매매 계약

등기 안 받고 10년 지났는데 이중매매되면 계약금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

해제할 때 이미 매수인의 이전등기청구권이 시효로 소멸했다면 계약금 반환과 위약금 청구도 어렵습니다. 대법원 2020다8432 판결의 사실관계와 판단, 인도받아 쓰고 있던 매수인의 예외, 시효 중단 사유와 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 해제할 때 이미 이전등기청구권이 시효로 소멸했다면 계약금 반환도 위약금도 청구하기 어렵습니다. 대법원은 2020다8432 판결에서 이런 원심 판단을 그대로 유지했습니다. 매도인이 뒤늦게 다른 사람에게 팔았다는 사정만으로 사라진 권리가 살아나지는 않습니다. 곧바로 소송부터 내실 필요는 없고, 계약서와 점유 경위부터 따져 보시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2013. 4. 토지를 사기로 하고 계약금 3,000만 원을 냈고, 잔금일은 같은 해 6. 30.이었습니다. 잔금 마련이 늦어지면서 등기도 넘겨받지 못했고, 땅은 매도인이 계속 관리했습니다. 2026. 5. A씨는 매도인이 2025. 12. 그 토지를 다른 사람에게 팔아 이전등기까지 마친 사실을 알았습니다. 계약서에는 매도인이 위약하면 계약금의 두 배를 물어 준다는 조항이 있습니다. A씨는 이중매매로 이행불능이 되었으니 지금이라도 계약을 해제하고 계약금과 위약금을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

매매계약의 매수인 회사에 돈을 받을 채권자가 있었습니다. 이 채권자는 매수인이 매도인에게 가지는 계약금 반환채권 등을 압류하고 추심명령을 받아 매도인을 상대로 추심금 소송을 냈습니다. 매도인이 목적물을 제3자에게 팔아 이행불능이 되었으니 계약을 해제하고 계약금과 위약금을 돌려 달라는 주장이었습니다. 원심은 해제 의사표시 당시 매수인의 본래 채권이 시효로 소멸했다면 해제권과 원상회복청구권, 위약금청구권도 행사할 수 없거나 소멸한다고 보아 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 이 판단에 법리오해가 없다며 상고를 기각했습니다. 또 매도인처럼 채권을 압류당한 쪽은 “압류된 채권에 관하여는 채무자에 대하여 주장할 수 있는 실체법상의 모든 항변으로 추심채권자에게 대항할 수 있다”고 밝혔습니다.

시효가 지나면 왜 해제도 못 하나요?

해제권은 매도인의 채무불이행을 전제로 하는데, 그 채무에 대응하는 매수인의 권리가 이미 시효로 사라졌기 때문입니다. 소멸시효는 기산일에 소급해 효력이 생기므로, 매수인은 그때부터 이전등기를 요구할 수 없는 상태가 됩니다. 이 상태에서 매도인이 땅을 팔았다고 해서 매수인이 새로 잃은 것은 없다고 보는 셈입니다. 위약금 약정도 채무불이행에 대한 손해배상 예정이라 같은 운명을 따릅니다. 다만 대법원은 원심의 판단을 수긍한 것이어서, 시효 완성 전에 해제한 경우까지 같은 결론이라는 뜻은 아닙니다. 10년 안에 해제 통지를 보냈다면 원상회복과 위약금을 따로 따질 수 있습니다.

등기를 안 받았어도 시효가 진행하지 않는 경우가 있나요?

