재개발·재건축

재개발구역에서 가게를 하는데 이전하면 영업손실 보상을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 재개발로 가게를 옮겨야 하면 휴업기간의 영업이익과 이전 뒤 영업이익 감소액, 이전 비용을 합한 영업손실 보상을 받을 수 있습니다. 휴업기간은 원칙적으로 4개월이고, 영업 금지나 이전의 특수성이 있으면 실제 휴업기간으로 하되 2년을 넘지 못합니다. 지금은 공람공고일 전부터 그 자리에서 사업자등록과 영업 허가를 갖추고 장사해 왔는지부터 확인하십시오.

가게 주인이 건물 소유자가 아니어도 영업손실 보상은 받을 수 있습니다. 보상 대상은 건물이 아니라 영업입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년부터 재개발 예정지 1층 상가를 보증금 3천만원, 월세 150만원에 빌려 분식집을 운영했습니다. 2023년 정비구역 지정 공람공고가 났고, 2026년 조합은 휴업 4개월분 보상안을 보내며 가게를 비워 달라고 했습니다. B씨는 근처에 옮길 가게를 구하기 어려워 4개월로는 부족하다며 보상액을 다툴 수 있는지 물었습니다. 적법한 장소에서 영업 신고를 하고 계속 장사해 왔다면 B씨도 영업손실 보상 대상입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발 영업손실 보상은 누가 받을 수 있나요?

정비구역 지정 공람공고일 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업해 온 사람이 받습니다. 허가나 신고가 필요한 업종이면 그 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 영업하고 있어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 영업손실 보상대상자의 인정시점을 공람공고일로 정합니다.

무허가건축물에서 세 들어 장사하는 경우에는 기준이 더 엄격합니다. 기준일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업해 왔어야 보상 대상입니다.

영업손실 보상금은 어떻게 계산하나요?

휴업기간 동안의 영업이익에 이전 뒤 영업이익 감소액과 세 가지 비용을 더합니다. 세 가지 비용은 휴업 중 고정비(감가상각비·유지관리비·최소 인건비), 시설과 재고의 이전비와 감손상당액, 이전광고비·개업비 같은 부대비용입니다. 이전 뒤 영업이익 감소액은 휴업기간 영업이익의 100분의 20이고 1천만원을 넘지 못합니다.

개인 영업의 영업이익이 너무 적게 잡히면 최저 기준이 적용됩니다. 3인 가구 월평균 가계지출비를 기준으로 한 휴업기간 가계지출비보다 적으면 그 금액을 영업이익으로 봅니다.

휴업기간 4개월보다 길게 인정받을 수 있나요?

있습니다. 정비사업 때문에 영업이 금지·제한되어 4개월 이상 장사를 못 하거나, 시설 규모가 크거나 정밀한 이전이 필요해 4개월 안에 옮기기 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간으로 계산합니다. 이 경우에도 2년을 넘지 못합니다.

휴업하지 않고 임시영업소를 차려 계속 장사하는 경우에는 임시영업소 설치비용으로 평가합니다. 재개발 사업시행자는 상가세입자를 위해 정비구역이나 그 인근에 임시상가를 설치할 수도 있습니다.

무허가 건물에서 세 들어 장사하면 보상액이 줄어드나요?

줄어듭니다. 무허가건축물에서 영업하는 임차인은 보상 대상이 되더라도 이전비용을 뺀 보상액이 1천만원을 넘지 못합니다. 시설·재고 이전비는 이 한도와 별도로 받습니다.

재개발 영업손실 보상 대응 순서

• 보상대상 요건 확인 - 공람공고일 전부터 사업자등록과 영업 허가·신고를 갖췄는지 봅니다. 요건이 빠지면 보상 자체가 없습니다.
• 매출 자료 정리 - 부가가치세 신고서, 카드 매출 내역, 종합소득세 신고서를 모읍니다. 신고 매출이 영업이익 평가의 기준입니다.
• 고정비·이전비 목록 작성 - 휴업 중에도 나가는 비용과 시설 이전 견적을 정리합니다. 평가에서 빠지기 쉬운 항목입니다.
• 휴업기간 연장 사유 정리 - 대체 점포를 구하기 어려운 사정이나 설비 특수성을 자료로 남깁니다. 4개월을 넘는 인정의 근거가 됩니다.
• 재결·명도 대응 - 협의가 안 되면 수용재결에서 의견을 내고, 보상 전 명도 요구에는 손실보상 미완료를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매출을 신고보다 적게 해 왔거나 업종 변경·영업 양수가 공람공고일 뒤에 있었다면 신고 자료와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 구역 상가의 명도·손실보상 분쟁과 관련 세무 쟁점을 함께 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공람공고 뒤에 가게를 차렸으면 보상이 없나요?
  원칙적으로 영업손실 보상 대상이 아닙니다. 도시정비법 시행령 제54조 제3항은 재개발 영업손실 보상대상자의 인정시점을 정비구역 지정 공람공고일로 봅니다. 그 뒤에 개업했다면 보상 대상 요건을 갖추지 못하므로, 임대차 계약 전에 공람공고일을 확인해야 합니다.
• 영업 신고 없이 장사했는데 보상받을 수 있나요?
  허가나 신고가 필요한 업종이라면 받기 어렵습니다. 토지보상법 시행규칙 제45조 제2호는 관계법령상 허가 등이 필요한 영업은 기준일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 하고 있어야 보상 대상이라고 정합니다. 음식점이라면 영업신고증이 있는지부터 확인하십시오.
• 매출을 적게 신고했는데 실제 매출로 평가받나요?
  실제 매출을 인정받기는 어렵습니다. 토지보상법 시행규칙 제47조 제1항은 휴업기간의 영업이익을 기준으로 평가하는데, 감정평가는 보통 세무 신고 자료를 바탕으로 합니다. 다만 개인영업은 같은 조 제5항에 따라 3인 가구 가계지출비 기준 최저액이 보장됩니다.
• 휴업 4개월이면 너무 짧은데 늘릴 수 있나요?
  요건을 갖추면 늘릴 수 있습니다. 도시정비법 시행령 제54조 제2항은 정비사업을 위한 영업 금지·제한으로 4개월 이상 영업을 못 하거나 영업 고유의 특수성으로 4개월 안에 이전이 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간으로 하되 2년을 넘지 못하게 정합니다.
• 가게를 닫지 않고 옆으로 옮겨 계속하면요?
  임시영업소 설치비용으로 보상받습니다. 토지보상법 시행규칙 제47조 제4항은 휴업하지 않고 임시영업소를 설치해 영업을 계속하는 경우의 영업손실을 임시영업소 설치비용으로 평가하고, 그 금액은 휴업 보상 평가액을 넘지 못한다고 정합니다.
• 보상금을 받기 전에 조합이 나가라고 하면요?
  보상이 끝나기 전에는 계속 영업할 수 있습니다. 도시정비법 제81조 제1항 제2호는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 관리처분계획인가 고시 뒤에도 종전 건축물을 사용할 수 있다고 정합니다. 보상금 지급이나 공탁 여부를 먼저 확인하십시오.

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