공인중개사

건물을 샀는데 중개사가 상가 임차인 갱신요구권을 안 알려줬으면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매수인이 명도를 거래의 중요 사항으로 알렸는데도 공인중개사가 상가 임차인의 계약갱신요구권을 확인·설명하지 않았다면 그로 인한 손해를 배상하라고 청구할 수 있습니다. 다만 매수인 스스로 확인하지 않은 부분은 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서에 임차인 권리가 어떻게 적혀 있는지부터 확인하십시오.

임차인을 내보내려고 합의금부터 줄 필요는 없습니다. 먼저 임차인의 갱신요구권이 언제까지 가능한지, 거절할 수 있는 사유가 있는지를 따진 뒤 합의 여부를 정해도 늦지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 봄 요양병원을 열려고 5층 건물을 15억원에 사기로 하고 계약금을 냈습니다. 지하에는 2022년부터 노래방을 운영하는 임차인이 있었는데, 중개사는 「계약기간 2년이 끝나면 나간다」고만 했을 뿐 임차인의 계약갱신요구권은 설명하지 않았습니다. 잔금 뒤 임차인이 갱신을 요구하며 버티자 A씨는 퇴거 합의금으로 1억5,000만원을 줬고, 중개사에게 이 손해를 물을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 임차인의 갱신요구권까지 설명해야 하나요?

설명해야 합니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 하며, 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 합니다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 중개업자와 의뢰인의 관계가 민법상 위임과 같아 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리하고, 권리관계를 확인·설명할 의무가 있다고 했습니다. 건물 매수인이 명도를 거래의 중요 사항으로 알렸다면 임차인이 가진 갱신요구권은 그 설명 범위에 들어갑니다.

중개사가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」 제25조·제30조가 이 의무와 책임을 정합니다.

상가 임차인은 언제까지 갱신을 요구할 수 있나요?

전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 요구할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 차임 3기 연체, 동의 없는 전대, 철거·재건축 등 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 이 조항은 환산보증금이 시행령 기준을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다. 2022년에 시작한 임대차라면 2032년까지 이어질 수 있습니다.

원안 사건 당시에는 전체 기간 한도가 5년이어서 2017년까지 연장될 수 있다고 설명되었습니다. 지금 새로 맺거나 갱신된 상가 임대차는 10년 한도가 적용되므로 매수인이 떠안을 수 있는 기간이 더 깁니다.

매수인에게도 잘못이 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 채무불이행에 관해 채권자에게 과실이 있으면 법원은 배상책임과 금액을 정할 때 이를 참작합니다. 매수인이 임차인 명도가 거래의 전제였는데도 임대차계약서를 직접 보거나 임차인에게 확인하지 않았다면 과실로 평가될 수 있습니다. 원안 사례에서도 하급심은 매수인의 과실을 들어 중개사 책임을 손해액의 40%로 제한했습니다.

손해액은 합의금 전액이 아니라 설명의무 위반과 상당인과관계가 있는 범위에서 정해집니다. 합의금이 지나치게 크면 그 초과 부분은 인정되지 않을 수 있습니다.

중개사 설명의무 위반 대응 순서

• 확인·설명서 확인 - 임차인 권리 기재가 있는지 봅니다. 설명의무 위반의 직접 증거입니다.
• 매수 목적 전달 증빙 - 명도가 필요하다고 알린 문자·녹취를 모읍니다. 설명 범위를 정하는 자료입니다.
• 임대차 내용 정리 - 임대차 시작일과 갱신 가능 기한을 계산합니다. 매수인이 떠안은 기간이 드러납니다.
• 합의금 근거 정리 - 퇴거 합의서와 산정 근거를 보관합니다. 손해액 산정의 기초입니다.
• 보증기관 청구 - 중개사가 가입한 보증보험·공제에도 청구합니다. 배상금 회수 경로가 넓어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인에게 차임 연체나 무단 전대 같은 갱신거절 사유가 있었다면 임대차계약서와 차임 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개사고 손해배상과 상가 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사는 무엇을 확인하고 설명해야 하나요?
  공인중개사법 제25조 제1항은 중개대상물의 상태·입지와 권리관계, 법령상 거래·이용제한 사항 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 합니다. 임차인의 권리도 권리관계에 포함됩니다.
• 상가 갱신요구권은 몇 년까지 가능한가요?
  최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 정한 것이며, 임차인은 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다.
• 보증금이 큰 상가도 갱신요구권이 있나요?
  있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금이 시행령 기준을 넘는 임대차에도 제10조 제1항·제2항 등을 적용한다고 정합니다. 따라서 보증금 규모와 관계없이 임차인은 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 건물주가 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
  3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실, 거짓이나 부정한 방법의 임차, 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 법이 정한 철거·재건축 등 제10조 제1항 각 호 사유가 있을 때입니다. 요양병원으로 쓰려는 사정만으로는 거절 사유가 되지 않습니다.
• 중개사가 배상하지 않으면 어디에 청구하나요?
  중개사가 가입한 보증보험이나 공제, 공탁금에 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 업무 개시 전에 손해배상책임 보장을 위해 보증보험·공제 가입이나 공탁을 하도록 하고, 제5항은 중개 완성 시 보장금액 등을 설명하도록 합니다.
• 합의금 전액을 배상받을 수 있나요?
  전액이 인정된다고 단정하기 어렵습니다. 설명의무 위반과 상당인과관계 있는 범위에서 손해가 정해지고, 매수인이 스스로 확인하지 않은 과실이 있으면 민법 제396조에 따라 배상액이 줄어듭니다. 원안의 하급심 사례에서는 중개사 책임이 40%로 제한되었습니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 밀린 상가 월세를 갚았는데도 계약갱신을 거절할 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성