채권압류·추심

판결 받은 회사가 산 땅을 등기 안 하고 되팔려 하면 어떻게 강제집행하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매도인 명의로 남아 있는 부동산은 바로 경매할 수 없고, 채무자 회사가 매도인에게 가진 소유권이전등기청구권을 압류한 뒤 보관인을 통해 회사 명의로 등기를 넘겨 경매하는 방식으로 집행합니다. 민사집행법은 부동산 권리이전청구권 압류 시 보관인에게 채무자 명의 이전등기를 이행하도록 명하고, 그렇게 넘어온 부동산은 부동산 강제집행 규정으로 경매합니다. 지금은 매매계약 사실과 매도인을 특정해 압류 신청서를 준비하십시오.

등기부상 소유자가 채무자가 아니라고 해서 집행을 포기할 필요는 없습니다. 채무자가 받아올 등기를 대신 받아 오는 절차가 법에 마련되어 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 한 시행사에서 상가를 분양받았다가 공사 중단으로 계약을 해제하고, 2025년 분양대금 2억 5천만원 반환 판결을 받았습니다. 시행사 명의 재산은 없었는데, 시행사가 2025년 개인 지주에게 사업 부지를 사고 잔금까지 치른 뒤 등기를 넘겨받지 않은 채 2026년 다른 업체에 되팔려 한다는 소식을 들었습니다. M씨는 지주 명의로 남아 있는 그 땅에 강제집행을 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무자가 등기를 넘겨받지 않은 부동산은 바로 경매할 수 없나요?

없습니다. 부동산 강제경매는 채무자 명의로 등기된 부동산을 대상으로 하기 때문입니다. 대신 채무자가 매도인(제3채무자)에게 가진 소유권이전등기청구권이 압류 대상입니다. 이 채권에 대한 강제집행은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 하는 압류명령으로 시작됩니다.

소유권이전등기청구권 압류는 어떻게 진행되나요?

압류 후 부동산 소재지 법원이 보관인을 정하고, 매도인에게 채무자 명의의 이전등기절차를 보관인에게 이행하도록 명합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 이 경우 보관인이 채무자 명의 이전등기 신청에 관해 채무자의 대리인이 된다고 정합니다.

채무자 명의로 등기가 넘어오면 그 부동산은 부동산 강제집행 규정에 따라 경매합니다. 이전등기청구권 자체를 팔아 돈을 만드는 것이 아니라, 채무자 명의로 등기를 옮긴 뒤 강제경매로 매각대금에서 변제받는 구조입니다.

매도인이 보관인에게 등기에 협력하지 않으면 명령만으로는 강제할 수 없습니다. 이때는 추심명령을 받아 매도인을 상대로 등기이행을 구하는 추심 소송을 내고, 승소 판결로 채무자 명의 등기를 마친 뒤 강제경매를 신청합니다.

압류 후 매도인이 채무자나 제3자에게 등기를 넘기면?

채무자 명의로 넘어갔다면 그 부동산을 바로 압류하면 되고, 제3자에게 넘어갔다면 그 등기를 무효로 돌리기 어렵습니다. 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결은 소유권이전등기청구권 압류는 채권에 대한 것이고 등기부에 공시할 방법이 없어 부동산 자체의 처분을 막는 효력이 없으므로, 제3채무자나 채무자에게서 등기를 넘겨받은 제3자에게 원인무효를 주장해 말소를 구할 수 없다고 보았습니다.

같은 판결은 어떤 경로로든 채무자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 채권자는 그 부동산 자체를 압류하면 되고 등기를 말소할 필요가 없다고 보았습니다. 결국 제3자 앞으로 등기가 넘어가기 전에 압류와 보관인 절차를 마치는 것이 가장 확실한 방법입니다.

압류 후에도 매매계약이 해제될 수 있나요?

있습니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결은 소유권이전등기청구권이 압류되면 제3채무자는 채무자에게 등기를 넘겨서는 안 되지만, 압류가 매매계약 자체에 대한 처분까지 막는 것은 아니므로 채무자와 제3채무자는 매매계약을 해제할 수 있다고 보았습니다. 채무자 회사가 잔금을 내지 않아 계약이 해제되면 압류의 대상이 사라집니다.

같은 판결은 계약상 채권을 압류한 채권자는 해제로부터 보호되는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하지 않는다고 보았습니다. 잔금 지급 여부와 해제 사유를 미리 확인해야 하는 이유입니다.

등기청구권 압류 대응 순서

• 매매 사실 확인 - 채무자 회사와 매도인의 매매계약서, 대금 지급 내역을 확인합니다. 잔금 미지급이면 해제 위험이 있습니다.
• 압류명령 신청 - 채무자 주소지 법원에 소유권이전등기청구권 압류를 신청합니다. 매도인 송달이 되팔기보다 빨라야 합니다.
• 보관인 선임·권리이전명령 - 부동산 소재지 법원에 보관인 선임과 권리이전명령을 신청합니다. 보관인이 채무자 명의 등기를 신청합니다.
• 추심명령과 추심 소송 - 매도인이 협력하지 않으면 추심명령을 받아 등기이행 소송을 냅니다. 판결로 등기를 옮깁니다.
• 강제경매 신청 - 채무자 명의 등기가 되면 부동산 강제경매를 신청합니다. 매각대금에서 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자 회사가 이미 제3자와 전매 계약을 맺었거나 매도인이 가등기를 넘겨준 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결 이후 채권압류와 부동산 강제경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기청구권 압류는 어느 법원에 신청하나요?
  압류명령은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다. 그 뒤 보관인 선임과 권리이전명령은 부동산 소재지의 지방법원에 신청해야 하므로, 두 법원이 다를 수 있다는 점을 미리 확인해야 합니다.
• 보관인은 무슨 일을 하나요?
  보관인은 제3채무자인 매도인에게서 채무자 명의의 이전등기를 받아 오는 역할을 합니다. 채무자 명의 권리이전등기 신청에 관해 채무자의 대리인이 되므로, 채무자가 협조하지 않아도 등기 신청을 할 수 있습니다.
• 매도인이 등기에 협조하지 않으면요?
  권리이전명령만으로는 강제력이 없습니다. 채권자는 추심명령을 신청해 받은 뒤 매도인을 상대로 등기이행을 구하는 추심 소송을 제기하고, 승소 판결로 채무자 명의 등기를 마친 다음 강제경매를 신청합니다.
• 압류 후 매도인이 제3자에게 등기해 주면요?
  대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결에 따르면 등기청구권 압류는 부동산 자체의 처분을 막는 효력이 없어, 등기를 넘겨받은 제3자에게 원인무효를 주장해 말소를 구할 수 없습니다. 그래서 전매 등기 전에 압류 송달을 마치는 것이 중요합니다.
• 매매계약이 해제되면 압류는 어떻게 되나요?
  압류는 매매계약 자체의 해제까지 막지 못합니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결은 해제의 소급효로 등기청구권이 소멸하면 압류명령도 효력을 잃는다고 보았습니다. 채무자의 잔금 미지급이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
• 채무자 명의로 넘어온 뒤에는 어떻게 하나요?
  부동산 강제집행 규정에 따라 강제경매를 신청합니다. 등기청구권 압류 절차는 채무자 명의로 등기를 옮기는 데까지이고, 실제 변제는 그 부동산을 경매한 매각대금에서 배당받는 방식으로 이루어집니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성