매매 계약

등기서류를 법무사 사무실에 맡기고 알렸으면 매수인이 잔금 지체인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 이전등기 서류를 이행장소인 법무사 사무실에 준비해 두고 매수인에게 잔금과 상환해 가져가라고 통지하면 이행제공을 한 것이 되어 매수인은 이행지체가 됩니다. 민법 제460조 단서는 변제 준비를 마치고 통지해 수령을 최고하는 방법을 인정합니다. 다만 제공이 중단된 기간에는 지체가 되지 않으니 서류 보관 기간부터 확인하십시오.

매수인을 이행지체로 만들려고 매수인 앞에 서류를 직접 들고 찾아가야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 8월 상가건물을 15억원에 팔기로 하고 계약금과 중도금을 받았습니다. 잔금 가운데 일부는 임대차보증금 인수로 대신하고 나머지 3억원을 2025년 11월 28일에 받기로 했습니다. F씨는 11월 20일 매수인에게 이전등기 서류를 준비하고 있으니 잔금일에 잔금을 달라고 알렸고, 11월 25일 발급받은 매도용 인감증명서와 위임장을 법무사 사무실에 맡겼습니다. 매수인은 잔금일이 지나도 돈을 주지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

서류를 직접 건네지 않아도 이행제공이 되나요?

됩니다. 부동산 매매에서 매도인의 이전등기 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계라서, 어느 쪽도 이행을 제공하지 않으면 누구도 지체가 되지 않습니다. 매도인이 매수인을 지체에 빠뜨리려면 서류를 현실로 제공하거나, 이행장소에 서류를 준비해 두고 그 뜻을 통지하며 수령해 가라고 최고하면 됩니다.

대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077 판결은 이행장소로 정한 법무사 사무실에 서류를 계속 보관시키면서 언제든지 잔금과 상환으로 받아 갈 수 있다고 통지하고, 신의칙상 상당한 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행제공을 다한 것이고, 그 상태가 이어진 기간 동안 매수인이 이행지체가 된다고 보았습니다. 제공의 정도는 시기와 구체적 상황에 따라 신의성실의 원칙에 맞게 합리적으로 정합니다.

한 번 제공하고 서류를 찾아오면 어떻게 되나요?

제공을 중단한 기간에는 매수인이 지체가 되지 않습니다. 한 번 이행을 제공해 상대방을 수령지체에 빠뜨렸더라도 제공이 계속되지 않으면, 과거에 제공했다는 사실만으로 상대방의 동시이행 항변권이 없어지지 않기 때문입니다. 서류를 찾아와 다른 곳에 쓰거나 인감증명서 유효기간이 지나 새로 발급하지 않았다면 그 기간의 지연손해금은 청구하기 어렵습니다.

매수인이 지체하면 무엇을 청구할 수 있나요?

지연손해금과 계약 해제를 검토할 수 있습니다. 잔금 같은 금전채무의 지연손해금은 약정이율이 없으면 법정이율로 계산하고, 손해를 따로 증명할 필요가 없습니다. 민사 법정이율은 연 5%이고, 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 대통령령 이율이 적용됩니다.

매수인이 계속 잔금을 치르지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 해제할 때도 매도인이 서류를 준비해 둔 상태였다는 사정을 먼저 갖춰야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 요건을 두고 있습니다.

원안 판결 당시에는 소장 송달 다음 날부터 연 25%가 적용되었으나, 지금은 같은 법 제3조 제1항에 따라 대통령령이 정한 이율을 적용하므로 청구할 때 현행 이율을 다시 확인해야 합니다.

잔금 지체 이행제공 대응 순서

• 서류 준비 - 매도용 인감증명서, 위임장, 등기필증을 준비합니다. 인감증명서 유효기간도 함께 관리합니다.
• 이행장소 보관 - 계약서에 정한 이행장소나 법무사 사무실에 서류를 맡기고 보관 확인서를 받습니다.
• 통지·최고서 발송 - 잔금과 상환해 서류를 가져가라는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 통지 도달일이 지체 시작의 기준이 됩니다.
• 거듭 최고하기 - 상당한 간격을 두고 수령을 다시 최고하는 내용증명을 보냅니다. 제공이 계속되었다는 증거가 쌓입니다.
• 해제 또는 청구 - 기간을 정해 최고한 뒤 해제하거나 잔금과 지연손해금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 이행장소나 위약금을 따로 정했거나 잔금 일부를 임대차보증금 인수로 대신하기로 했다면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 잔금 청구와 계약 해제 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 서류를 들고 찾아가야 이행제공인가요?
  아닙니다. 민법 제460조 단서는 채무 이행에 채권자의 행위가 필요한 경우 변제 준비의 완료를 통지하고 수령을 최고하면 된다고 정합니다. 판례도 이행장소에 이전등기 서류를 준비해 두고 매수인에게 그 뜻을 알리며 가져가라고 최고하면 이행제공이 된다고 봅니다. 직접 찾아가 건넬 필요는 없습니다.
• 통지 한 번이면 계속 지체가 되나요?
  제공 상태가 계속되어야 합니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077 판결은 서류를 법무사 사무실에 계속 보관시키면서 상당한 간격을 두고 거듭 수령을 최고한 기간 동안 매수인이 지체가 된다고 보았습니다. 서류를 찾아오거나 인감증명서를 갱신하지 않은 기간에는 지체를 묻기 어렵습니다.
• 잔금 지연손해금은 얼마나 받을 수 있나요?
  약정이율이 있으면 그 이율, 없으면 법정이율로 계산합니다. 민법 제397조 제1항과 제379조에 따라 민사 법정이율은 연 5%이고, 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따른 대통령령 이율이 적용됩니다. 금전채무 지연손해금은 손해를 따로 증명하지 않아도 됩니다.
• 잔금을 안 주면 바로 계약을 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 그 기간 안에 이행하지 않아야 해제할 수 있습니다. 민법 제544조가 정한 요건입니다. 매수인이 미리 이행하지 않겠다고 밝힌 경우에는 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다. 해제할 때 매도인도 서류를 준비해 둔 상태여야 동시이행 항변에 막히지 않습니다.
• 매수인은 서류를 못 받았다고 다투면 어떻게 하나요?
  서류 보관 확인서와 통지 도달 기록으로 대응합니다. 이행제공은 매수인이 실제로 서류를 받았는지가 아니라, 매도인이 언제든 잔금과 상환해 넘겨줄 준비를 하고 그 뜻을 알렸는지로 판단합니다. 내용증명 도달일과 법무사 사무실의 보관 기간이 확인되면 매수인의 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
• 인감증명서 유효기간이 지나면 다시 떼야 하나요?
  등기에 쓸 수 있는 상태가 유지되어야 제공이 계속된 것으로 보기 쉬우므로 다시 발급해 두는 편이 안전합니다. 이행제공의 정도는 시기와 구체적 상황에 따라 신의성실의 원칙에 맞게 정하므로, 등기신청에 바로 쓸 수 없는 서류만 맡겨 둔 기간은 제공이 끊긴 것으로 다투어질 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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