매매 계약

위약금 조항 없는 매매를 매도인이 깨면 계약금 배액을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매도인이 중도금 전에 해제하려면 계약금 배액을 내놓아야 하므로 그 방식으로 해제하면 매수인은 배액을 받게 되지만, 위약금 특약이 없으면 계약금 배액이 손해배상으로 당연히 인정되지는 않습니다. 민법 제565조는 위약금 약정이 없어도 계약금을 해약금으로 보되, 매도인이 계약금만 돌려주는 통보로는 해제가 되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약서에 위약금 문구가 있는지와 중도금 지급기일을 확인해 두십시오.

계약서에 위약금 조항이 없다고 해서 매수인이 아무것도 청구하지 못하는 것은 아닙니다. 계약은 살아 있고, 매수인은 계약대로 이행을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

매수인 A씨는 2025년 9월 대지를 4억원에 사기로 하고 계약금 4,000만원을 보냈습니다. 계약서에는 위약금이나 배액 상환에 관한 문구가 전혀 없었습니다. 중도금 기일을 2주 앞두고 매도인은 너무 싸게 팔았다며 계약을 해제하겠다고 알려 왔고, 계약금 4,000만원만 돌려주겠다고 했습니다. A씨는 적어도 계약금의 배액인 8,000만원은 받아야 한다고 생각했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위약금 조항이 없어도 계약금은 해약금이 되나요?

됩니다. 매매 당사자 한쪽이 계약 당시 계약금을 건넸다면 다른 약정이 없는 한 해약금으로 봅니다. 따라서 어느 한쪽이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조도 같은 내용이고, 이 방식의 해제에는 별도의 손해배상청구권이 생기지 않습니다.

매도인이 이 방식으로 해제하려면 위 사례에서 8,000만원을 상환하거나 그 이행을 제공해야 합니다. 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결은 해제 통고만으로 즉시 해제되는 것이 아니라 배액 상환이나 그 이행 제공이 있어야 해제된다고 보았습니다. 계약금 4,000만원만 돌려주겠다는 통보로는 계약이 해제되지 않습니다.

매도인이 계약금만 주고 계약을 안 지키면 무엇을 청구하나요?

계약대로 이행을 청구하거나, 채무불이행을 이유로 해제하고 실제 손해를 청구합니다. 해제된 것이 아니므로 매수인은 중도금·잔금을 제공하면서 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 매도인이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고하지 않고도 해제할 수 있습니다.

다만 위약금 특약이 없으면 계약금이 손해배상액으로 당연히 매수인에게 넘어오지 않습니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결은 계약금을 위약금으로 하는 특약이 없는 이상 계약이 한쪽 귀책으로 해제되어도 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있다고 보았습니다. 그래서 매수인은 계약금 반환에 더해 시세 상승분 같은 실제 손해를 증명해 청구하게 됩니다.

위약금 조항이 있는 계약과는 무엇이 다른가요?

위약금 조항이 있으면 계약금이 손해배상액의 예정을 겸합니다. 「매수인 위약 시 계약금 포기, 매도인 위약 시 배액 상환」 문구가 있으면, 이행 착수 뒤 위약이 있어도 손해를 증명하지 않고 예정액을 청구할 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 이행 청구나 해제와 함께 청구할 수 있습니다.

반면 「중도금을 주기 전까지 매도인은 계약금의 2배를 주고, 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다」는 조항은 위약금 특약이 아니라 해약금 조항입니다. 표준 계약서에 흔히 들어가는 이 문구만 있다면 위약금 특약이 없는 경우로 봅니다.

중도금을 내면 매도인은 해제할 수 없나요?

해약금 해제는 막힙니다. 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결은 제565조의 당사자 일방이 매매 쌍방 중 어느 쪽이든 된다고 보아, 매수인이 중도금을 지급해 이행에 착수했다면 그 뒤에는 해약금 해제를 할 수 없다고 보았습니다. 매도인이 중도금 수령을 거절하면 공탁으로 지급을 마칠 수 있습니다.

매도인 해제 통보 대응 순서

• 계약서 문구 확인 - 위약금 조항인지 해약금 조항인지 문구를 확인합니다. 손해 증명이 필요한지가 여기서 갈립니다.
• 해제 불인정 통지 - 배액 제공이 없어 해제되지 않았다는 뜻을 문서로 보냅니다. 받은 계약금은 쓰지 않고 보관합니다.
• 이행 착수 - 중도금 기일에 지급하거나 수령 거절 시 공탁합니다. 해약금 해제를 막는 방법입니다.
• 손해 자료 수집 - 주변 시세, 대체 부동산 매입 비용, 대출 비용 등 실제 손해 자료를 모읍니다. 특약이 없으면 손해를 증명해야 합니다.
• 이전 청구 또는 해제 - 등기를 청구하거나 해제 뒤 계약금 반환과 손해배상을 청구합니다. 처분 위험이 있으면 처분금지가처분을 먼저 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해약 조항과 위약 조항이 섞여 있거나 매도인이 이미 배액을 공탁한 경우라면 계약서와 입금·공탁 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 소유권이전등기·손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위약금 조항이 없으면 배액을 못 받나요?
  매도인이 이행 착수 전에 해약금 해제를 하려면 배액을 상환해야 하므로 그 경우에는 받습니다. 그러나 매도인이 해제하지 않고 이행만 거부하면 배액을 청구할 근거는 없고, 매수인은 이행 청구나 채무불이행 해제와 실제 손해배상을 청구합니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결이 이 기준입니다.
• 계약금만 돌려받으면 계약이 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 매도인의 해약금 해제는 배액을 상환하거나 그 이행을 제공해야 효력이 생기므로, 계약금만 반환하겠다는 통보로는 계약이 유지됩니다. 다만 매수인이 이의 없이 돈을 받고 오래 지나면 합의해제로 해석될 여지가 있으니, 받을 때 해제에 동의하지 않는다는 뜻을 남겨야 합니다.
• 표준 계약서의 배액 해제 문구는 위약금 특약인가요?
  아닙니다. 「중도금을 주기 전까지 매도인은 계약금의 2배를 주고, 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다」는 문구는 해약금 해제를 확인한 조항입니다. 위약금 특약은 「위약 시 계약금을 몰수하거나 배액을 배상한다」처럼 채무불이행의 효과를 정한 문구여야 합니다.
• 해약금으로 해제되면 손해배상도 받나요?
  받지 못합니다. 해약금에 의한 해제에는 채무불이행 해제의 손해배상 규정이 적용되지 않으므로, 매도인이 배액을 상환하고 적법하게 해제했다면 매수인은 배액 외에 시세 차익 등을 따로 청구할 수 없습니다. 그래서 중도금 지급으로 이행에 먼저 착수하는 것이 매수인에게 의미가 있습니다.
• 매수인이 중도금을 내면 매수인도 해제 못하나요?
  매수인도 해약금 해제를 할 수 없습니다. 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결은 매도인이 이행에 전혀 착수하지 않았더라도 매수인이 중도금을 지급했다면 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 없다고 보았습니다. 중도금을 보내기 전에 계속 살 의사가 확실한지 먼저 확인해야 합니다.
• 실제 손해는 어떻게 증명하나요?
  해제나 이행불능 당시 목적물 시가와 약정 매매대금의 차액이 대표적인 손해입니다. 인근 실거래가, 감정평가서, 같은 조건의 대체 부동산을 사는 데 더 든 비용, 대출 약정 비용 등을 자료로 냅니다. 특약이 없으면 이 증명이 없을 때 계약금 반환 외에 받는 돈이 없을 수 있습니다.

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