매매 계약

세입자가 갱신요구권을 쓰면 실거주 매수인은 잔금을 미뤄도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

계약서에 실제 명도일을 따로 정했는데 잔금 직전 세입자가 갱신요구권을 행사해 인도가 어려워졌다면, 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있는 경우가 있습니다. 매도인의 현실인도 의무와 불안의 항변권을 인정할 여지를 연 대법원 2023다269139 판결로 판단 기준과 대응을 정리했습니다.

계약서에 실제 명도일을 따로 정했고 잔금 직전 세입자의 갱신요구로 인도가 불확실해졌다면, 매수인은 인도가 확실해질 때까지 잔금을 보류할 수 있다고 볼 여지가 있습니다. 대법원은 이런 경우 매수인의 잔금 거절이 정당한지, 매도인의 해제가 유효한지를 다시 심리하라고 했습니다. 계약서에 실제 명도일 약정이 있다면 갱신요구 소식만으로 위약금부터 걱정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 실거주할 생각으로 세입자가 사는 아파트를 샀습니다. 계약서에는 잔금일을 2026. 2. 27.로, 특약에 실제 명도일을 2026. 8. 31.로 적었고, 세입자는 계약 당시 기간이 끝나면 나가겠다고 했습니다. 그런데 잔금 열흘 전 세입자가 갱신요구권을 행사해 2년 더 살겠다고 통보했습니다. 2026. 3. 9. 매도인이 잔금 지연을 이유로 해제하겠다는 내용증명을 보내오자, A씨는 잔금을 미룬 것이 계약 위반인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

매수인의 잔금 거절이 정당할 여지가 있다며 매도인의 해제를 인정한 원심을 파기했습니다. 계약서 제2조는 잔금 수령과 동시에 등기서류를 넘기고 인도일을 2021. 4. 22.로 정했고, 특약에는 실제 명도를 2021. 12. 6.로 한다고 적었습니다. 계약 당시 갱신요구를 하지 않겠다던 임차인이 잔금 직전 갱신요구권을 행사했고, 실거주 목적의 매수인은 잔금을 내지 않았으며 매도인은 계약을 해제했습니다.

원심은 매도인에게 2021. 12. 6.까지 현실인도 의무가 없다고 보아 매수인의 잔금 거절을 부당하다고 했습니다. 대법원은 “상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다”고 판시했습니다.

실제 명도일 특약이 있으면 매도인은 무엇을 해야 하나요?

잔금일에는 세입자에 대한 반환청구권을 넘겨 간접점유를 이전하고, 실제 명도일에는 집을 비워 현실로 인도해야 합니다. 대법원은 계약서의 인도일과 특약의 실제 명도일을 이렇게 나누어 읽었습니다. 매매는 완전한 권리 이전을 목적으로 하고, 이런 해석이 계약 동기와 목적, 부동산 매매계약서 작성 관행, 거래 통념에도 맞는다는 이유입니다.

원심처럼 실제 명도일 특약을 단순한 참고 날짜로 보면 매도인에게는 집을 비워 줄 의무가 없게 됩니다. 대법원은 계약서 문언이 출발점이지만 당사자의 진정한 의사와 거래 관행을 종합해 합리적으로 해석해야 한다고 했습니다. 실거주 목적을 계약 당시 매도인에게 알렸는지도 해석에 영향을 줄 수 있습니다.

잔금을 먼저 내야 하는데 왜 거절할 수 있나요?

먼저 이행할 의무가 있어도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사정이 생기면 거절할 수 있다는 불안의 항변권 때문입니다. 원래 이 권리는 계약 뒤 상대방의 신용불안이나 재산 악화로 이행을 받기 어려워진 경우를 말합니다. 대법원은 이행기 전이라도 이행 여부가 현저히 불확실해진 경우까지 넓혀 보았습니다.

이 사건에서는 갱신요구를 하지 않겠다던 임차인이 잔금 직전 갱신요구권을 행사해, 실제 명도일에 매도인이 집을 비워 줄 수 있을지가 불확실해졌습니다. 그 사정변경이 매도인의 해제 때까지 해소되지 않았다는 점도 지적했습니다. 다만 대법원은 거절이 정당한지 심리하라고 한 것이고, 결론은 환송심에서 다시 정해집니다.

세입자가 갱신하면 매수인은 결국 어떻게 되나요?

매수인이 소유권을 넘겨받으면 임대인 지위를 승계하므로, 갱신된 임대차가 유효하면 그 기간 동안 집에 들어가기 어렵습니다. 갱신된 임대차 기간은 2년으로 보고, 전 임대차와 같은 조건이며 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서만 바꿀 수 있습니다. 새 소유자가 세입자를 상대로 바로 집을 비워 달라고 하기는 어렵습니다. 임대인의 실거주는 갱신 거절 사유이지만, 누가 언제 임대인으로서 거절할 수 있는지는 따로 따져야 하는 쟁점입니다. 실거주 거절과 손해배상은 「집주인이 실거주한다며 갱신을 거절하고 다른 사람에게 세를 줬다면 배상받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

실거주 매수인 잔금 보류 대응 순서

• 계약서 확인 - 잔금일, 인도일, 실제 명도일 특약과 실거주 목적 기재를 확인합니다.
• 갱신요구 사실 확보 - 세입자의 갱신요구 문자나 통지를 보관하고 시점을 기록합니다.
• 서면 요구 - 매도인에게 인도 확보 방안을 요구하고 잔금 보류 이유를 내용증명으로 밝힙니다.
• 이행 준비 유지 - 잔금 자금과 대출을 유지해 언제든 낼 수 있음을 보여 줍니다.
• 해제 통지 대응 - 매도인의 해제 통지에는 불안의 항변권을 들어 효력을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서의 인도·명도 문구와 세입자가 갱신요구를 한 시점, 실거주 목적을 알렸는지에 따라 잔금 보류가 정당한지와 해제 효력이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 잔금·인도 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 실제 명도일이 없으면 어떻게 되나요?
  인도일만 있으면 매도인의 현실인도 의무가 언제인지 다툼이 커집니다. 대법원은 계약 해석에서 문언과 동기, 거래 관행을 종합하므로 실거주 목적을 알린 자료가 있으면 함께 모아 두어야 합니다.
• 세입자가 나가겠다고 해 놓고 갱신을 요구해도 되나요?
  갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 전 일정 기간 안에 1회 행사할 수 있습니다. 계약 당시 나가겠다고 말한 사정이 갱신요구의 효력에 어떤 영향을 주는지는 이 판결이 판단하지 않았으므로 따로 검토해야 합니다.
• 잔금을 보류하면 계약금을 잃나요?
  보류가 정당하지 않으면 매도인이 이행지체를 이유로 해제하고 위약금을 주장할 수 있습니다. 갱신요구로 인도가 불확실해진 사정과 보류 이유를 서면으로 남겨 두어야 정당성을 다툴 수 있습니다.
• 매도인은 어떻게 해야 계약을 지킬 수 있나요?
  세입자와 합의해 퇴거를 확보하거나 실제 명도일까지 인도가 가능하다는 자료를 매수인에게 제시해 불확실성을 해소해야 합니다. 사정변경이 해소되지 않은 채 해제하면 해제 효력이 다투어질 수 있습니다.
• 갱신된 임대차는 몇 년인가요?
  갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 차임과 보증금 증액은 법정 범위 안에서만 가능합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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