매매 계약

잔금 미납으로 매매를 해제한 매도인, 받은 중도금에 이자를 몇 %로 붙여 돌려주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매도인이 계약을 해제하고 받은 돈을 돌려줄 때는 그 받은 날부터 민법상 법정이율인 연 5%의 이자를 붙여 돌려주면 됩니다. 이 이자는 민법 제548조 제2항에 따른 원상회복의 일부이고 지체에 따른 손해배상이 아니어서, 소송촉진 등에 관한 특례법의 높은 이율은 적용되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약금·중도금을 받은 날짜와 계약금을 위약금으로 정한 조항이 있는지 확인해 두십시오.

해제했다고 해서 받은 돈 전부를 곧바로 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 매수인의 등기 말소와 동시에 돌려주면 되고, 위약금으로 정한 계약금은 공제할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 토지를 3억원에 팔기로 하고 계약금 3,000만원과 중도금 1억 7,000만원을 받은 뒤, 토지를 넘기기 전에 매수인 요청으로 소유권이전등기를 먼저 해 주었습니다. 매수인은 잔금 1억원을 기일이 지나도록 내지 않았고, A씨는 기간을 정해 잔금을 최고했지만 매수인은 계속 미뤘습니다. A씨는 계약을 해제하고 등기 말소를 구하려는데, 계약금을 뺀 1억 7,000만원을 돌려줄 때 이자를 얼마로 붙여야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제하면 받은 돈에 이자를 붙여야 하나요?

붙여야 합니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제548조도 같은 내용입니다.

이 이자율은 다른 법률이나 약정이 없으면 민법상 법정이율인 연 5%입니다. 대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결은 부동산 매매계약이 해제되면 매도인이 반환할 매매대금에 받은 날부터 법정이율 연 5%의 이자를 붙여야 하고, 이는 약정해제든 법정해제든 같다고 보았습니다. 매도인의 대금 반환과 매수인의 등기 말소가 동시이행 관계에 있더라도 이자 가산은 달라지지 않습니다.

소송촉진법의 높은 이율이 적용되지 않는 이유는 무엇인가요?

원상회복 이자는 반환 의무를 늦게 이행해서 생기는 손해배상이 아니기 때문입니다. 대법원 2000. 6. 23. 선고 2000다16275, 16282 판결은 해제에 따른 이자 반환이 원상회복 범위에 속하는 일종의 부당이득 반환이고, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무 불이행에 따른 손해배상 이율에 관한 특별규정이므로 이 이자에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

매수인이 반환 소송을 내면 이율이 바뀌나요?

바뀔 수 있습니다. 대법원 2003. 7. 22. 선고 2001다76298 판결은 원상회복으로 금전 반환을 청구하는 소송이 제기되면 채무자는 소장을 송달받은 다음 날부터 반환 의무의 이행지체 책임을 지므로, 그 반환을 명하는 판결에서는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항의 이율이 적용된다고 보았습니다. 이 이율은 연 40% 이내에서 대통령령으로 정합니다.

다만 매도인이 반환 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되면 그 범위에서 이 이율은 적용되지 않습니다. 매도인이 반환을 거부하는 이유가 정당한지에 따라 판결 선고 전 이율이 달라집니다.

계약금은 돌려주지 않아도 되나요?

계약금을 위약금으로 정했다면 손해배상액의 예정으로 추정되어 공제할 수 있습니다. 이 사안처럼 매수인의 잔금 미납으로 해제한 경우 매도인은 계약금을 몰취하고 나머지 중도금만 이자와 함께 돌려주면 됩니다. 다만 예정액이 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다.

해제 후 원상회복 이자 계산 순서

• 수령 내역 정리 - 계약금·중도금을 받은 날짜와 금액을 통장으로 확정합니다. 이자는 받은 날부터 돈마다 계산합니다.
• 위약금 조항 확인 - 계약서에 계약금을 위약금으로 정한 조항이 있는지 봅니다. 있으면 계약금을 공제합니다.
• 해제 통지 - 잔금 최고기간이 지났는지 확인하고 해제를 통지합니다. 도달일이 해제 효력 발생일입니다.
• 이자 계산 - 반환할 금액에 받은 날부터 연 5%를 붙입니다. 반환 소송의 소장을 받았다면 그 다음 날부터 이율이 달라질 수 있습니다.
• 동시이행 정리 - 등기 말소 서류와 반환금을 맞바꾸거나, 매수인이 받지 않으면 공탁을 검토합니다. 지연이자 부담을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 토지를 이미 제3자에게 넘기거나 근저당을 설정했다면 제3자 보호 문제가 생기므로 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 약정해제권으로 해제해도 이자율이 같나요?
  같습니다. 대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결은 해제 시 반환할 매매대금에 받은 날부터 법정이자를 붙이는 법리가 약정해제권을 행사한 경우에도 달라지지 않는다고 보았습니다. 약정으로 이율을 따로 정했다면 그 약정이 우선합니다.
• 이자는 해제한 날부터 붙나요?
  아닙니다. 돈을 받은 날부터 붙습니다. 민법 제548조 제2항은 반환할 금전에 그 받은 날부터 이자를 가하도록 정합니다. 계약금과 중도금을 다른 날 받았다면 각각의 수령일부터 따로 계산합니다.
• 매수인이 등기 말소를 안 해 주면요?
  반환금과 등기 말소는 동시이행 관계입니다. 매도인은 매수인이 말소 서류를 줄 때까지 반환을 거절할 수 있습니다. 다만 받은 날부터 연 5% 이자는 동시이행 관계와 상관없이 계속 붙는다는 것이 판례이므로 오래 끌면 이자가 늘어납니다.
• 매수인도 토지 사용료를 물어야 하나요?
  토지를 인도받아 사용했다면 그 사용이익을 반환해야 합니다. 원상회복은 쌍방에게 적용되므로, 매수인이 토지를 점유해 사용했다면 그 기간의 사용료 상당액이 반환 대상이 됩니다. 이 사안처럼 인도 전이면 문제되지 않습니다.
• 소장 송달 뒤에는 이율이 얼마인가요?
  소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 연 40% 이내에서 대통령령으로 정한 이율이 적용됩니다. 2001다76298 판결은 원상회복 금전 반환을 명하는 판결에서도 소장 송달 다음 날부터 이 이율이 적용된다고 보았습니다. 매도인이 반환 범위를 다툴 타당한 이유가 있으면 판결 선고 전까지는 적용되지 않습니다.
• 제3자가 이미 등기를 넘겨받았다면요?
  해제로 제3자의 권리를 해치지 못합니다. 민법 제548조 제1항 단서에 따라 해제 전에 매수인에게서 등기를 넘겨받거나 근저당을 설정한 제3자에게는 말소를 구하기 어렵습니다. 이때는 매수인에게 가액 반환과 손해배상을 청구하는 방향으로 바뀝니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 계약을 해제한 뒤 이미 낸 국세를 돌려받을 수 있나요?
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성