매매 계약

계약금만 내고 오래 둔 땅을 매도인이 팔았다면 계약금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

등기를 넘겨 달라고 할 권리가 이미 시효로 사라졌다면 매도인이 땅을 남에게 팔았어도 원칙적으로 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 대법원 2019다204593 판결로 시효 계산, 예외, 매수인 채권자의 추심까지 정리했습니다.

아니요, 등기를 넘겨 달라고 할 권리가 이미 시효로 사라진 뒤라면 원칙적으로 해제도 계약금 반환도 어렵습니다. 대법원은 해제할 당시 본래 채권이 살아 있어야 이행불능을 이유로 해제할 수 있다고 보았습니다. 매도인이 언제 땅을 팔았는지, 시효 완성 전인지 후인지는 이 결론을 바꾸지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2016. 3. 개발사업 부지로 B씨 땅을 5억 원에 사기로 하고 계약금 5,000만 원을 냈습니다. 잔금은 사업계획승인 뒤 10일 안에 내기로 했지만, 2017년 말 사업이 사실상 멈춰 승인은 나지 않았고 A사도 중도금을 내지 못했습니다. B씨는 2022. 5. 그 땅을 다른 사람에게 팔고 등기를 넘겨 주었습니다. A사에 돈을 빌려준 C씨는 2026. 7. A사가 받을 계약금 반환채권을 압류하려 하면서, 지금 해제하고 계약금을 받아 낼 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이행불능이면 언제든 계약을 해제할 수 있나요?

아니요, 이행불능을 이유로 해제하려면 이행불능의 대상인 본래 채무가 해제 당시 유효하게 남아 있어야 합니다. 법정해제권은 상대가 채무를 이행하지 않은 데 대한 구제수단이기 때문입니다.

매도인이 땅을 제3자에게 팔고 등기를 넘겨주면 매수인에게 등기를 넘겨줄 의무는 이행불능이 됩니다. 매도인에게 책임 있는 사유가 있으면 매수인은 계약을 해제하고 원상회복으로 계약금을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 이때는 이행지체와 달리 이행을 최고하는 절차 없이 바로 해제할 수 있습니다.

그런데 민법 제167조는 소멸시효가 기산일에 소급해 효력이 생긴다고 정합니다. 등기청구권이 시효로 소멸했다면 처음부터 없던 권리가 되므로, 없어진 채무의 불이행을 이유로 해제할 수는 없습니다. 매수인이 오랫동안 아무것도 하지 않은 채 매도인의 처분을 기다렸다가 해제를 주장하는 길이 막히는 셈입니다.

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

대법원은 해제 당시 등기청구권이 이미 시효로 소멸했을 수 있다며 계약금 반환을 인정한 원심을 파기했습니다. 사안에서 회사는 2007. 1. 땅을 3억 원에 사기로 하고 계약금 3,000만 원만 냈습니다. 잔금은 사업계획승인 뒤 10일 안에 내기로 했는데 2012. 2.까지 승인을 받지 못했고, 매도인은 그때 땅을 다른 사람에게 팔았습니다.

회사의 채권자는 2017. 2. 계약금 반환채권 압류·추심명령을 매도인에게 송달하면서 해제를 주장했습니다. 대법원은 승인이 불가능해진 때 이행기가 왔고, 회사가 상인이어서 시효가 5년이라고 보았습니다. 그러면 2017. 2.에는 시효가 지났을 개연성이 있다는 것입니다.

대법원은 해제 당시 본래 채권이 이미 시효로 소멸했다면 “채권자는 채무불이행 시점이 본래 채권의 시효 완성 전인지 후인지를 불문하고 그 채무불이행을 이유로 한 해제권 및 이에 기한 원상회복청구권을 행사할 수 없다”고 했습니다. 원심이 원상회복청구권의 시효만 따진 것은 잘못이라고 지적했습니다. 원상회복청구권의 시효는 해제한 때부터 새로 시작하지만, 해제 자체가 불가능하면 그 계산까지 갈 일이 없다는 뜻입니다.

