매매 계약

1950년대 아버지가 산 땅을 등기 안 했는데 매도인 쪽이 남에게 넘겼다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

민법 시행 전에 사고 1965년 말까지 등기하지 않았다면 소유권은 잃었지만, 매도인 측에 대한 소유권이전등기청구권은 채권으로 남아 있을 수 있습니다. 대법원 2006다30921 판결은 민법 부칙 제10조 제1항에 따라 6년 안에 등기하지 않은 매수인은 소유권을 잃는다고 보았고, 그 땅을 계속 점유했다면 이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 지금은 새 명의자가 매도인 측의 배임행위에 적극 가담했는지 보여 줄 자료를 모으십시오.

오래된 매매라서 권리가 모두 사라졌다고 단정할 필요는 없습니다. 소유권과 등기청구권을 나누어 보면 남는 권리가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부친은 1957년 이웃에게서 대지를 사 집을 짓고 살았지만 등기는 하지 않았습니다. 부모님이 돌아가신 뒤에도 A씨가 그 집에 살아왔는데, 2025. 8. 매도인의 상속인 B씨가 시세의 3분의 1 정도인 1억 2,000만원을 받고 친척 C씨에게 대지 등기를 넘겼습니다. C씨는 2026. 3. A씨에게 집을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

민법 시행 전에 산 땅을 등기하지 않으면 어떻게 되나요?

1960. 1. 1. 민법 시행 전 법률행위로 부동산을 취득했더라도 민법 시행일부터 6년 안, 곧 1965. 12. 31.까지 등기하지 않았다면 그 소유권을 잃습니다. 민법 부칙 제10조 제1항의 효과이고, 판례는 이 규정이 매매 당사자뿐 아니라 제3자와의 관계에도 적용된다고 봅니다.

이 사례는 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」이 아니라 1958년 제정 민법 부칙이 적용되는 사안입니다. 매매가 민법 시행 전에 있었고, 부칙이 정한 등기 기한도 그때 이미 지났기 때문입니다. 그래서 부친과 그 상속인은 소유자로서 새 명의자에게 등기 말소를 구할 수 없습니다.

소유권을 잃었다면 남는 권리는 무엇인가요?

매매 자체는 유효하므로 매도인 측에 대한 소유권이전등기청구권은 채권으로 남습니다. 매도인이 사망했다면 그 상속인이 이전의무를 이어받습니다. 매수인이 땅을 넘겨받아 계속 점유했다면 이 등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않습니다.

문제는 매도인 측이 이미 제3자에게 등기를 넘긴 경우입니다. 이때 등기청구권은 원칙적으로 이행불능이 되어 매도인 측에 대한 손해배상 청구로 바뀝니다.

새 명의자에게 넘어간 등기를 되돌릴 수 있는 경우는?

새 명의자가 매도인 측의 배임행위를 알고, 나아가 이중매매를 권유하거나 협력하는 등 적극 가담했다면 제2매매는 반사회적 법률행위로 무효입니다. 이 경우 매도인 측을 대위해 새 명의자에게 등기 말소를 구하고, 매도인 측에는 이전등기를 청구합니다. 단순히 알았다는 사정만으로는 부족합니다.

적극 가담 여부는 제2매매의 대가가 시세에 비해 적정했는지, 계약 경위, 매도인 측과 새 명의자의 관계로 판단합니다. 가족이나 지인에게 헐값으로 넘겼다면 다툴 여지가 커집니다.

매도인 측을 형사 고소할 수 있나요?

대금을 받아 등기에 협력할 의무가 있는 매도인이 제3자에게 등기를 넘기면 배임죄가 성립할 수 있습니다. 대법원은 중도금 이상을 받은 매도인의 이중매매에 배임죄를 인정하는 판례를 전원합의체로 유지했습니다. 다만 상속인이 이 사정을 알았는지 같은 고의는 따로 입증해야 합니다.

구민법 매수 부동산 되찾기 대응 순서

• 매매 증거 확보 - 매매 당시 영수증, 인우보증, 재산세 납부 기록을 모읍니다. 매매 사실이 인정돼야 등기청구권이 섭니다.
• 점유 경위 정리 - 1950년대부터 주택을 짓고 살아온 경위를 항공사진과 주민등록으로 정리합니다. 등기청구권 시효 문제를 막는 근거입니다.
• 제2매매 경위 조사 - 새 명의자의 매수가격과 매도인 측과의 관계를 확인합니다. 적극 가담이 보이면 말소 소송을 준비합니다.
• 처분금지가처분 - 새 명의자가 다시 팔지 못하게 가처분을 신청합니다. 소송 중 제3자가 끼어드는 것을 막습니다.
• 손해배상·고소 검토 - 말소가 어려우면 매도인 측에 이행불능 손해배상을 청구하고 배임 고소를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 20년 넘는 점유로 취득시효를 따로 주장할 수 있는지는 점유 개시 시점과 새 명의자의 등기 시점을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이중매매를 둘러싼 소유권이전등기 말소 소송과 배임 고소를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1965년까지 등기를 안 하면 무조건 소유권을 잃나요?
  민법 시행 전 법률행위로 부동산을 취득했다면 민법 시행일부터 6년 안에 등기하지 않은 경우 그 소유권을 잃습니다. 판례는 이 부칙 규정이 당사자뿐 아니라 제3자에게도 적용된다고 봅니다. 다만 매매 자체는 유효하므로 등기청구권은 채권으로 남습니다.
• 등기청구권은 시효로 사라지지 않았나요?
  매수인이 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있다면 이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 부친이 1950년대부터 주택을 짓고 살았고 가족이 계속 점유했다면 이 법리가 적용될 여지가 큽니다. 점유를 보여 주는 자료를 모아 두어야 합니다.
• 매도인이 사망했으면 누구에게 청구하나요?
  매도인의 상속인들이 소유권이전의무를 상속합니다. 상속인들을 상대로 이전등기를 청구하고, 이미 제3자에게 넘겼다면 상속인들에게 이행불능에 따른 손해배상을 청구합니다. 상속인 전원을 가족관계증명서로 확인해야 합니다.
• 새 명의자가 알고 샀다면 무효인가요?
  알았다는 것만으로는 부족합니다. 새 명의자가 매도인 측의 배임행위를 유인하거나 교사하거나 협력하는 등 적극 가담해야 제2매매가 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다. 매수가격, 계약 경위, 당사자 관계를 함께 봅니다.
• 제2매매가 무효면 어떻게 등기를 되찾나요?
  매도인 측을 대위해 새 명의자에게 소유권이전등기 말소를 청구하고, 매도인 측에는 우리 앞으로 이전등기를 청구합니다. 두 청구를 한 소송에서 함께 할 수 있고, 먼저 처분금지가처분으로 새 명의자의 재처분을 막아 둡니다.
• 매도인 측을 배임으로 고소할 수 있나요?
  대금을 받아 등기에 협력할 의무가 있는 매도인이 제3자에게 등기를 넘기면 배임죄가 성립할 수 있습니다. 상속인이 처분했다면 상속인이 매매 사실과 의무를 알았는지가 쟁점이 되므로, 고소 전에 사실관계를 정리합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성