매매 계약

위약금 조항 없이 낸 계약금, 계약이 해제되면 매도인이 가져가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없다면 계약이 해제되어도 매도인이 계약금을 당연히 가져갈 수 없습니다. 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가질 뿐이고, 위약금 약정이 없으면 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 문구가 있는지 확인하십시오.

계약서 앞면에 「계약금」이라는 명목이 적혀 있다고 해서 해제되면 무조건 잃는 돈이라고 체념할 필요는 없습니다. 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가질 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 4월 A씨는 상가 한 칸을 6억원에 사기로 하고 계약금 6,000만원을 냈습니다. 계약서에는 「매수인의 대출이 승인되지 않으면 매수인은 계약을 해제할 수 있다」는 특약만 있었고, 계약금을 위약금으로 한다는 조항은 없었습니다. 대출이 거절되자 A씨는 특약에 따라 해제하고 계약금 반환을 요구했지만, 매도인은 계약이 깨졌으니 계약금은 자기 몫이라며 돌려주지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위약금 특약이 없어도 계약금을 매도인이 가져갈 수 있나요?

가져갈 수 없습니다. 유상계약에서 주고받은 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 한쪽 잘못으로 해제되더라도 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있을 뿐입니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다52078 판결이 계약금이 위약금으로서 당연히 귀속되는 것은 아니라고 판단했습니다.

위약금 약정이 있으면 손해배상액의 예정으로 추정되고, 이때는 실제 손해를 증명하지 않아도 약정한 금액을 청구할 수 있습니다. 반대로 약정이 없으면 매도인이 손해를 입었다는 사실과 액수를 따로 증명해야 합니다.

특약에 따라 해제하면 계약금은 어떻게 되나요?

돌려받습니다. 특약에서 정한 사유로 해제한 것은 해약금 해제가 아니라 약정해제권을 행사한 것이므로, 매수인이 계약금을 포기하는 효과가 생기지 않습니다. 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다.

매수인이 해제 통지에서 「특약에 따라 해제하니 계약금을 반환하라」고 분명히 밝혔다면, 법원은 이를 해약금 해제로 보지 않습니다. 해제 통지서에 근거 특약 조항을 적어 두는 것이 좋습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 관련 조문은 원안 당시와 같습니다.

위약금 약정이 있으면 전액을 잃나요?

부당히 과다하면 줄일 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 매매대금의 10% 정도인 통상적인 계약금은 감액이 잘 인정되지 않지만, 대금 대비 비율이 높거나 해제 경위에 사정이 있으면 다툴 수 있습니다.

매수인 대출 불승인 등 다른 해제 사유도 같나요?

특약에 정한 사유라면 같습니다. 대출 불승인, 인허가 불허, 권리관계 하자처럼 특약에서 해제 사유로 정한 일이 생겼다면 그 특약에 따른 해제는 약정해제이고, 계약금은 원상회복 대상입니다. 다만 매수인이 대출 서류를 내지 않는 등 스스로 사유를 만들었다면 매도인은 실제로는 매수인의 채무불이행이라며 손해배상을 주장할 수 있습니다.

계약금 반환 분쟁 대응 순서

• 계약서 조항 검토 - 위약금 약정, 해제 특약, 계약금 포기·배액 상환 조항을 표시합니다. 조항에 따라 계약금의 성질이 정해집니다.
• 해제 근거 특정 - 해제가 특약에 따른 것인지 해약금 해제인지 정합니다. 특약 해제라면 계약금 반환을 청구합니다.
• 해제 통지 발송 - 근거 조항과 반환 요구를 적어 내용증명으로 보냅니다. 통지 문구가 해제의 성격을 보여 줍니다.
• 실제 손해 반박 준비 - 매도인이 손해를 주장하면 실제 손해가 있는지, 금액이 얼마인지 따집니다. 위약금 약정이 없으면 매도인이 증명해야 합니다.
• 반환 소송과 가압류 - 매도인이 거부하면 계약금 반환 소송을 내고 부동산 가압류를 검토합니다. 받은 날부터 이자를 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인쇄된 표준 계약서 뒷면에 위약금 조항이 들어 있거나 해제 사유 발생에 매수인 책임이 섞여 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금과 위약금은 무엇이 다른가요?
  계약금은 원칙적으로 해약금이고, 위약금은 따로 약정해야 생깁니다. 민법 제565조 제1항은 다른 약정이 없으면 계약금을 해약금으로 보아 포기나 배액 상환으로 해제할 수 있게 하고, 위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 약정이 있을 때 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.
• 위약금 약정이 없으면 매도인은 무엇을 받을 수 있나요?
  실제 손해만 받을 수 있습니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다52078 판결은 위약금 특약이 없으면 한쪽 잘못으로 계약이 해제되어도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만 배상받을 수 있다고 보았습니다. 매도인은 손해의 발생과 액수를 증명해야 합니다.
• 특약으로 해제하면 계약금을 포기한 것이 되나요?
  되지 않습니다. 계약금을 포기하는 효과는 민법 제565조 제1항의 해약금 해제에서 생깁니다. 특약에서 정한 사유로 해제하면 민법 제548조에 따라 원상회복 의무가 생겨 매도인은 계약금을 돌려주어야 합니다. 해제 통지서에 근거 특약을 적어 두면 해제의 성격이 분명해집니다.
• 돌려받을 계약금에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가하도록 정합니다. 매도인이 계약금을 받은 날부터 반환하는 날까지의 법정이자를 함께 청구할 수 있고, 반환 요구 뒤에도 돌려주지 않으면 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
• 위약금 약정이 있으면 계약금 전부를 잃나요?
  부당히 과다하면 감액될 수 있습니다. 민법 제398조 제2항은 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고, 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 매매대금 대비 비율, 해제 경위, 매도인의 실제 손해를 함께 봅니다.
• 표준 계약서의 계약금 포기 문구도 위약금인가요?
  위약금 약정으로 볼 여지가 큽니다. 「매수인이 위약하면 계약금을 포기하고 매도인이 위약하면 배액을 상환한다」는 조항은 채무불이행 시 계약금을 손해배상으로 삼기로 한 약정으로 해석되는 경우가 많습니다. 이 경우 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.

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