재개발·재건축

재개발구역 집주인인데 다른 곳에 살면 이주대책에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 빠집니다. 재개발 이주대책은 정비구역 지정 공람공고일부터 계약체결일이나 수용재결일까지 그 집에 계속 살아온 소유자를 대상으로 하고, 질병 요양·입영·공무·취학처럼 부득이한 사유로 떨어져 산 경우만 예외입니다. 지금은 공람공고일 이후 주민등록 이력과 떨어져 산 이유를 보여 줄 서류부터 확인하십시오.

세입자는 이주대책 명단에 이름이 없다고 해서 아무 조치도 못 받는 것은 아닙니다. 임시거주시설과 순환정비 같은 별도 제도가 적용됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 재개발구역 안의 단독주택을 소유하고 살다가 2024년 3월 정비구역 지정 공람공고 직후 지방 발령을 받아 가족과 함께 이사했습니다. 2026년 조합이 이주대책 대상자 명단을 알렸는데 C씨는 계속 거주하지 않았다는 이유로 빠졌습니다. C씨는 회사 인사발령으로 떠났을 뿐이라며 다툴 수 있는지 물었습니다. 공무원이 아닌 회사원의 전근이 「공무」나 이에 준하는 부득이한 사유에 해당하는지가 쟁점입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발 이주대책 대상자는 누구인가요?

정비사업으로 주거용 건축물을 내놓아 생활의 근거를 잃게 되는 사람이 대상입니다. 재개발 정비사업에도 토지보상법의 이주대책 규정이 준용되고, 사업시행자는 이주대책을 세워 실시하거나 이주정착금을 지급해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」과 토지보상법이 이 구조를 정합니다.

허가나 신고 없이 짓거나 용도를 바꾼 건축물의 소유자, 계속 거주 요건을 채우지 못한 소유자, 남의 건물에 사는 세입자는 대상에서 빠집니다. 이주정착지에 이주를 원하는 가구가 10호 이상이어야 이주대책을 세우는 것이 원칙이고, 그보다 적으면 이주정착금으로 대신할 수 있습니다.

집에 살지 않았는데도 이주대책 대상이 되는 경우는?

질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학, 그리고 이에 준하는 부득이한 사유로 떨어져 살았다면 계속 거주하지 않았어도 대상에 포함됩니다. 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지가 거주 여부를 보는 기간입니다.

재개발에서는 한 가지가 다릅니다. 일반 공익사업에서는 같은 사업지구 안 다른 사람 집에 살아도 예외로 인정되지만, 재개발 정비사업은 이 예외를 준용 대상에서 뺐습니다. 구역 안 다른 집에 세 들어 살았다는 사정만으로는 계속 거주 요건을 채우지 못합니다.

재개발구역 세입자는 어떤 이주 지원을 받나요?

세입자는 이주대책 대상자는 아니지만, 사업시행자는 철거되는 주택의 소유자나 세입자에게 정비구역 안팎의 임대주택 등에 임시로 살게 하거나 주택자금 융자를 알선하는 등 임시거주에 상응하는 조치를 해야 합니다. 공사를 마치면 사업시행자는 30일 이내에 임시거주시설을 철거해야 합니다.

순환정비방식으로 사업을 하는 경우에는 정비구역에 실제 사는 소유자나 세입자를 새로 지었거나 이미 지어진 주택에 임시로 살게 하면서 구역을 순차적으로 정비합니다. 세입자의 주거이전비는 이와 별도로 받습니다.

이주대책으로 받은 주택 공급 권리는 팔 수 있나요?

소유권이전등기를 마칠 때까지는 팔 수 없습니다. 매매, 증여 등 권리 변동이 따르는 모든 행위가 금지되고 상속만 예외입니다. 이를 어기면 사업시행자는 이주대책 대신 이주정착금으로 지급합니다. 토지보상법은 2026. 12. 17.부터 개정 규정이 단계적으로 시행되므로 이주대책 공고 시점의 조문을 다시 확인해야 합니다.

재개발 이주대책 대응 순서

• 공람공고일 확인 - 구청 고시에서 정비구역 지정 공람공고일을 찾습니다. 계속 거주 여부를 보는 기간의 시작점입니다.
• 거주 이력 정리 - 주민등록초본으로 공람공고일 뒤 전출·전입 이력을 확인합니다. 빈 기간이 있으면 사유를 정리합니다.
• 예외 사유 증명 자료 확보 - 진단서·입원확인서, 병적증명서, 재직·발령 서류, 재학증명서를 모읍니다. 부득이한 사유를 보여 주는 핵심 자료입니다.
• 명단 공고에 이의 제출 - 대상자 명단에서 빠졌다면 공고 기간 안에 서면으로 이의를 냅니다. 이후 행정소송의 출발점이 됩니다.
• 세입자 지원 확인 - 세입자라면 임시거주시설 제공과 주거이전비 지급 계획을 확인합니다. 보상 전에는 이주를 서두르지 않아도 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 무허가이거나 공람공고일 뒤에 소유권을 취득했다면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 구역 소유자·세입자의 보상·명도 분쟁과 관련 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재개발 이주대책은 언제부터 살아야 받나요?
  정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일부터입니다. 도시정비법 시행령 제54조 제1항은 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 건축물 소유자를 이주대책대상자에서 뺍니다. 그 기간 전체에 걸쳐 그 집에 살았다는 사실이 필요합니다.
• 회사 전근으로 이사했는데 예외가 되나요?
  사정에 따라 다툴 수 있습니다. 토지보상법 시행령 제40조 제5항 제2호는 질병 요양, 입영, 공무, 취학과 이에 준하는 부득이한 사유를 예외로 정합니다. 민간 회사 전근이 여기에 준하는지는 발령의 강제성, 가족의 거주 여부, 복귀 예정 같은 사정을 보고 판단합니다.
• 구역 안 다른 집에 세 살았으면 괜찮지 않나요?
  재개발에서는 예외가 되지 않습니다. 토지보상법 시행령은 같은 사업지구 안 타인 건축물 거주를 예외로 두지만, 도시정비법 시행령 제54조 제1항 단서는 그 마목을 준용 대상에서 제외했습니다. 재개발구역 소유자는 자기 집에 계속 살았어야 합니다.
• 세입자도 이주대책 대상자가 될 수 있나요?
  원칙적으로 되지 않습니다. 토지보상법 시행령 제40조 제5항 제3호는 타인 소유 건축물에 거주하는 세입자를 이주대책대상자에서 제외합니다. 다만 같은 사업지구 안에 주거용 건축물을 소유하면서 다른 사람 집에 세 들어 사는 사람은 이 제외에서 빠집니다.
• 세입자에게 임시로 살 집을 마련해 주나요?
  사업시행자에게 그런 의무가 있습니다. 도시정비법 제61조 제1항은 재개발사업 시행자가 철거되는 주택의 소유자나 세입자에게 정비구역 안팎의 임대주택 등에 임시로 거주하게 하거나 주택자금 융자를 알선하는 등 임시거주에 상응하는 조치를 하도록 정합니다.
• 이주대책 대신 돈으로 받는 경우도 있나요?
  있습니다. 토지보상법 제78조 제1항은 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하도록 정하고, 같은 법 시행령 제40조 제2항은 이주 희망 가구가 10호 이상일 때 이주대책을 세우는 것을 원칙으로 합니다. 공급 권리를 전매한 경우에도 이주정착금으로 바뀝니다.

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