상가 임대차

사업장으로 쓰려고 낸 보증금·권리금, 돌려받을 시효는 5년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

상인이 사업장을 마련하려고 맺은 임대차·전대차가 해제되거나 성립하지 못했다면, 낸 보증금과 권리금을 돌려받을 권리에는 5년 상사시효가 적용될 수 있습니다. 대법원 2020다299122 판결로 10년으로 착각하기 쉬운 경우와 시효 관리 방법을 정리했습니다.

네, 사업자가 영업을 위해 맺은 계약에서 생긴 반환 청구라면 5년 상사시효가 적용될 수 있습니다. 대법원은 회사가 사업장으로 쓰려고 맺은 전대차계약이 해제된 경우의 보증금 반환, 계약이 성립하지 못한 경우의 권리금·보증금 반환에 모두 5년 상사시효를 적용했습니다. 상대방이 상인이 아니어도 마찬가지입니다. 부당이득이라는 이름만 보고 10년이라고 생각해 청구를 미룰 일은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020. 3. 개인사업자로 카페를 열려고 대형 매장 운영자 B씨와 매장 일부를 빌리는 전대차계약을 준비하며 권리금 3,000만원과 보증금 2,000만원을 보냈습니다. 그런데 매장 사정으로 계약서가 끝내 작성되지 않았고, A씨는 2020. 6. 다른 곳에서 영업을 시작했습니다. 몇 차례 전화로 돌려 달라고만 하다가 2026. 4. 소송을 준비하자, B씨는 5년이 지나 시효가 끝났다고 답했습니다. A씨는 계약이 성립하지도 않았으니 부당이득으로 10년이 아니냐고 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

엔터테인먼트 회사가 사업장을 마련하려고 상대방이 운영하는 매장 두 곳의 일부를 전대차하려 한 사건입니다. 한 곳은 전대차계약을 맺었다가 해제되어 보증금 반환을 구했고, 다른 한 곳은 계약이 성립하지 못해 미리 낸 권리금과 임대차보증금의 반환을 부당이득으로 구했습니다. 원심은 두 청구 모두 5년 상사시효가 적용된다고 보았습니다.

대법원은 상고를 기각했습니다. 상인이 사업장으로 쓰려고 전대차계약을 맺은 것은 보조적 상행위이고, 그 해제로 인한 원상회복청구권도 상사시효 대상이라고 했습니다. 계약의 무효로 인한 부당이득반환청구권도 급부 자체의 반환을 구하고 신속한 해결이 필요하면 상사시효가 적용된다고 하면서, “이러한 법리는 상행위인 계약의 불성립으로 인한 부당이득반환청구권에도 그대로 적용된다.”라고 밝혔습니다.

사업장 임차가 왜 상행위가 되나요?

상인이 영업을 위해 하는 행위는 상행위로 보고, 상인의 행위는 영업을 위한 것으로 추정되기 때문입니다. 자기 이름으로 상행위를 하는 사람이나 점포 등 설비로 상인적 방법으로 영업하는 사람은 상인이고, 회사는 언제나 상인입니다. 개인사업자가 가게 자리를 빌리는 것도 영업을 위한 보조적 상행위가 될 수 있습니다.

당사자 한쪽에만 상행위인 경우에도 상법이 양쪽 모두에 적용됩니다. 그래서 임대인이 상인이 아니라도 사업자인 임차인이 영업을 위해 맺은 계약에서 생긴 채권에는 5년 상사시효가 적용될 수 있습니다. 개업 준비 단계의 행위도 영업을 위한 것으로 볼 수 있는 경우는 「학원 개원 준비하며 빌린 돈에도 상사시효 5년이 적용되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

가게를 비우지 않고 있으면 보증금 시효도 진행되나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 받으려고 목적물을 점유하고 있다면 시효가 진행하지 않는다고 볼 수 있습니다. 대법원은 주택임대차에서 임차인이 동시이행항변권에 근거해 점유하는 것은 보증금반환채권을 계속 행사하는 모습이라고 보았고, 상가건물 임대차보호법도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 정하고 있습니다.

