올리겠다는 결과 통지를 받았습니다. A씨는 개발구역에 묶여 집을 지을 수 없었는데 비사업용 토지가 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 도시개발구역 농지를 어떻게 판단했나요?

농지를 비사업용 토지가 아니라고 본 원심을 파기했습니다. 원고들의 아버지는 1980년대에 토지를 사들였고, 원고들은 2004. 4. 27. 그중 농지와 임야를 증여받았습니다. 토지는 1989. 8. 19. 도시지역에 편입되었고, 2008. 1. 14. 도시개발구역으로 지정되었습니다. 2014. 6. 13. 환지예정지 지정·공고, 2014. 11. 5. 부지조성공사 착공을 거쳐 원고들은 2015. 12. 1. 토지를 약 696억 원에 팔았습니다. 원고들은 일반세율로 신고했지만, 세무서는 세무조사 뒤 비사업용 토지로 보아 가산세를 포함한 양도소득세를 경정·고지했습니다.

원심은 도시지역 농지가 구역 지정으로 건축이 통제되면 대지처럼 사용이 제한된다고 보았습니다. 대법원은 도시개발법령상 경작을 위한 형질변경 등은 허가 없이 할 수 있고 “도시개발구역의 지정·고시만으로 기존 농지의 계속적인 사용을 금지·제한하는 효력이 생기는 것은 아닌바”라고 했습니다. 임야 부분은 비사업용 토지라는 원심 판단을 그대로 유지했습니다.

'법령에 따라 사용이 제한된 토지'는 어떤 땅인가요?

토지의 용도에 따른 통상적인 제한을 넘어 특별히 사용이 제한된 토지를 말합니다. 판단은 토지의 본래 용도에 따른 사용이 제한되었는지를 원칙으로 하고, 취득 목적과 실제 이용현황, 용도 변경 가능성도 함께 봅니다. 농지라면 경작이 막혔는지가 기준이고, 건물을 못 짓는다는 사정은 농지에 대한 특별한 제한이 아닙니다.

지목은 사실상의 현황으로 정하고, 현황이 분명하지 않을 때만 공부상 지목을 봅니다. 이 사건 농지는 현황과 공부 모두 밭이었고 제3자가 경작하고 있었습니다. 12년 동안 형질을 바꾸거나 건물을 지으려 한 흔적도 없었으므로, 막연한 용도변경 가능성만으로 대지처럼 볼 수 없다고 했습니다. 공부상 대지이거나 실제로 대지로 쓰는 땅에 건축 통제가 있는 경우와는 다릅니다. 제외 사유의 증명책임은 납세자에게 있고, 해당 여부는 사안별로 신중하고 엄격하게 판단합니다. 현행 소득세법과 시행령도 같은 구조입니다.

환지예정지 지정 뒤 경작이 막힌 기간은 빼 주나요?

뺄 여지는 있지만, 그 기간을 빼고도 기간기준을 채우면 여전히 비사업용 토지입니다. 대법원은 환지예정지 지정일이나 부지조성공사 착공일부터 양도일까지를 부득이한 기간으로 보더라도, 나머지 기간만으로 기간기준을 전부 충족한다고 했습니다. 소유기간이 5년 이상인 토지는 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 소유기간의 100분의 40 초과 요건을 모두 충족할 때 비사업용 토지가 됩니다.

조합이 임의로 경작금지 공고나 안내판을 설치했다는 사정만으로는 정당한 사유로 인정되지 않았습니다. 환지방식 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능해진 토지는 그날부터 2년 동안 사업용으로 보는 규정이 따로 있습니다. 판단 기준 전반은 「토지를 팔았더니 비사업용 토지로 보아 세율이 올라갔습니다. 판단 기준은 무엇인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

도시개발구역 농지 양도 대응 순서

• 현황과 지목 확인 - 실제 이용 현황, 공부상 지목, 경작자와 임대 관계를 양도 전에 정리합니다.
• 사업 일정 확보 - 구역 지정, 환지예정지 지정, 착공, 환지처분 날짜를 공문으로 모읍니다.
• 기간기준 계산 - 사용 제한 기간을 뺀 뒤 직전 5년·3년·소유기간 40% 기준을 일수로 계산합니다.
• 제외 사유 증명 자료 준비 - 경작이 실제로 불가능해진 시점을 보여 줄 공사·출입 통제 자료를 갖춥니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 판단을 반영하고, 고지를 받으면 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 경작이 언제부터 불가능해졌는지, 그 기간을 빼고도 기간기준을 채우는지에 따라 중과 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 비사업용 토지 판정과 양도소득세 신고 검토, 경정·고지에 대한 조세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도시지역 안의 농지는 언제나 비사업용 토지인가요?
  원칙적으로 그렇습니다. 특별시·광역시·시 지역의 도시지역 안 농지는 비사업용 토지로 보되, 재촌·자경하던 농지가 편입된 뒤 일정 기간이 지나지 않은 경우 등은 제외됩니다.
• 비사업용 토지가 되면 세율은 얼마나 오르나요?
  기본세율에 10%포인트를 더한 16%부터 55%까지의 누진세율이 적용됩니다. 과세표준 구간별 세율은 소득세법 제104조 제1항 제8호의 표에 따릅니다.
• 환지가 끝나 건축이 가능해진 땅은 어떻게 보나요?
  환지방식 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능해진 토지는 건축이 가능한 날부터 2년 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보아 판정합니다.
• 개발구역 임야도 같은 기준으로 판단하나요?
  네, 임야도 본래 용도에 따른 사용이 특별히 제한되었는지를 봅니다. 이 판결에서도 구역 지정이나 조합의 경작금지 공고만으로는 임야를 비사업용 토지에서 뺄 사유가 없다고 본 원심이 유지되었습니다.
• 상속받은 도시지역 농지도 중과되나요?
  상속받은 도시지역 농지는 상속개시일부터 5년 안에 양도하면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 그 뒤에 팔면 다른 제외 사유가 있는지 따로 보아야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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