시효가 지났어도 계약금을 돌려받을 길은 없나요?

있을 수 있지만 좁습니다. 대법원도 매도인이 시효 완성을 주장하는 것이 신의성실 원칙에 반하는 특별한 사정이 있으면 예외로 보았습니다. 예를 들어 매도인이 등기를 넘겨주겠다고 거듭 약속해 매수인이 소송을 미루게 했다면 이 사정을 다툴 수 있습니다.

시효가 아예 진행하지 않았다고 볼 사정도 확인해야 합니다. 부동산을 넘겨받아 사용하고 있는 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 전원합의체 판결이 있습니다. 계약금만 내고 땅을 넘겨받지 못한 경우에는 이 법리가 적용되지 않습니다.

시효가 언제 시작됐는지도 다툼거리입니다. 이행기를 사업계획승인처럼 불확정한 사실로 정했다면, 그 사실이 생긴 때뿐 아니라 생길 수 없게 된 때에도 이행기가 온 것으로 봅니다. 승인이 언제 불가능해졌는지에 따라 시효 완성 시점이 달라집니다.

중도금이나 잔금 이행이 걸린 사정도 함께 봐야 합니다. 비슷한 상황은 「중도금까지 냈는데 매도인이 더 비싸게 다른 사람에게 팔면 어떻게 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

오래된 매매계약 계약금 회수 대응 순서

• 이행기 확정 - 계약서의 잔금일, 조건, 사업 진행 기록으로 등기청구권 이행기가 언제인지 정합니다.
• 시효 기간 확인 - 매수인이 상인인지, 부동산을 넘겨받아 쓰고 있는지에 따라 5년, 10년, 시효 미진행을 가립니다.
• 해제 시점 점검 - 해제 의사표시가 상대에게 도달한 날이 시효 완성 전인지 확인합니다.
• 예외 사정 정리 - 매도인의 이행 약속, 소송 유예 요청 같은 신의칙 사정을 문서로 모읍니다.
• 청구 또는 방어 - 시효 전이면 바로 해제와 반환을 청구하고, 지났다면 예외 사정 위주로 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기청구권의 이행기가 언제 왔는지와 해제 의사표시가 시효 완성 전에 도달했는지에 따라 계약금을 돌려받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·추심금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개인이 집을 산 경우 등기청구권 시효는 몇 년인가요?
  일반 채권과 같이 이행기부터 10년입니다. 회사 등 상인이 영업으로 산 경우에는 상사시효 5년이 적용될 수 있으니, 매수인이 누구였는지부터 확인해야 합니다.
• 집을 넘겨받아 살고 있는데 등기만 안 했다면 시효가 지나나요?
  아니요, 부동산을 넘겨받아 사용하고 있는 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 전원합의체 판결입니다. 계약금만 내고 넘겨받지 못한 경우와 다릅니다.
• 매도인이 시효 전에 땅을 팔았으면 결론이 달라지나요?
  아니요, 대법원은 채무불이행 시점이 시효 완성 전인지 후인지를 따지지 않았습니다. 해제 의사표시를 할 때 본래 채권이 살아 있었는지가 기준입니다.
• 계약금 반환채권을 압류한 채권자도 같은 제한을 받나요?
  네, 채권자는 채무자의 권리를 대신 행사하는 것이므로 채무자가 해제할 수 없다면 채권자도 해제를 전제로 추심할 수 없습니다. 압류 전에 시효부터 확인해야 합니다.
• 중도금을 못 낸 매수인도 매도인의 이중매매를 이유로 해제할 수 있나요?
  매도인의 이행불능에 매도인 책임이 있고 본래 채권이 살아 있다면 해제할 수 있습니다. 다만 매수인의 미이행 사정이 손해배상액 산정 등에 영향을 줄 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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