매매 계약

중도금까지 받은 매도인이 이웃에게 이중으로 팔아 등기해 줬다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 이웃이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 부동산 이중매매는 무효이고 제1매수인은 매도인을 대위해 말소를 청구할 수 있습니다. 민법 제103조에 관한 대법원 판례는 이중매매 사실을 아는 것을 넘어 매도를 권유하거나 부추긴 경우를 무효로 봅니다. 지금은 등기부를 떼어 보고 처분금지가처분부터 검토하십시오.

이중매매를 당했다고 해서 매도인과의 계약부터 해제해야 하는 것은 아닙니다. 계약을 살려 둔 채 등기를 되찾는 길이 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024. 5. A씨는 시골 임야를 3억원에 사기로 하고 계약금 3천만원과 중도금 1억2천만원을 치렀습니다. 그런데 매매 사실을 알던 이웃 B씨가 매도인에게 3억5천만원을 주겠다며 「문제가 생기면 내가 책임지겠다」고 먼저 팔라고 권했고, 2024. 8. B씨 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. A씨는 잔금을 준비해 둔 상태에서 등기부를 떼어 보고서야 이 사실을 알았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산 이중매매는 언제 무효가 되나요?

제2매수인이 매도인의 배임행위를 알고 있었던 것만으로는 무효가 되지 않고, 매도를 권유하거나 부추기는 등 배임행위에 적극 가담했을 때 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다. 등기를 먼저 마친 쪽이 소유자가 되는 것이 원칙이기 때문에, 무효를 주장하는 쪽이 적극 가담 사실을 증명해야 합니다.

판례는 적극 가담인지를 볼 때 제2매수행위의 상당성과 특수성, 제2매매계약이 성립한 과정과 경위, 매도인과 제2매수인의 관계를 함께 따집니다. 「문제가 생기면 내가 책임지겠다」며 먼저 팔라고 권한 이웃, 시세보다 높은 값을 제시하며 기존 계약을 깨라고 한 사람은 적극 가담으로 볼 여지가 큽니다. 반대로 중개사무소 매물을 보고 산 사람은 이중매매 사실을 알았더라도 무효를 주장하기 어렵습니다.

제1매수인은 누구를 상대로 무엇을 청구하나요?

제1매수인은 아직 등기를 마치지 못해 소유자가 아니므로 제2매수인에게 직접 말소를 청구할 수 없고, 매도인을 대위해 제2매수인 명의 등기의 말소를 청구한 뒤 매도인에게 소유권이전등기를 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제404조 제1항이 이 대위권의 근거입니다.

소송은 보통 하나로 묶어 냅니다. 제2매수인에게는 매도인을 대위한 소유권이전등기 말소를, 매도인에게는 매매계약에 따른 소유권이전등기를 함께 청구합니다. 제1매수인의 소유권이전등기청구권은 특정채권이어서 매도인의 재산이 넉넉한지와 관계없이 대위가 허용됩니다.

제2매수인이 이미 다른 사람에게 되팔았다면요?

제2매매가 적극 가담으로 무효라면 그 뒤에 산 전득자도 무권리자에게서 산 것이 되어, 선의이든 악의이든 전득자 명의 등기는 원인무효로 말소 대상이 됩니다. 다만 전득자가 등기부취득시효 요건을 갖추었다면 결론이 달라집니다.

그래서 처분금지가처분이 먼저입니다. 가처분 등기가 된 뒤에 이루어진 처분은 가처분 채권자에게 대항하지 못하므로, 소송이 길어져도 결론을 지킬 수 있습니다.

이중매매가 유효하면 매도인에게 무엇을 물을 수 있나요?

제2매수인의 적극 가담을 증명하지 못하면 제2매매는 유효하고, 이때 제1매수인은 매도인의 이행불능을 이유로 계약을 해제하고 원상회복과 손해배상을 청구합니다. 이미 준 계약금과 중도금에 받은 날부터의 이자를 더해 돌려받고, 시가 상승분 같은 손해는 따로 증명합니다.