네, 부동산을 인도받아 쓰고 있었다면 이전등기청구권은 시효에 걸리지 않습니다. 대법원 전원합의체는 목적물을 인도받아 사용수익하는 매수인을 권리 위에 잠자는 사람으로 볼 수 없다고 했습니다. 그래서 땅에 농사를 짓거나 건물을 쓰고 있었다면 결론이 완전히 달라집니다. 점유가 없더라도 그동안 매도인이 채무를 인정하는 문서를 써 주었거나, 매수인이 소송이나 가처분을 했다면 시효가 중단되었을 수 있습니다. 내용증명만 보낸 경우에는 6개월 안에 소송 등을 하지 않으면 중단 효력이 없습니다. 이전등기 청구 기한 자체는 「등기를 넘겨받지 못했습니다. 소유권이전등기 청구는 언제까지 할 수 있나요? 채권의 10년 소멸시효와 점유하는 매수인의 예외, 가등기의 신청과 가처분명령, 본등기의 순위와 침해 등기의 직권말소, 중간생략등기와 명의신탁의 위험까지」에서 자세히 설명했습니다.

시효가 남아 있는 매수인은 무엇을 청구할 수 있나요?

시효 완성 전이라면 이행불능을 이유로 계약을 해제하고 계약금 반환과 위약금을 청구할 수 있습니다. 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불능이 되면 최고 없이 바로 해제할 수 있습니다. 해제하면 매도인은 받은 계약금에 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 위약금 조항이 있으면 손해배상액의 예정으로 추정되지만, 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 이중매매 전반의 구제 방법은 「중도금까지 냈는데 매도인이 더 비싸게 다른 사람에게 팔면 어떻게 하나요?」에서 정리했습니다.

계약금 반환 청구 대응 순서

• 날짜 정리 - 계약일, 잔금일, 등기를 요구할 수 있었던 날을 표로 만듭니다. 시효 10년은 여기서 셉니다.
• 점유 확인 - 목적물을 인도받아 쓰고 있었는지 사진, 관리비, 경작 기록으로 확인합니다.
• 중단 사유 점검 - 매도인의 채무 인정 문서, 소송, 가처분, 내용증명과 그 뒤 6개월 안의 조치를 찾습니다.
• 해제 통지 - 시효가 남아 있으면 이행불능을 이유로 해제 의사표시를 내용증명으로 보냅니다.
• 청구와 방어 - 매수인은 계약금, 이자, 위약금을 청구하고, 매도인은 시효 완성 항변을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 목적물을 인도받아 썼는지와 시효 중단 사유가 있었는지에 따라 계약금 반환 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·위약금 반환 소송, 추심금 소송 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부동산 이전등기청구권 소멸시효는 몇 년인가요?
  채권이므로 권리를 행사할 수 있는 때부터 10년입니다. 보통 잔금일부터 셉니다. 다만 목적물을 인도받아 사용하고 있는 매수인의 등기청구권은 시효에 걸리지 않습니다.
• 시효가 지났는데 매도인이 아직 땅을 갖고 있으면 등기를 받을 수 있나요?
  매도인이 시효 완성을 주장하면 받기 어렵습니다. 다만 매도인이 시효 완성 뒤에 채무를 인정하거나 등기를 넘겨주겠다고 약속했다면 시효이익 포기로 다툴 여지가 있어 문서를 확인해야 합니다.
• 내용증명으로 등기를 요구했으면 시효가 멈추나요?
  내용증명은 최고에 해당해 6개월 안에 소송, 가압류, 가처분 등을 해야 중단 효력이 생깁니다. 그 뒤 아무 조치가 없었다면 중단되지 않은 것으로 봅니다.
• 계약금 두 배 위약금 조항이 있으면 전액 받을 수 있나요?
  위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 또 해제 당시 본래 채권이 시효로 소멸했다면 위약금 청구 자체가 어렵습니다.
• 매수인의 채권자가 계약금을 추심하겠다고 소송을 냈습니다. 매도인은 어떻게 하나요?
  매수인에게 할 수 있었던 항변을 추심채권자에게도 그대로 할 수 있습니다. 시효 완성으로 해제권이 소멸했다는 주장이 대표적입니다. 다만 집행채권이 없다는 주장은 할 수 없습니다.
• 계약을 해제하면 계약금에 이자도 붙여 받나요?
  네. 해제로 금전을 돌려줄 때에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 다만 해제 당시 본래 채권이 이미 시효로 소멸했다면 해제 자체가 어렵다는 점이 먼저 문제 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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