행정처분 대응

산업단지 지정 뒤 들어온 가게도 영업손실 보상을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

산업단지 지정·고시가 난 뒤 그 안으로 옮겨 온 영업은 영업손실 보상 대상이 아닙니다. 대법원 2019두47629 판결은 기준시점이 지형도면 고시일이 아니라 산업단지 지정 고시일이라고 보았습니다. 기준일 확인법과 재결 불복 기한을 정리했습니다.

아니요, 산업단지 지정 고시일 뒤에 그 안으로 옮겨 온 영업은 영업손실 보상 대상이 아닙니다. 대법원은 기준시점을 지형도면 고시일이 아니라 산업단지 지정 고시일로 보았습니다. 다른 곳에서 오래 해 온 영업이라는 사정만으로는 결론이 바뀌지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 10년 넘게 다른 동네에서 금속가공 공장을 운영하다가 2024. 4. 임대료가 싼 공장 건물을 보증금 3,000만원에 빌려 설비까지 옮겼습니다. 그런데 그 땅은 이미 2024. 1. 일반산업단지로 지정·고시된 곳이었고, 지형도면은 2025. 9.에야 고시되었습니다. 2026. 6. 사업시행자는 A씨에게 영업손실 보상 대상이 아니라고 통보했습니다. A씨는 지형도면이 고시되기 전에 영업을 시작했으니 보상을 받아야 하는 것 아니냐고 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

산업단지 지정 고시일을 기준으로 보아 영업보상 대상이 아니라고 판단했습니다. 울산광역시장은 2007. 5. 11. 일반산업단지를 지정·고시하면서 수용할 토지 세목에 원고가 빌린 공장용지를 넣었습니다. 원고는 1995년부터 다른 곳에서 플라스틱 성형 제조업을 하다가 2007. 7. 6. 그 토지와 건물을 빌려 이전했고, 지형도면 고시는 2009. 3. 5.에 있었습니다.

원심은 지형도면 고시일을 기준으로 보아 보상 대상이라고 했지만, 대법원은 원심판결을 파기했습니다. 대법원은 “산업단지 지정 고시일을 손실보상 여부 판단의 기준시점으로 보아야 하고, 그 후 실시계획 승인 고시를 하면서 지형도면을 고시한 때를 기준으로 판단하여서는 아니 된다.”라고 판시했습니다.

왜 지형도면 고시일이 아니라 지정 고시일인가요?

수용 대상이 확정되고 일반인이 사업을 알 수 있게 되는 때가 지정 고시일이기 때문입니다. 산업입지법은 수용할 토지 등의 세부 목록이 들어간 산업단지 지정·고시가 있으면 토지보상법상 사업인정과 그 고시가 있는 것으로 봅니다. 사업인정은 고시한 날부터 효력이 생기고, 그 뒤에 권리를 새로 얻은 사람은 관계인에서 빠집니다.

토지이용규제 기본법은 지역·지구 지정의 효력이 지형도면 고시로 생긴다고 정합니다. 대법원은 산업입지법이 지형도면 고시 시점을 실시계획 승인 때로 따로 정했으므로 이 규정은 적용되지 않는다고 보았습니다. 현행 산업입지법 제7조의4, 제22조 제2항도 판결 당시와 같은 구조여서 이 법리는 지금도 그대로 적용됩니다.

영업손실 보상을 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업해 왔어야 합니다. 허가가 필요한 업종이면 그 날 전에 허가를 받아 그 내용대로 영업하고 있어야 합니다. 보상계획 공고가 먼저 있었다면 기준일은 그 공고일로 앞당겨집니다.

무허가건축물에서 임차인이 영업하는 경우에는 기준일 1년 전부터 사업자등록을 하고 영업했어야 합니다. 기준일 뒤에 고시된 토지에 허가 없이 시설을 설치하면 원상회복 의무가 생기고 보상도 청구할 수 없습니다. 보상계획 공고와 사업인정 고시가 따로 있을 때의 기준일은 「보상계획 공고와 사업인정 고시가 따로 있으면 영업보상 기준일은 언제인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

보상 대상이 아니라는 통보를 받으면 어떻게 다투나요?

협의 단계의 통보만으로는 결론이 나지 않고, 수용재결을 거쳐 다투는 것이 원칙입니다. 사업시행자가 영업보상을 빼고 협의를 제안하면, 먼저 토지·물건조서 열람기간 안에 서면으로 이의를 내 영업 개시일 자료를 남겨 두어야 합니다. 협의가 이루어지지 않으면 토지수용위원회 재결에서 보상 대상인지가 판단됩니다.

재결에도 영업보상이 빠지면 재결서를 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나, 90일 안에 행정소송을 낼 수 있습니다. 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 내야 합니다. 보상금 증감을 다투는 소송은 사업시행자를 피고로 합니다.

산업단지 영업보상 대응 순서

• 기준일 확인 - 관보·시보에서 산업단지 지정 고시일과 세부 목록 고시일, 보상계획 공고일을 찾습니다.
• 영업 개시일 정리 - 임대차계약일, 사업자등록일, 설비 반입일, 허가일을 기준일과 나란히 놓습니다.
• 물건조서 이의 - 보상계획 열람기간 안에 토지·물건조서에 서면으로 이의를 냅니다.
• 재결 대응 - 수용재결에 대해 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청, 90일 안에 행정소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 산업단지 지정·고시일과 영업을 시작한 날, 이전 경위에 따라 영업손실 보상 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공익사업 영업손실 보상 협의와 수용재결 이의신청, 보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 산업단지 지정 고시일은 어디서 확인하나요?
  관보나 해당 시·도 공보에서 확인할 수 있습니다. 지정권자는 지정 사항을 관보나 공보에 고시하고, 관할 시장·군수·구청장은 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있게 해야 하므로 시·군·구청에서 열람할 수도 있습니다.
• 세부 목록이 지정 뒤에 따로 고시되면 기준일은 언제인가요?
  세부 목록 고시가 있은 때가 사업인정 고시로 보는 때입니다. 산업단지를 먼저 지정하고 수용할 토지 등의 세부 목록을 나중에 개발계획에 넣은 경우에는 그 고시일을 기준으로 보아야 합니다.
• 기준일 전부터 같은 자리에서 영업했다면 보상받을 수 있나요?
  적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업해 왔다면 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요한 업종이면 기준일 전에 허가를 받아 그 내용대로 영업하고 있어야 하고, 무허가건축물 임차인은 1년 전 사업자등록 요건도 갖춰야 합니다.
• 기준일 뒤에 들어온 임차인은 아무 보상도 못 받나요?
  영업손실 보상은 받기 어렵습니다. 사업인정 고시 뒤에 권리를 새로 얻은 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니면 관계인에 포함되지 않습니다. 다만 기존 임차권을 승계했는지 등 사정은 따로 따져 볼 여지가 있습니다.
• 고시 뒤 공장에 설비를 더 들였는데 그 부분도 보상되나요?
  허가 없이 설치했다면 보상을 청구할 수 없습니다. 사업인정 고시 뒤 고시된 토지에 공작물을 설치하거나 물건을 부가·증치하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 이를 어기면 원상회복 의무가 생깁니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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