매매 계약

매도인이 약속한 공사를 안 끝냈는데 잔금만 준비해 두고 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 매도인이 잔금 전까지 끝내기로 한 공사를 하지 않아 잔금을 받을 준비가 안 됐다면 매수인은 잔금을 언제든 보낼 수 있게 준비하고 알리는 정도로 이행을 제공한 것이 됩니다. 대법원은 매도인이 비협조적으로 자기 의무를 이행하지 않은 경우 매수인도 그에 상응한 준비만 하면 족하다고 보았습니다. 지금은 잔금일 전후 통장 잔액과 매도인에게 보낸 문자부터 확인해 두십시오.

잔금을 현금으로 찾아 매도인 앞에 내놓아야만 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 매도인이 자기 의무를 다하지 않은 상황이라면 그에 맞는 준비로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 시골 주택과 토지를 2억 5,000만원에 사기로 하고 계약금 2,500만원을 냈습니다. 계약서 특약에는 잔금 때까지 지붕·외벽·마당 공사를 끝낸다고 적었습니다. 매도인은 잔금일까지 공사를 끝내지 못해 잔금을 미뤄 달라고 했고, 한 달 뒤 연기한 날에도 공사는 그대로였습니다. 매도인은 공사가 끝났다며 잔금을 요구했고, A씨는 통장에 잔금 이상을 넣어 둔 채 공사를 마치면 바로 보내겠다고 답했습니다. 그런데 매도인은 같은 날 집을 다른 사람에게 팔아 등기를 넘겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금 지급과 매도인 공사는 동시이행인가요?

특약으로 잔금 때까지 공사를 끝내기로 했다면 매수인의 잔금 지급과 매도인의 공사 완료는 동시이행 관계로 봅니다. 쌍무계약의 한쪽은 상대방이 자기 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」의 원칙입니다.

그래서 동시이행 관계에서 상대방을 이행지체에 빠뜨리려면 내 쪽 이행을 제공해야 합니다. 이 판결의 원심은 매수인이 잔금 지급의 이행 제공을 하지 않았다며 해제를 인정하지 않았습니다.

매도인이 공사를 안 했으면 잔금은 어느 정도 준비해야 하나요?

매도인이 비협조적인 태도로 자기 의무를 다하지 않아 잔금을 받을 준비가 안 됐다면, 매수인도 그에 상응한 이행 준비만 하면 됩니다. 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결은 매수인이 계좌에 잔금을 넘는 돈을 두고 언제든 출금·송금할 수 있게 준비한 뒤 매도인에게 그 뜻을 알리고 수령을 최고했다면 이행 제공을 한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 원심이 근거로 든 계좌 잔액은 그날이 아닌 몇 달 뒤 기준 잔액으로 보인다고도 지적했습니다.

이행 제공을 너무 엄격하게 요구하면 불성실한 상대방에게 구실을 주게 되므로, 제공의 정도는 시기와 구체적 상황에 따라 신의칙에 맞게 합리적으로 정합니다. 매도인 쪽 이행 제공도 서류를 준비해 두고 통지와 수령 최고를 하면 된다는 것이 대법원의 기존 입장입니다.

대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다. 해제가 최종적으로 인정될지는 환송 뒤 다시 심리됩니다.

매도인이 집을 다른 사람에게 팔면 바로 해제할 수 있나요?

매도인의 책임 있는 사유로 소유권이전이 불가능해졌다면 최고하지 않고 바로 해제할 수 있습니다. 매도인이 같은 부동산을 제3자에게 팔아 등기까지 넘겼다면 이행불능에 해당하는지를 따집니다. 이 판결에서도 매수인이 항소심에서 이 주장을 했는데 원심이 판단하지 않은 것을 파기 이유로 들었습니다.

이행지체를 이유로 해제할 때는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다. 매도인이 미리 이행하지 않을 뜻을 밝힌 경우에는 최고가 필요 없습니다.

해제하면 계약금과 손해는 어떻게 되나요?

계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로 매도인은 받은 계약금을 돌려줘야 하고, 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 해제와 별도로 매도인의 채무불이행으로 생긴 손해도 청구할 수 있습니다.

계약서에 위약금이나 손해배상 예정 조항이 있으면 그 금액을 기준으로 다툽니다. 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다.

잔금 이행제공 해제 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서에 매도인이 잔금 전까지 할 일이 무엇인지 적혀 있는지 봅니다. 동시이행 관계를 정하는 출발점입니다.
• 잔금 준비 증거 - 잔금일과 연기된 날의 통장 잔액, 대출 승인서를 확보합니다. 원심처럼 다른 날짜 잔액으로 판단되지 않게 날짜별로 남깁니다.
• 통지와 수령 최고하기 - 공사를 마치면 즉시 잔금을 보내겠다는 뜻을 문자·내용증명으로 보냅니다. 이행 제공의 핵심 요소입니다.
• 해제 통지 - 상당한 기간을 정해 공사 완료를 최고한 뒤 해제 의사를 통지합니다. 제3자 매도가 있으면 이행불능 해제를 함께 적습니다.
• 원상회복 청구 - 계약금 반환과 이자, 손해배상을 청구하고, 매도인 재산 처분이 우려되면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사 완료 여부 자체를 다투거나 잔금 대출이 실행되지 않은 사정이 있으면 계약서와 공사 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금을 실제로 송금해야 이행 제공이 되나요?
  항상 그렇지는 않습니다. 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결은 매도인이 비협조적으로 자기 의무를 이행하지 않아 잔금을 받을 준비가 안 된 경우, 매수인이 잔금을 넘는 돈을 계좌에 두고 언제든 송금할 수 있게 준비한 뒤 알리고 수령을 최고했다면 이행 제공으로 볼 수 있다고 판단했습니다.
• 통장 잔액은 언제 기준으로 보나요?
  이행 제공을 했다고 주장하는 날의 잔액을 봅니다. 이 판결의 원심은 몇 달 뒤 날짜의 잔액을 근거로 잔금에 못 미친다고 판단했다가 대법원에서 잘못이 지적됐습니다. 원래 잔금일과 연기된 잔금일의 거래내역을 은행에서 날짜별로 발급받아 두십시오.
• 매도인이 공사를 안 끝냈는데 잔금을 안 주면 내가 지체인가요?
  공사 완료와 잔금 지급이 동시이행 관계라면 매수인은 매도인이 공사를 마칠 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 한쪽이 상대방의 이행 제공이 있을 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 따라서 잔금을 보내지 않았다는 이유만으로 매수인이 지체 책임을 지지는 않습니다.
• 이행지체로 해제하려면 최고를 꼭 해야 하나요?
  원칙적으로 해야 합니다. 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있습니다. 다만 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고하지 않고 해제할 수 있습니다. 최고한 기록은 문자보다 내용증명으로 남기는 편이 다툼이 적습니다.
• 매도인이 다른 사람에게 집을 팔았으면 어떻게 하나요?
  매도인의 책임 있는 사유로 소유권이전이 불가능해졌다면 이행불능을 이유로 최고하지 않고 해제할 수 있습니다. 민법 제546조가 근거입니다. 이 판결에서도 매수인이 이 주장을 했는데 원심이 판단하지 않아 파기됐습니다. 등기사항증명서로 제3자 이전등기 날짜를 확인해 두십시오.
• 해제되면 계약금에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 그래서 매도인은 계약금을 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줘야 하고, 매수인은 이와 별도로 채무불이행에 따른 손해배상도 청구할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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