매매 계약

중도금까지 냈는데 매도인이 더 비싸게 다른 사람에게 팔면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

중도금을 낸 뒤에는 매도인이 계약금만 돌려주고 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 이미 이행에 착수했으므로 해약금 해제가 막히기 때문입니다. 지금은 등기부를 떼어 소유권이 아직 매도인 명의인지부터 확인하십시오.

매도인이 계약금과 중도금을 돌려주겠다고 해서 그 돈을 받고 물러나야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 9월 단독주택과 대지를 5억 5천만원에 사기로 하고 계약금 5천5백만원과 중도금 2억원을 냈습니다. 2024년 12월 잔금일에 잔금을 들고 갔더니, 매도인은 더 높은 값에 다른 사람에게 팔기로 했다며 잔금을 받지 않고 계약금과 중도금만 돌려주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중도금을 낸 뒤에도 매도인이 계약을 해제할 수 있나요?

해제할 수 없습니다. 계약금을 주고받은 매매는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금 포기나 배액상환으로 해제할 수 있고, 매수인이 중도금을 낸 것은 이행에 착수한 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」상 이 단계에서는 매도인에게 해제권이 없으므로 계약은 그대로 유효하고, 매도인은 소유권을 넘겨줄 의무를 집니다.

아직 매도인 명의라면 어떻게 소유권을 가져오나요?

잔금을 공탁하고 처분금지가처분을 한 뒤 소유권이전등기 소송을 냅니다. 매도인이 잔금을 받지 않으면 변제공탁으로 잔금 지급 의무를 이행할 수 있습니다. 동시에 다른 사람에게 등기가 넘어가지 못하도록 부동산 처분금지가처분을 신청하고, 소유권이전등기 청구 소송에서 이기면 그 판결로 등기를 합니다.

가처분은 등기가 넘어가기 전에 해 두어야 효과가 있습니다. 두 번째 매수인이 먼저 등기를 마치면 그 사람이 소유권을 취득하므로, 등기부 확인과 가처분 신청을 가장 먼저 합니다.

이미 다른 사람에게 등기가 넘어갔다면요?

매도인의 책임으로 이행이 불능하게 된 것이므로 계약을 해제하고 손해배상을 청구합니다. 해제하면 매도인은 받은 계약금과 중도금에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 이와 별도로 계약이 이행됐다면 얻었을 이익, 예를 들어 해제 당시 시가와 매매대금의 차액 같은 손해를 청구할 수 있습니다.

반환할 금전에 붙는 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로 민사 법정이율이 적용됩니다. 반환 소송을 내면 소장 송달 다음 날부터는 지연손해금에 소송촉진 등에 관한 특례법의 이율이 적용됩니다.

이중으로 판 매도인은 형사 책임도 지나요?

배임죄가 될 수 있습니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 중도금을 받은 부동산 매도인은 매수인의 재산보전에 협력할 신임관계에 있어 타인의 사무를 처리하는 자에 해당하고, 그 뒤 제3자에게 처분해 등기를 넘기면 배임죄가 성립한다는 기존 판례를 유지했습니다. 원안이 인용한 판례의 법리가 이 전원합의체 판결로 다시 확인된 것입니다.

이중매매 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기사항증명서로 현재 소유자와 가처분·가등기 여부를 봅니다. 구제 방향이 여기서 갈립니다.
• 처분금지가처분 - 매도인 명의가 남아 있으면 바로 신청합니다. 두 번째 매수인 앞 등기를 막습니다.
• 잔금 공탁 - 매도인이 잔금을 받지 않으면 법원에 변제공탁합니다. 매수인의 이행을 증명합니다.
• 소유권이전등기 소송 - 판결로 매수인 앞으로 등기를 합니다. 가처분 이후 된 등기는 말소를 구할 수 있습니다.
• 해제와 손해배상 - 등기가 이미 넘어갔다면 해제하고 대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 필요하면 배임 고소를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 번째 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 사정이 있으면 두 번째 매매가 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있어 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 이중매매에 따른 처분금지가처분과 소유권이전등기 소송, 배임 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중도금을 내면 이행에 착수한 것인가요?
  그렇습니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금 포기나 배액상환으로 해제할 수 있게 하는데, 매수인의 중도금 지급은 대표적인 이행 착수입니다. 그 뒤에는 매도인이 계약금 배액을 돌려주더라도 해약금 해제를 할 수 없습니다.
• 매도인이 잔금을 안 받으면 어떻게 하나요?
  법원에 잔금을 변제공탁할 수 있습니다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않으면 변제자가 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있다고 정합니다. 공탁으로 매수인은 자기 의무를 다한 것이 되고, 이후 소유권이전등기 소송에서 매도인의 동시이행 항변을 막을 수 있습니다.
• 처분금지가처분은 왜 먼저 해야 하나요?
  두 번째 매수인 앞으로 등기가 넘어가는 것을 막기 위해서입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 가처분 등기 뒤에 된 처분은 본안에서 이기면 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 등기가 넘어가면 얼마를 돌려받나요?
  계약금과 중도금에 받은 날부터의 이자를 더해 돌려받습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 가산하도록 정합니다. 여기에 더해 민법 제551조에 따라 시가 상승분 같은 이행이익 손해를 따로 청구할 수 있습니다.
• 이중매매한 매도인을 고소할 수 있나요?
  배임죄로 고소할 수 있습니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 중도금을 받은 부동산 매도인이 제3자에게 처분해 등기를 넘기면 형법 제355조 제2항의 배임죄가 성립한다고 보았습니다. 계약금만 받은 단계라면 배임죄가 성립하지 않습니다.
• 두 번째 매수인의 등기도 무효가 되나요?
  원칙적으로 유효하고 예외적으로 무효가 됩니다. 두 번째 매수인이 이중매매 사실을 알았다는 것만으로는 부족하고, 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우에만 민법 제103조의 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다. 이 경우 매수인은 매도인을 대위해 그 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

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