분양·청약

이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

이주자 특별공급 아파트 분양대금에 생활기본시설비가 포함됐다면 그 부분 반환을 구하는 부당이득반환청구권의 시효는 5년이 아니라 10년입니다. 대법원 2016다20244 판결은 이주자 특별공급계약을 상행위로 보기 어렵다며 민법상 10년 시효를 적용했습니다. 지금은 분양대금을 낸 날짜와 계약서의 분양대금 산정 내역부터 확인해 두십시오.

분양계약서에 생활기본시설비를 부담한다고 적혀 있고 서명까지 했어도, 그 부분은 강행규정 위반으로 무효라서 반환을 구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 택지개발사업으로 살던 집이 수용되면서 이주대책 대상자로 선정됐고, 2020년 특별공급계약을 맺어 분양대금 4억 2천만원을 2021년 3월까지 모두 냈습니다. 2026년 같은 단지 이주자 모임에서 분양대금에 도로와 상하수도 설치비가 포함됐다는 사실을 알게 됐습니다. 사업시행자에 반환을 요구하자 「분양대금 반환은 상사채권이라 5년이 지나 시효가 끝났다」는 답이 돌아왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이주자 특별공급 분양대금 반환 청구 시효는 몇 년인가요?

10년입니다. 이주대책으로 아파트를 특별공급하는 계약은 영리를 목적으로 하는 상행위로 단정하기 어렵고, 생활기본시설비 반환 문제도 상거래처럼 신속하게 끝내야 할 필요가 없다고 보아 상법 제64조의 5년 상사시효를 적용하지 않습니다. 민법의 일반 채권 시효 10년이 적용됩니다.

사업시행자는 흔히 「분양대금 반환은 상사채권이라 5년이면 끝났다」고 답합니다. 상행위로 인한 채권이라면 5년이 맞지만, 이주자 특별공급계약에서 생긴 부당이득반환청구권은 그 범위에 들지 않습니다. 분양대금을 낸 뒤 5년이 지났더라도 10년이 되기 전이라면 청구를 검토할 수 있습니다.

생활기본시설 설치비용은 누가 부담해야 하나요?

사업시행자가 부담합니다. 이주대책의 내용에는 이주정착지의 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하고 그 비용은 사업시행자가 부담한다고 법이 정하고 있습니다. 이 비용을 분양대금에 넣어 이주자에게 떠넘긴 부분은 강행규정 위반으로 무효입니다.

원안 당시 적용된 조문은 2007. 10. 17. 개정 전 구 토지보상법 제78조 제4항입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 같은 조항에서 생활기본시설 설치의무와 비용 부담 주체를 사업시행자로 정하고, 그 비용 기준은 대통령령에 맡깁니다.

무효인 부분만 돌려받나요, 계약 전체가 무효인가요?

생활기본시설비가 포함된 부분만 무효가 되고 특별공급계약의 나머지는 유효합니다. 이주자는 아파트 소유권을 그대로 유지하면서 분양대금 중 생활기본시설 설치비용에 해당하는 금액만 부당이득으로 반환받는 구조입니다.

이주자 특별공급 분양대금 반환 대응 순서

• 특별공급계약서 확보 - 분양대금 산정 내역이 적힌 계약서입니다. 생활기본시설비가 대금에 들어갔는지 여기서 확인합니다.
• 분양대금 납부 내역 정리 - 계약금과 중도금, 잔금을 낸 날짜와 금액을 정리합니다. 10년 기간은 각 납부일을 기준으로 따져 봅니다.
• 생활기본시설비 산정 - 분양원가 자료로 도로·급수·배수시설 비용이 얼마나 포함됐는지 계산합니다. 반환 청구액의 근거가 됩니다.
• 반환 요구 문서 발송 - 사업시행자에게 반환을 요구하는 내용증명입니다. 최고한 뒤 6개월 안에 소송을 내야 시효중단이 유지됩니다.
• 부당이득반환 소송 - 협의가 안 되면 부당이득반환 소송을 냅니다. 같은 단지 이주자들이 함께 원고가 되는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이주대책이 아니라 일반 분양으로 공급받았거나 사업시행자와 별도 정산 합의를 했다면 계약서와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 이주대책과 관련한 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 생활기본시설비 반환 청구는 몇 년 안에 해야 하나요?
  10년 안에 하면 됩니다. 대법원 2016. 9. 28. 선고 2016다20244 판결은 이주자 특별공급계약에서 생긴 부당이득반환청구권에 상법 제64조의 5년 상사시효가 적용되지 않고 민법 제162조 제1항에 따라 10년이라고 보았습니다. 분양대금을 낸 날부터 계산합니다.
• 사업시행자가 공기업이면 상사시효 5년 아닌가요?
  이 경우에는 아닙니다. 상법 제64조는 상행위로 인한 채권에 5년 시효를 적용하지만, 이주대책으로 아파트를 특별공급하는 계약은 영리를 목적으로 하는 상행위로 단정하기 어렵습니다. 반환 문제도 상거래처럼 신속히 끝낼 필요가 없다는 것이 법원의 판단입니다.
• 생활기본시설에는 무엇이 들어가나요?
  이주정착지에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설입니다. 토지보상법 제78조 제4항은 이 시설을 이주대책에 포함하고 비용을 사업시행자가 부담하도록 정하며, 구체적 비용 기준은 같은 조 제9항에 따라 대통령령으로 정합니다.
• 계약서에 서명했는데도 반환받을 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 생활기본시설 설치비용을 사업시행자가 부담하도록 한 규정은 강행규정이므로, 이를 분양대금에 넣기로 한 부분은 이주자가 서명했더라도 무효입니다. 무효 부분에 해당하는 금액은 법률상 원인 없이 받은 이익이 되어 부당이득으로 반환 대상이 됩니다.
• 아파트 계약 자체가 무효가 되지는 않나요?
  생활기본시설비 부분만 무효가 되고 나머지 특별공급계약은 유효하게 유지되는 것이 일반적입니다. 법률행위 일부가 무효이면 원칙적으로 전부 무효이지만, 무효 부분이 없더라도 계약을 체결했을 것으로 인정되면 나머지 부분은 유효합니다. 이주자는 소유권을 유지한 채 차액만 돌려받습니다.
• 반환 요구 문서만 보내 두면 시효가 멈추나요?
  잠시 멈출 뿐입니다. 반환을 요구하는 내용증명은 민법상 최고로 보고, 최고한 뒤 6월 안에 재판상 청구나 압류, 가압류, 가처분을 하지 않으면 시효중단 효력이 없어집니다. 10년이 가까워졌다면 소송을 먼저 내야 합니다.

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