분양·청약

이주자택지 권리를 샀는데 매도인이 잠적하면 대신 공급계약을 청약할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 이주자택지 공급계약의 청약은 채권자대위권의 목적이 될 수 없어 매수인이 매도인을 대위해 공급 기관에 계약 체결을 구할 수 없습니다. 청약처럼 새 법률관계를 만드는 권리는 권리자 본인이 결정해야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매도인에게 대금 반환과 손해배상을 청구하고 매도인 재산에 가압류를 검토하십시오.

매도인 대신 공급 기관을 상대로 계약 체결을 구하는 소송부터 낼 필요는 없습니다. 이 방법은 법원에서 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 공공주택사업 이주대책 대상자인 M씨에게서 장차 공급받을 이주자택지 권리를 1억 2,000만원에 사기로 하고 대금을 모두 보냈습니다. 2025년 공급 기관이 M씨를 공급대상자로 선정해 추첨으로 필지와 공급가격, 계약체결기간을 정했습니다. 그런데 M씨는 그 권리를 다른 사람에게 또 팔고 연락을 끊었고, L씨는 M씨 대신 공급 기관과 계약을 맺을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무자 대신 이주자택지 공급계약 청약을 할 수 있나요?

아니요. 이주자택지를 공급받을 권리자가 공급 기관에 하는 공급계약의 청약은 채권자대위권의 목적이 될 수 없으므로, 권리를 사들인 매수인이 매도인을 대위해 공급 기관에 청약하거나 계약 체결을 구할 수 없습니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다100527 판결의 판단입니다.

청약을 하면 공급 기관과 새로운 매매계약이 생겨 대금 지급 의무 등 새 권리의무가 생깁니다. 이렇게 권리자 본인이 법률관계를 새로 만들지 결정해야 하는 권리는, 채무자에게 이미 권리를 행사할 확정적 의사가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자가 대신 행사할 수 없습니다.

채권자대위권으로 행사할 수 없는 권리는 무엇인가요?

일신에 전속한 권리와, 행사하면 새로운 권리의무관계가 생겨 권리자 본인이 결정해야 하는 권리입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제404조 제1항은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있지만 일신에 전속한 권리는 그러하지 않다고 정합니다.

위 판결은 여기에 더해, 행사상 일신전속권이 아니더라도 계약의 청약이나 승낙처럼 본인에게 법률관계 형성의 결정 권한을 맡겨야 하는 권리도 대위의 목적이 될 수 없다고 보았습니다. 반면 이미 성립한 계약에 따른 소유권이전등기청구권은 대위할 수 있습니다.

택지 분양권을 이중으로 판 매도인에게는 무엇을 청구하나요?

매도인에게 계약 위반에 따른 손해배상이나 계약을 해제하고 대금 반환을 청구합니다. 매도인이 권리를 다른 사람에게 넘겨 이행이 불가능해졌다면 이행불능을 이유로 계약을 해제하고 원상회복으로 지급한 대금을 돌려받을 수 있습니다. 매도인이 처음부터 이중으로 팔 생각이었다면 형사 고소도 함께 검토합니다.

매도인이 연락을 끊었다면 대금 반환 청구권을 보전하기 위해 매도인 명의 예금이나 다른 재산에 가압류를 먼저 신청합니다. 두 번째 매수인에게 넘어간 권리를 되찾는 것은 그 매수인이 이중매매에 적극 가담한 경우처럼 매우 좁게 인정됩니다.

이주자택지 권리 이중매매 대응 순서

• 계약 자료 확보 - 권리 매매계약서, 대금 이체 내역, 매도인과 주고받은 문자를 모읍니다. 청구 금액과 계약 내용의 근거입니다.
• 공급 진행 상황 확인 - 공급 기관의 공급대상자 선정 통지, 추첨 결과, 계약체결기간을 확인합니다. 두 번째 매수인이 계약을 맺었는지도 봅니다.
• 가압류 신청 - 매도인 명의 재산을 찾아 가압류합니다. 매도인이 받은 대금을 빼돌리기 전에 묶습니다.
• 해제와 반환 청구 - 이행불능을 이유로 계약을 해제하고 대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 해제 통지는 내용증명으로 보냅니다.
• 형사 고소 검토 - 처음부터 이중으로 팔 의도였다는 정황이 있으면 사기 고소를 검토합니다. 민사 회수와 병행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이주자택지 권리의 전매 제한 규정이나 공급 기관의 명의변경 승인 절차가 걸려 있으면 공급 공고문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 그에 따른 등기·명도 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권자대위권이란 무엇인가요?
  채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자가 행사하지 않는 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 민법 제404조 제1항은 이를 허용하되 일신에 전속한 권리는 제외합니다. 채무자에게 제3자에 대한 등기청구권이나 금전채권이 있을 때 주로 쓰입니다.
• 매매계약이 이미 성립했다면 대위할 수 있나요?
  있습니다. 매도인과 공급 기관 사이에 공급계약이 이미 체결됐다면, 매도인이 공급 기관에 가진 소유권이전등기청구권 등은 대위의 목적이 됩니다. 대위가 막히는 것은 아직 계약을 성립시킬지 결정하는 청약이나 승낙 단계의 권리입니다.
• 매도인이 청약할 의사를 밝혔다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다100527 판결은 채무자에게 이미 권리를 행사할 확정적 의사가 있다고 인정되는 등 특별한 사정이 있으면 예외를 둘 여지를 남겼습니다. 다만 매도인이 다른 사람에게 권리를 넘기고 잠적했다면 이런 사정을 인정받기 어렵습니다.
• 이미 낸 대금은 어떻게 돌려받나요?
  매도인이 권리를 다른 사람에게 넘겨 이행이 불가능해졌다면, 민법 제546조에 따라 따로 이행을 재촉하지 않고 바로 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면 매도인은 받은 대금을 반환해야 하고, 추가 손해가 있으면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
• 두 번째 매수인에게서 권리를 되찾을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 두 번째 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우처럼 반사회적 법률행위로 평가될 때만 두 번째 계약이 무효가 됩니다. 민법 제103조가 근거이고, 단순히 이중매매 사실을 알았다는 것만으로는 부족합니다.
• 매도인이 연락을 끊으면 소송은 어떻게 하나요?
  매도인의 주소를 알 수 없으면 주민등록 초본을 발급받아 주소를 찾고, 그래도 송달이 안 되면 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다. 판결 전이라도 매도인 명의 예금을 알면 가압류를 먼저 해 두어야 회수 가능성이 높아집니다.

비슷한 상황

• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성