반대로 이 판결 사안처럼 계약이 해제되거나 성립하지 못해 점유를 넘겨받지 않았거나 이미 가게를 비운 경우에는 시효가 그대로 진행합니다. 권리금 반환 약정이 있는지에 따라 청구 근거가 달라지는 문제는 「상가 계약 때 임대인에게 준 권리금을 나갈 때 돌려받을 수 있나요?」에서 다루었습니다.

돈을 돌려줄 쪽은 시효를 어떻게 주장하나요?

소송에서 소멸시효 완성을 항변으로 내세워야 하고, 법원이 알아서 적용해 주지는 않습니다. 이때 상대가 상인으로서 영업을 위해 계약했다는 점과 5년의 기산일을 자료로 보여야 합니다. 사업자등록일, 같은 시기 다른 점포의 영업 개시, 계약서의 사용 목적 기재가 대표적인 자료입니다.

시효가 지난 뒤 반환하겠다는 취지의 답을 보내거나 일부를 갚으면 시효 이익을 포기한 것으로 평가될 수 있습니다. 협의 중이라도 채무를 인정하는 표현은 신중하게 써야 합니다.

사업장 보증금·권리금 반환 대응 순서

• 계약 상태 확정 - 계약이 해제되었는지, 처음부터 성립하지 않았는지 날짜와 함께 정리합니다.
• 상인 여부 확인 - 사업자등록, 영업 준비 정황으로 상행위 해당 여부와 적용될 시효를 판단합니다.
• 기산일 계산 - 해제일이나 불성립이 확정된 날부터 5년 만료일을 계산해 둡니다.
• 시효 중단 조치 - 만료가 가까우면 소송 제기나 가압류를 하고, 내용증명 독촉 뒤에는 6개월 안에 후속 조치를 합니다.
• 반환 청구 - 보증금은 원상회복으로, 권리금은 반환 약정이나 부당이득으로 청구 근거를 나누어 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 돈을 낸 사람이 상인인지와 계약이 해제·불성립으로 끝난 날, 그 뒤 시효를 중단한 조치가 있었는지에 따라 반환받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가·사업장 임대차 보증금과 권리금 반환 청구, 상사시효 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 개인이면 제 보증금 반환 시효는 10년 아닌가요?
  꼭 그렇지 않습니다. 당사자 한쪽에만 상행위인 경우에도 상법이 양쪽 모두에 적용됩니다. 임차인이 영업을 위해 맺은 계약이라면 임대인이 개인이어도 5년 상사시효가 적용될 수 있습니다.
• 직장인이 부업용 가게를 빌린 경우도 상사시효인가요?
  점포 등 설비로 상인적 방법의 영업을 하려고 빌렸다면 상인의 보조적 상행위로 볼 여지가 있습니다. 영업을 시작했는지, 준비 행위가 영업 의사를 객관적으로 드러내는지에 따라 달라집니다.
• 문자로 몇 번 돌려 달라고 했으면 시효가 멈추나요?
  독촉은 최고에 해당할 수 있지만, 그로부터 6개월 안에 소송이나 가압류 등을 하지 않으면 시효중단 효력이 없습니다. 상대가 반환 의무를 인정하는 답을 했다면 승인으로 중단될 수 있습니다.
• 계약금 명목으로 낸 돈도 같은 시효가 적용되나요?
  사업장을 얻으려는 계약에 기초해 낸 돈의 반환을 구하는 것이면 같은 법리가 적용될 수 있습니다. 다만 계약금이 위약금으로 몰수되는 약정이었는지에 따라 반환 청구 자체가 달라집니다.
• 5년이 지났는데 상대가 일부를 갚겠다고 하면 어떻게 되나요?
  시효가 완성된 뒤 채무자가 채무를 인정하면 시효이익을 포기한 것으로 볼 여지가 있습니다. 상대의 인정 문자나 일부 변제 기록을 그대로 보관하고 법적 평가를 받아 보아야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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