매매 계약

토지 잔금을 1년 늦게 받았다면 매도인은 손해를 어떻게 계산해 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

잔금 지체 손해배상은 미지급 잔금에 법정이율 연 5%를 지체 기간만큼 곱한 금액이 기본입니다. 대법원은 계약을 해제하지 않은 매도인의 손해 중 법정이율 상당 이자를 통상손해로 보고, 늘어난 양도소득세는 특별손해로 봅니다. 지금은 매매계약서에 지연이자 약정이 있는지 확인하십시오.

지체 기간 동안 실제로 어떤 손해를 봤는지 하나하나 증명하지 않아도 됩니다. 법정이율에 따른 지연손해는 증명 없이 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 3월 개인 매수인에게 토지를 8억원에 팔기로 하고, 잔금 5억원을 2024년 6월 말에 받기로 했습니다. 매수인은 자금 사정을 이유로 잔금을 계속 미루다 정확히 1년 뒤인 2025년 6월 말에야 치렀고, G씨는 계약을 해제하지 않고 기다렸습니다. 그사이 세무사 계산으로는 양도소득세가 1,200만원 늘었고, G씨는 1년 동안 입은 손해를 어떻게 계산해 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금이 늦어진 동안의 손해는 어떻게 계산하나요?

미지급 잔금에 법정이율을 곱한 금액이 기본 손해입니다. 금전채무를 이행하지 않은 경우의 손해배상액은 법정이율로 정하고, 법령 제한을 넘지 않는 약정이율이 있으면 그 이율로 정합니다. 매매계약서에 지연이자 약정이 있다면 그 이율을 먼저 확인하십시오.

민사 법정이율은 연 5%입니다. 사례라면 잔금 5억원에 연 5%를 1년 동안 적용해 2,500만원이 지연손해가 됩니다. 대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다75897 판결도 매수인의 잔금 지체로 계약을 해제하지 않은 매도인이 입은 손해 중 미지급 잔금에 대한 법정이율 상당 이자는 통상손해라고 했습니다.

매수인이 회사라면 이율이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 매수인이 회사처럼 상인이고 토지 매수가 영업을 위한 상행위라면 상사법정이율 연 6%가 적용됩니다. 같은 사례에 연 6%를 적용하면 1년 지연손해는 3,000만원입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「상법」은 상행위로 인한 채무의 법정이율을 연 6%로 정합니다. 매수인이 개인이더라도 사업자로서 사업용으로 산 것이라면 상행위 해당 여부를 따로 따져 봅니다.

늘어난 양도소득세도 지연손해에 넣을 수 있나요?

원칙적으로 넣을 수 없고, 매수인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 넣을 수 있습니다. 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상손해가 한도이고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상합니다.

위 2005다75897 판결은 잔금 지체 동안 개별공시지가가 올라 매도인의 양도소득세 부담이 늘었더라도 이는 통상손해가 아니라 특별한 사정으로 인한 손해라고 했습니다. 양도소득세는 원칙적으로 대금을 청산한 날을 양도시기로 계산하므로 잔금이 늦어지면 세액이 바뀔 수 있지만, 그 증가분까지 청구하려면 매수인의 예견가능성을 매도인이 증명해야 합니다.

잔금 지체 지연손해 대응 순서

• 계약서 확인 - 잔금 지급일과 지연이자 약정, 위약금 조항을 확인합니다. 약정이율이 있으면 법정이율보다 먼저 적용됩니다.
• 최고서 발송 - 잔금 지급을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 지체 사실과 날짜를 분명히 남기는 기록입니다.
• 수령 시 유보 - 늦게 잔금을 받을 때 지연손해금 별도 청구를 영수증에 적습니다. 청구 포기 다툼을 막습니다.
• 세액 비교 자료 준비 - 약정일과 실제 청산일 기준 양도소득세를 세무사에게 각각 계산받습니다. 특별손해 금액의 근거가 됩니다.
• 청구와 소송 - 지연손해금 청구서를 보내고 응하지 않으면 소송을 냅니다. 판결 뒤에는 매수인 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 지체 시 위약금이나 별도 이율 약정이 있으면 그 조항을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금과 지연손해금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지연손해금은 증명 없이 받을 수 있나요?
  법정이율이나 약정이율에 따른 금액은 증명 없이 받을 수 있습니다. 금전채무 불이행의 손해배상에서는 채권자가 손해를 증명할 필요가 없고, 채무자도 자기에게 과실이 없다는 항변을 하지 못합니다. 자금 사정이 어려웠다는 이유로 매수인이 면책되지 않습니다.
• 민사 법정이율은 얼마인가요?
  이자 있는 채권의 이율은 다른 법률이나 약정이 없으면 연 5%입니다. 잔금 5억원이 1년 늦어졌다면 2,500만원이 지연손해가 됩니다. 계약서에 법령 제한을 넘지 않는 지연이자 약정이 있으면 그 이율을 적용합니다.
• 매수인이 법인이면 이율이 높아지나요?
  상행위로 인한 채무라면 상사법정이율 연 6%가 적용됩니다. 회사가 영업을 위해 토지를 샀다면 대체로 상행위에 해당합니다. 같은 사례에서 연 6%를 적용하면 1년 지연손해가 3,000만원이 됩니다.
• 늘어난 양도소득세는 왜 바로 청구하지 못하나요?
  특별손해이기 때문입니다. 대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다75897 판결은 잔금 지체 중 공시지가 상승으로 늘어난 양도소득세를 통상손해가 아닌 특별손해로 봤습니다. 매수인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 매도인이 증명해야 합니다.
• 잔금이 늦어지면 양도시기도 늦어지나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 양도소득세에서 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날입니다. 다만 대금 청산 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 양도시기가 되는 등 예외가 있으므로 등기 시점도 함께 확인해야 합니다.
• 계약을 해제하지 않고 잔금을 받아도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 채무자가 채무 내용대로 이행하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 늦게라도 잔금을 받았다고 지체 기간의 손해가 없어지지 않습니다. 다만 영수증에 모든 정산이 끝났다고만 쓰면 포기 여부가 다퉈질 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 양도소득세가 예상보다 많이 나왔는데 다툴 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성