재개발·재건축

이주자 특별공급 분양대금 속 생활기본시설비, 누가 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

분양대금에 들어간 생활기본시설비는 법이 정한 이주대책대상자만 돌려받을 수 있습니다. 도시개발사업은 구역 지정 공람공고일이 기준일이고, 은혜적으로 대상자가 된 미거주 소유자는 제외됩니다. 대법원 2014다14672 판결로 기준일과 무허가 주택 매수자 문제를 정리했습니다.

법이 정한 이주대책대상자만 분양대금에 들어간 생활기본시설비를 돌려받을 수 있고, 사업시행자가 은혜적으로 대상자에 넣어 준 사람은 돌려받기 어렵습니다. 법정 대상자인지는 사업 근거 법령이 정한 기준일 하나로 가리며, 도시개발사업은 구역 지정 공람공고일이 기준입니다. 1989. 1. 24. 전에 지어진 무허가 주택을 그 뒤에 샀다는 이유만으로 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1980년대에 지어진 무허가 주택을 1995년에 사서 가족과 살아 왔습니다. 그 일대가 도시개발구역으로 지정되면서 집이 수용되었고, A씨는 이주대책으로 아파트를 특별공급받았습니다. 같은 지구의 동생 B씨는 구역 지정 공람공고가 난 뒤 보상계획 공고 전에 자기 집으로 전입했는데, 역시 특별공급을 받았습니다. 2026. 9. 15. A씨는 이웃들이 분양대금에 들어간 생활기본시설비를 돌려받았다는 말을 듣고, 자신과 동생도 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 누구를 법이 정한 이주대책대상자로 보았나요?

수용된 주민들이 사업시행자인 지방공사를 상대로 분양대금에 넣은 생활기본시설 설치비용을 돌려 달라고 한 사건입니다. 원심은 지구별 보상계획 공고일 전에 집을 취득해 거주한 사람을 모두 법정 대상자로 보았습니다.

대법원은 도시개발사업의 법정 이주대책기준일을 구역 지정 공람공고일로 보았습니다. 그 결과 공람공고일 뒤에 전입신고를 한 원고 4명 부분은 다시 심리하라며 파기환송했습니다. 미거주 소유자로서 은혜적으로 대상자가 된 원고 2명의 상고는 기각했습니다. 사업시행자의 비용 부담 규정은 법정 대상자에게만 적용되고, “이를 넘어서서 그 규정이 시혜적인 이주대책대상자에까지 적용된다고 볼 수는 없다.”라고 판단했습니다.

이주대책 기준일은 보상계획 공고일이 아닌가요?

사업마다 근거 법령이 정한 「고시 등이 있은 날」 하나가 기준이며, 도시개발사업에서는 구역 지정에 관한 공람공고일입니다. 현행 시행령도 고시 등이 있은 날부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자를 대상자에서 뺍니다.

대법원은 기준일을 둘 이상으로 보아 사업시행자가 고를 수 있게 하면 사업마다 기준이 달라져 형평에 반한다고 했습니다. 투기적 거래를 막아야 한다는 정책적 필요도 이유로 들었습니다. 그래서 보상계획 공고일 전에 전입했더라도 공람공고일 뒤라면 법정 대상자에서 빠질 수 있습니다. 다만 질병 요양, 입영, 취학 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우는 예외입니다.

1989. 1. 24. 전에 지은 무허가 주택을 그 뒤에 샀어도 되나요?

됩니다. 2002. 12. 30. 개정 시행령 부칙 제6조는 1989. 1. 24. 당시 이미 지어진 무허가 건축물의 소유자를 무허가 건축물 제외 조항에도 불구하고 대상자에 넣습니다. 대법원은 이 부칙에 대해 “건축시점뿐만 아니라 무허가 건축물의 소유권 또는 실질적 처분권의 취득시점까지도 1989. 1. 24. 이전이어야만 이주대책대상자의 범위에 포함될 수 있다는 의미는 아니다.”라고 판시했습니다.

