행정처분 대응

사업인정고시 뒤 임대기간이 끝나 사업지구 안 다른 곳으로 옮겼는데 영업보상을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 사업인정고시일 당시 보상 대상 영업을 하고 있었다면 그 뒤 임대기간 만료 등으로 사업지구 안 다른 토지로 옮겼어도 영업손실보상을 받을 수 있습니다. 대법원 2011두27827 판결은 영업손실 보상 대상 여부를 사업인정고시일 기준으로 판단하고, 이전 사유나 새 장소의 허가 여부는 따지지 않는다고 보았습니다. 지금은 사업인정고시일 무렵 그 자리에서 영업한 사실을 보여 줄 사진·세금 신고·거래 기록부터 모아 두십시오.

옮긴 새 장소에서 따로 허가를 받았는지 증명할 서류를 준비할 필요는 없습니다. 보상 대상 여부는 사업인정고시일의 영업으로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 산업단지 예정지 안의 임차 토지에서 합판 제조·판매업을 해 왔습니다. 2024년 3월 산업단지 조성사업의 사업인정고시가 났고, O씨는 그해 가을 임대기간이 끝나자 사업지구 안의 다른 토지로 옮겨 같은 영업을 계속했습니다. 2025년 토지수용위원회는 「임대기간 만료로 이전한 것이지 공익사업 때문에 손실이 생긴 것이 아니다」라며 영업보상 청구를 기각했습니다. O씨는 이 재결을 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

영업보상 대상은 언제를 기준으로 판단하나요?

사업인정고시일을 기준으로 판단합니다. 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속 영업하고 있었다면 영업손실 보상 대상이 되고, 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 손실은 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려해 보상해야 합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조 제1호가 이 기준을 정합니다.

고시 뒤에 옮기면 보상에서 빠지나요?

빠지지 않습니다. 대법원 2012. 12. 27. 선고 2011두27827 판결은 사업인정고시일 당시 보상 대상이었다면 그 뒤 사업지구 안 다른 토지로 영업장소를 옮겼더라도 이전 사유나 새 장소에서 허가를 받았는지를 따지지 않고 여전히 손실보상 대상이 된다고 보았습니다. 임대기간 만료로 옮겼다는 사정도 보상을 막지 못했습니다.

무엇을 증명해야 하나요?

사업인정고시일 전부터 그 토지에서 영업했고, 당시 영업시설과 지장물이 있었다는 점은 보상을 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 재결 당시에는 옛 자리에 시설이 남아 있지 않으므로, 사업자등록·세금 신고·거래처 납품 기록·현장 사진처럼 고시일 무렵을 보여 주는 자료가 필요합니다.

보상액은 어떻게 정해지나요?

영업장소를 옮겨야 하는 경우 휴업기간(원칙 4개월 이내)에 해당하는 영업이익과 이전 후 영업이익 감소액에, 휴업 중 고정적 비용과 시설 이전비용, 이전광고비 등 부대비용을 더해 평가합니다. 이미 스스로 옮기며 쓴 이전비용 영수증은 이 항목의 증거가 됩니다.

사업지구 밖으로 옮겼다면 달라지나요?

대법원 판단은 사업지구 안 다른 토지로 옮긴 사안이었습니다. 사업지구 밖으로 옮긴 경우에도 사업인정고시일 기준으로 보상 대상 여부를 판단하는 원칙은 같지만, 이전 경위와 시기에 따라 공익사업과 손실 사이의 관련성을 두고 다툼이 생길 수 있어 자료를 더 촘촘히 갖춰야 합니다.

이전 후 영업보상 대응 순서

• 사업인정고시일 확인 - 관보나 공보에서 고시일을 확인합니다. 보상 대상 판단의 기준일입니다.
• 고시 당시 영업 증빙 - 사업자등록증명, 부가가치세 신고서, 현장 사진, 납품 기록을 모읍니다. 증명책임은 영업자에게 있습니다.
• 이전 비용 정리 - 이전 공사비·운반비·광고비 영수증을 정리합니다. 보상액 항목의 증거가 됩니다.
• 이의신청 - 재결서를 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청합니다.
• 행정소송 - 재결서를 받은 날부터 90일, 이의재결서를 받았다면 60일 안에 사업시행자를 상대로 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옛 영업장이 무허가건축물이었거나 영업에 허가가 필요한 업종이라면 요건이 달라지므로 임대차계약서와 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용 재결 이의신청과 영업손실 보상금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대기간이 끝나 나온 것도 보상되나요?
  보상 대상이 됩니다. 대법원 2012. 12. 27. 선고 2011두27827 판결은 사업인정고시일 당시 보상 대상이었다면 그 뒤 사업지구 안 다른 곳으로 옮긴 사유를 따지지 않는다고 보았고, 토지수용위원회가 임대기간 만료를 이유로 기각한 재결을 받아들이지 않았습니다. 고시일 당시 영업 사실을 증명하는 것이 먼저입니다.
• 새 장소에서 허가를 다시 받아야 하나요?
  보상 대상 여부를 판단할 때는 새 장소의 허가 여부를 묻지 않습니다. 같은 판결이 이전된 장소에서 별도의 허가를 받았는지 따지지 않는다고 했기 때문입니다. 다만 새 장소에서 영업을 계속하려면 그 업종에 필요한 허가·신고는 따로 갖춰야 하므로, 영업 자체의 적법성은 별개로 챙겨야 합니다.
• 옛 자리에 시설이 없으면 어떻게 증명하나요?
  사업인정고시일 전부터 그 토지에서 영업했고 시설이 있었다는 점은 보상을 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 사업자등록증명의 사업장 주소, 부가가치세 신고서, 전기요금 고지서, 납품 기록, 현장 사진이 대표적인 자료입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조 제1호의 요건을 이 자료로 채웁니다.
• 휴업보상 기간은 얼마인가요?
  영업장소를 옮겨야 하는 경우 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내입니다. 해당 공익사업을 위해 영업이 금지·제한되는 등 특별한 사정이 있으면 실제 휴업기간으로 하되 2년을 넘을 수 없습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제47조 제2항의 기준입니다.
• 재결에 불복하는 기한은 언제인가요?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있고, 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조 제3항과 제85조 제1항의 기간입니다.
• 지장물 보상도 같은 기준인가요?
  같은 기준입니다. 대법원 2012. 12. 27. 선고 2011두27827 판결은 영업손실과 지장물 보상 모두 사업인정고시일을 기준으로 판단한다고 보았습니다. 옮기면서 철거한 기계·설비가 고시일 당시 있었다는 점을 사진과 구매 기록으로 보여 주면 이전비 보상을 주장할 수 있습니다.

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