채권압류·추심

채무자가 받을 부동산 등기청구권을 압류한 다음에는 어떻게 돈을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

압류한 뒤에는 보관인을 정해 부동산을 채무자 명의로 먼저 등기하게 하고, 그 부동산을 다시 강제경매해 배당받는 순서로 돈을 받습니다. 소유권이전등기청구권은 돈이 아니라 등기를 받을 권리여서 곧바로 추심하거나 전부명령을 받을 수 없기 때문입니다. 지금은 부동산 소재지 지방법원에 보관인 선임과 권리이전등기 명령을 신청할 준비부터 하십시오.

등기청구권에 전부명령을 받으려고 애쓸 필요는 없습니다. 등기청구권은 금전채권이 아니어서 전부명령의 대상이 아니고, 정해진 추심 절차를 밟으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 공사대금 6,000만원 판결을 받았지만 B씨 명의 재산이 없었습니다. 알아보니 B씨는 2025년 C씨에게서 상가를 사고 잔금까지 치렀는데 아직 등기를 넘겨받지 않은 상태였고, A씨는 2026년 B씨의 C씨에 대한 소유권이전등기청구권을 압류했습니다. A씨는 압류 다음에 어떤 절차로 돈을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기청구권을 압류한 뒤 돈은 어떤 순서로 받나요?

보관인 선임과 채무자 명의 등기, 강제경매, 배당의 순서입니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결은 소유권이전등기청구권을 압류한 채권자가 채권을 추심하려면 민사집행법 제244조의 절차에 따라 부동산에 관해 채무자 명의로 소유권이전등기를 마친 다음 그 부동산에 강제경매를 실시해 배당받아야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 절차를 둡니다.

부동산에 관한 권리이전청구권을 압류하면, 부동산 소재지 지방법원이 채권자나 제3채무자의 신청으로 보관인을 정하고 제3채무자에게 채무자 명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행하라고 명합니다. 보관인은 채무자 명의 등기신청에서 채무자의 대리인이 되므로 채무자가 협조하지 않아도 등기를 할 수 있습니다.

제3채무자가 등기절차에 협조하지 않으면요?

추심명령을 받아 제3채무자를 상대로 소송을 냅니다. 채권자는 제3채무자에게 보관인에 대한 등기 이행 명령을 따르도록 구하기 위해 법원에 추심명령을 신청할 수 있고, 그 추심명령에 따라 이행 소송을 제기합니다.

채무자 명의 등기가 마쳐지면 그 부동산은 부동산 강제집행 규정에 따라 경매합니다. 채권자는 집행권원을 적은 강제경매신청서를 내고, 배당 단계에서 압류채권액 범위로 배당받습니다.

채무자가 먼저 등기소송을 내면 압류는 어떻게 되나요?

법원은 압류 해제를 조건으로 해야만 등기 이행을 명할 수 있습니다. 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다42615 판결은 등기청구권에 압류나 가압류가 있어도 채무자가 제3채무자에게 소송을 낼 수는 있지만, 등기를 명하는 판결은 확정되면 채무자가 혼자 등기를 신청할 수 있으므로 압류의 해제를 조건으로 하지 않는 한 인용해서는 안 된다고 보았습니다.

제3채무자가 압류를 무시하고 채무자에게 등기를 넘겨 부동산이 제3자에게 팔리면 부동산을 되찾을 수 없고, 제3채무자에게 불법행위 손해배상을 청구하는 방법만 남습니다. 절차를 빨리 진행해야 하는 이유입니다.

등기청구권 압류 추심 절차 순서

• 압류명령 신청 - 채무자의 소유권이전등기청구권을 특정해 압류명령을 받습니다. 제3채무자에게 송달되면 효력이 생깁니다.
• 보관인 선임 신청 - 부동산 소재지 지방법원에 보관인 선임과 권리이전등기 명령을 신청합니다. 보관인이 채무자를 대리합니다.
• 채무자 명의 등기 - 제3채무자가 보관인에게 등기절차를 이행해 채무자 명의로 등기합니다. 불응하면 추심명령과 소송으로 강제합니다.
• 강제경매 신청 - 채무자 명의가 된 부동산에 강제경매를 신청합니다. 경매개시결정으로 부동산이 압류됩니다.
• 배당 - 매각대금에서 압류채권액 범위로 배당받습니다. 선순위 권리가 먼저 배당됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3채무자가 매매대금 잔금을 받지 못해 동시이행을 주장하거나 다른 채권자의 압류·가처분이 겹친 경우에는 절차 순서와 잔금 처리 방식이 달라지므로 매매계약서와 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기청구권 압류와 이후 강제경매를 이어서 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기청구권에 전부명령을 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 전부명령은 압류한 금전채권을 채권자에게 이전하는 제도인데, 소유권이전등기청구권은 금전채권이 아닙니다. 부동산 권리이전청구권에 대한 집행은 보관인 선임과 채무자 명의 등기, 강제경매로 이어지는 별도 절차를 따릅니다.
• 보관인은 누가 신청하나요?
  압류채권자나 제3채무자가 신청합니다. 부동산 소재지 지방법원이 신청에 따라 보관인을 정하고 제3채무자에게 채무자 명의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행하라고 명합니다. 보통은 절차를 서두를 이유가 있는 압류채권자가 신청합니다.
• 채무자가 등기에 협조하지 않으면요?
  협조가 없어도 됩니다. 보관인은 채무자 명의의 권리이전등기신청에 관해 채무자의 대리인이 되므로, 채무자의 서명이나 인감 없이도 보관인이 등기를 신청합니다. 채무자의 비협조로 절차가 멈추지 않습니다.
• 제3채무자가 명령을 따르지 않으면요?
  추심명령을 받아 소송으로 강제합니다. 채권자는 제3채무자에게 보관인에 대한 등기 이행을 구하기 위해 추심명령을 신청할 수 있고, 이를 근거로 제3채무자를 상대로 이행 소송을 냅니다. 판결이 확정되면 그에 따라 채무자 명의로 등기합니다.
• 채무자 명의로 등기되면 그다음은요?
  그 부동산에 강제경매를 신청합니다. 제244조에 따라 권리이전된 부동산의 강제집행에는 부동산 강제집행 규정이 적용됩니다. 경매가 끝나면 매각대금에서 선순위 권리를 뺀 뒤 압류채권액 범위로 배당받습니다.
• 그사이 부동산이 팔려 버리면 어떻게 되나요?
  부동산을 되찾을 수는 없고 제3채무자에게 손해배상을 청구합니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결은 등기청구권 압류에는 부동산 처분을 금지하는 효력이 없으나, 압류를 무시하고 등기를 넘겨준 제3채무자는 배당받았을 금액을 배상해야 한다고 보았습니다.

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