현행 시행령 제40조 제5항 제1호도 허가나 신고 없이 지은 건축물의 소유자를 대상자에서 빼는 구조가 같습니다. 그래서 건축 시점이 1989. 1. 24. 전인지가 먼저이고, 그다음 기준일 당시 소유와 거주 요건을 따로 갖추었는지를 봅니다.

은혜적으로 대상자가 되었다면 생활기본시설비를 돌려받을 수 없나요?

원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 사업시행자는 기준일에 거주하지 않은 소유자 등을 대상자에 넣어 줄 수 있지만, 이는 법령상 의무가 아니라 은혜적인 조치로 봅니다. 그래서 그런 사람에게는 생활기본시설을 사업시행자 부담으로 설치해 줄 의무가 없다는 것이 대법원 입장입니다.

반대로 법정 대상자라면 분양대금 중 도로, 상하수도, 전기, 통신, 가스시설 등 생활기본시설 설치비용에 해당하는 부분은 강행규정에 반해 돌려받을 수 있습니다. 반환 범위와 시효는 「이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

생활기본시설비 반환 청구 대응 순서

• 기준일 확인 - 사업의 근거 법령과 구역 지정 공람공고일 등 법정 기준일을 고시문으로 확인합니다.
• 소유·거주 자료 정리 - 등기사항증명서, 건축물대장, 주민등록초본으로 기준일 당시 소유와 계속 거주를 입증합니다.
• 무허가 건축 시점 확인 - 무허가 주택이면 항공사진이나 재산세 과세대장으로 1989. 1. 24. 전 건축 여부를 확인합니다.
• 분양대금 구성 확인 - 분양계약서와 공급가격 산정 자료로 생활기본시설비가 들어간 부분을 특정합니다.
• 청구와 시효 관리 - 분양대금 납부일을 기준으로 시효를 계산하고, 내용증명이나 소 제기로 권리를 행사합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기준일 당시 소유와 거주 여부, 무허가 건축 시점에 따라 반환받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공익사업 이주대책과 분양대금 부당이득반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이주자 특별공급 아파트도 생활기본시설비 반환 대상인가요?
  네, 대상입니다. 사업시행자가 이주정착지 대신 택지나 주택을 특별공급한 경우에도 생활기본시설을 자기 부담으로 제공해야 한다는 것이 대법원 전원합의체 판결입니다. 다만 법정 이주대책대상자여야 합니다.
• 세입자로 살던 사람도 생활기본시설비를 돌려받을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 현행 시행령은 남의 건축물에 사는 세입자를 이주대책대상자에서 뺍니다. 다만 같은 사업지구에 주거용 건축물을 소유한 세입자는 이 제외 대상이 아닙니다.
• 기준일 무렵 취학 때문에 다른 곳에 살았으면 대상자에서 빠지나요?
  빠지지 않을 수 있습니다. 질병 요양, 입영, 공무, 취학 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우는 계속 거주 요건의 예외로 정해져 있습니다. 재학증명서 등 사유를 입증할 자료가 필요합니다.
• 특별공급 권리를 산 사람도 반환 청구를 할 수 있나요?
  계약상 지위를 포괄적으로 넘겨받고 사업시행자의 승낙을 얻었다면 이미 생긴 반환채권도 함께 넘어온다고 봅니다. 다만 원래 수분양자가 법정 대상자였는지가 먼저 확인되어야 합니다.
• 생활기본시설에는 어떤 시설이 들어가나요?
  현행 시행령은 가로등과 교통신호기를 포함한 도로, 상수도와 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설을 생활기본시설로 정합니다. 이 시설 설치비용이 사업시행자 부담 대상입니다.
• 사업시행자가 대상자로 선정해 줬으면 법정 대상자로 인정되나요?
  그렇지 않습니다. 대상자 선정은 사업시행자가 기준을 넓혀서 할 수도 있어서, 선정 사실만으로 법정 대상자가 되지는 않습니다. 기준일 당시 소유와 거주 요건을 따로 따집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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