형사 책임도 따로 남습니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 중도금까지 받은 매도인이 목적 부동산을 제3자에게 처분하면 배임죄가 성립한다는 기존 판례를 유지했습니다. 계약금만 받은 단계에서는 배임죄가 되지 않는다는 점에서 중도금 지급 여부가 기준이 됩니다.

부동산 이중매매 대응 순서

• 등기부 확인 - 제2매수인 명의 이전일과 그 뒤 권리관계를 확인합니다. 전득자나 근저당권자가 생기기 전인지가 여기서 드러납니다.
• 처분금지가처분 - 매도인을 대위해 제2매수인 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 제3자에게 넘어가는 일을 막을 때 씁니다.
• 적극 가담 증거 수집 - 제2매수인이 먼저 연락한 문자, 「책임지겠다」는 말을 들은 사람의 진술, 매매대금의 이례적 조건을 모읍니다. 무효 주장의 승패가 여기서 갈립니다.
• 대위 말소 및 이전등기 청구 - 제2매수인에게는 대위 말소를, 매도인에게는 소유권이전등기를 함께 청구합니다. 적극 가담이 인정될 때 등기를 되찾는 길입니다.
• 해제·손해배상과 고소 검토 - 무효 주장이 어렵다면 매도인에게 해제와 손해배상을 청구하고 배임 고소를 검토합니다. 중도금을 치른 뒤 처분된 경우에 해당합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제2매수인이 이미 은행 근저당을 설정했거나 매매대금 일부를 공탁한 사정이 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 처분금지가처분과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제2매수인이 이중매매를 알기만 했어도 무효인가요?
  아닙니다. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다77101 판결은 제2매수인이 매도인의 배임행위를 아는 것만으로는 부족하고, 배임행위를 유인·교사하거나 이에 협력하는 등 적극 가담해야 반사회적 법률행위로 무효라고 봅니다. 알고도 샀을 뿐이라면 제2매매는 유효하고 매도인에게 손해배상을 청구하는 방향으로 가야 합니다.
• 제2매수인에게 바로 등기를 넘기라고 할 수 있나요?
  직접 청구는 어렵습니다. 제1매수인은 등기를 마치지 않아 아직 소유자가 아니므로, 매도인이 제2매수인에게 가지는 말소청구권을 대위해 행사해야 합니다. 대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카57 판결도 같은 취지입니다. 실무에서는 대위 말소와 매도인에 대한 소유권이전등기 청구를 한 소송에 함께 냅니다.
• 처분금지가처분은 왜 먼저 해야 하나요?
  소송 중에 제2매수인이 부동산을 다시 팔거나 근저당을 설정하면 권리 실행이 매우 곤란해지기 때문입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 가처분 등기 뒤의 처분은 가처분 채권자에게 대항하지 못합니다.
• 전득자가 사정을 몰랐다면 등기가 유지되나요?
  원칙적으로 유지되지 않습니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다82875 판결은 반사회적 이중매매로 무효인 제2매수인에게서 산 전득자는 무권리자로부터 취득한 것이어서, 선의·악의를 묻지 않고 그 등기는 원인무효라고 보았습니다. 다만 전득자가 등기부취득시효 요건을 갖추면 예외입니다.
• 매도인에게 계약금과 중도금을 돌려받을 수 있나요?
  제2매매가 유효해 매도인의 이전의무가 이행불능이 되었다면 계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있습니다. 민법 제548조 제2항에 따라 돌려받을 돈에는 받은 날부터의 이자가 붙습니다. 시가가 오른 만큼의 손해는 민법 제390조의 손해배상으로 따로 청구하고 증명해야 합니다.
• 이중매매한 매도인은 형사처벌도 받나요?
  중도금을 받은 뒤라면 배임죄가 될 수 있습니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 중도금이 지급되어 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 매도인이 부동산을 제3자에게 처분하면 배임죄가 성립한다고 보았습니다. 계약금만 받은 단계라면 매도인은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있어 결론이 다릅니다.

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