매매 계약

매수인이 집을 안 사겠다며 잔금일을 피하면 매도인은 어떻게 계약을 해제하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매수인이 비협조적으로 잔금을 미루면 매도인은 등기 서류를 그에 상응하는 정도로 준비해 알리고 잔금 지급을 최고한 뒤 해제할 수 있습니다. 매수인이 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시했다면 최고를 거치지 않고도 해제할 수 있습니다. 지금은 매수인의 거절 발언과 연락 회피를 날짜별로 기록해 두십시오.

매수인이 피하는 상황에서 등기 서류를 빠짐없이 다 갖춰 들고 찾아다녀야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 매수인이 비협조적이면 매도인도 그에 상응하는 정도의 준비를 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 3월 A씨에게 아파트를 7억원에 팔기로 하고 계약금 7천만원과 4월에 중도금 2억원을 받았습니다. 잔금 4억 3천만원은 2025년 8월 29일에 소유권이전등기 서류와 교환하기로 했습니다. 잔금일이 다가오자 A씨는 「집을 사지 않겠다」는 말을 되풀이하며 전화를 받지 않고 만남도 피했습니다. B씨는 계약을 해제하려면 등기 서류를 어느 정도까지 준비해야 하는지, 매수인이 이렇게 나오면 최고를 거치지 않고도 해제할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 잔금을 안 내면 매도인은 바로 해제할 수 있나요?

원칙적으로는 매도인이 자기 채무의 이행을 제공하고 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고한 뒤에 해제할 수 있습니다. 민법 제544조 본문은 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 잔금 지급과 등기 서류 교부는 동시이행 관계이므로, 매도인이 서류를 준비해 제공하지 않으면 매수인은 이행지체에 빠지지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제460조는 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무 이행에 채권자의 행위가 필요한 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다고 정합니다. 매도인은 서류를 준비했다는 사실을 알리고 받아 가라고 최고하는 방법으로 이행을 제공합니다.

매수인이 비협조적이면 서류를 어디까지 준비해야 하나요?

매수인이 이행에 비협조적이면 매도인은 그에 상응하는 정도로 이행을 준비하면 충분합니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다36511 판결은 이행 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 줄 수 있으므로, 매수인이 비협조적인 태도로 잔대금 지급을 미루고 등기서류를 받을 준비를 하지 않으면 매도인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다고 판단했습니다. 이 판결은 매도인이 법무사사무소에 대부분의 서류를 맡기고 일부는 잔금 지급 때 교부하기로 했으며 그 서류를 언제든 발급받을 수 있었다면 충분한 이행 제공을 마쳤다고 보았습니다.

실무에서는 부동산매도용 인감증명서를 미리 발급받고, 등기필증(권리증)과 인감도장을 갖추어 법무사에게 등기신청 서류 작성을 맡길 수 있게 해 둔 뒤, 그 사실을 알리며 잔금 지급을 최고를 합니다.

매수인이 안 사겠다고 분명히 말하면 최고를 거치지 않고 해제할 수 있나요?

네, 매수인이 미리 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했다면 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다. 민법 제544조 단서는 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 정합니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결도 쌍무계약에서 일방이 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시한 경우 상대방은 자기 채무의 이행제공이나 최고를 거치지 않고 계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다.

「명백한」 이행거절인지는 말 한마디가 아니라 계약 전후의 행동을 종합해 판단되므로, 거절 의사를 여러 번 반복한 기록을 모아 두는 것이 안전합니다. 확실하지 않으면 서류 준비를 통지하고 기간을 정해 최고하는 방법을 함께 쓰는 편이 해제 효력 다툼을 줄입니다.

매도인 잔금 미지급 해제 대응 순서

• 거절 의사 기록 - 매수인의 「안 산다」는 말과 연락 회피를 날짜별로 남깁니다.
• 서류 준비 - 매도용 인감증명서를 발급받고 등기필증·인감도장을 갖춰 법무사에게 맡길 수 있게 합니다.
• 잔금 지급 최고서 발송 - 서류 준비 사실을 알리고 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 내용증명으로 최고를 합니다.
• 해제 통지 - 기간이 지나도 잔금을 내지 않으면 계약 해제를 통지합니다. 명백한 이행거절이면 최고를 거치지 않고 해제를 통지합니다.
• 정산 - 계약서의 위약금 조항에 따라 계약금 처리와 중도금 반환을 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해제 방법이나 위약금을 따로 정했거나 매수인이 대출 불가 등 사유를 주장한다면 계약서와 주고받은 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·중도금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금일이 지나면 바로 해제되나요?
  바로 해제되지 않습니다. 민법 제544조 본문은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때에 해제할 수 있다고 정합니다. 잔금과 등기 서류는 동시이행 관계여서 매도인이 서류를 준비해 제공해야 매수인이 이행지체에 빠집니다.
• 매수인이 피하면 서류를 다 갖춰야 하나요?
  그에 상응하는 준비면 충분합니다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다36511 판결은 매수인이 비협조적으로 잔대금 지급을 미루고 등기서류를 받을 준비를 하지 않으면 매도인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다고 판단했습니다. 일부 서류를 잔금 때 교부하기로 한 경우도 인정되었습니다.
• 이행 제공은 어떻게 하나요?
  변제준비 완료를 통지하고 수령하라고 최고를 합니다. 민법 제460조는 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무 이행에 채권자의 행위가 필요한 경우 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다고 정합니다. 인감증명서를 발급받아 두고 그 사실을 내용증명으로 알립니다.
• 안 사겠다는 말만으로 해제할 수 있나요?
  이행거절 의사가 명백하면 가능합니다. 민법 제544조 단서는 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우 최고를 요하지 아니한다고 정하고, 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결은 이 경우 이행제공이나 최고를 거치지 않고 해제할 수 있다고 보았습니다.
• 명백한 거절인지 어떻게 판단하나요?
  계약 전후의 행동을 종합해 판단합니다. 민법 제544조 단서의 적용은 매수인의 말 한마디보다 거절을 반복했는지, 연락을 끊었는지, 다른 집을 샀는지 등 구체적 사정으로 판단됩니다. 불확실하면 서류 준비 통지와 기간을 정한 최고를 함께 하는 편이 안전합니다.
• 해제하면 받은 돈은 어떻게 하나요?
  원상회복으로 반환하되 계약서 위약금 조항에 따라 정산합니다. 민법 제548조 제1항은 해제 시 각 당사자에게 원상회복의무를 지우고, 계약금을 위약금으로 정했다면 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 중도금은 반환하고 계약금 처리는 약정에 따릅니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성