채권압류·추심

분양받은 사람이 돌려받을 분양대금, 신탁사를 상대로 압류하면 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 대법원은 분양계약이 해제되어도 수분양자가 신탁사에 분양대금 반환이나 부당이득 반환을 직접 청구할 수 없다고 보았습니다. 대법원 2018다204992 판결로 반환의무자, 압류할 때 제3채무자 특정, 예외가 될 수 있는 약정을 정리했습니다.

원칙적으로 신탁사를 제3채무자로 한 압류로는 분양대금을 받기 어렵습니다. 대법원은 분양계약이 해제되어도 수분양자가 신탁사에 직접 분양대금 반환이나 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 보았습니다. 대금이 신탁사 명의 계좌로 들어갔다는 사정만으로 신탁사를 상대로 소송까지 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 B씨에게 1억 5,000만 원을 빌려주고 2025. 4. 대여금 판결을 받았습니다. B씨는 주상복합 아파트를 분양받아 계약금과 중도금 2억 원을 냈는데, 시행사가 공사를 멈추자 2026. 3. 분양계약을 해제했습니다. 분양대금은 모두 부동산신탁회사 명의의 자금관리계좌로 입금되었습니다. A씨는 B씨가 돌려받을 분양대금에 압류·추심명령을 받으려 하는데, 시행사는 자금 사정이 나쁘고 신탁사는 돈을 돌려줄 이유가 없다고 합니다. 2026. 9. A씨는 신탁사를 제3채무자로 해서 압류하면 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양대금 반환의무는 누구에게 있나요?

분양계약이 해제되면 원상회복 의무는 계약 당사자인 시행사(위탁자)에게 있습니다. 신탁사는 시행사와 맺은 사업약정에 따라 분양대금을 자금관리계좌로 받았을 뿐, 수분양자와 분양계약을 맺은 당사자가 아닙니다. 그래서 반환채권의 채무자는 시행사이고, 압류할 때도 시행사를 제3채무자로 해야 합니다.

수분양자의 채권자가 받는 압류·추심명령은 수분양자가 가진 권리를 넘을 수 없습니다. 수분양자가 신탁사에 직접 청구할 권리가 없다면, 신탁사를 제3채무자로 한 압류는 실제로 받아 낼 대상이 없는 압류가 됩니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결 사안에서 시행사 겸 시공사는 분양대금을 신탁사 명의 계좌로 받기로 사업약정을 맺었고, 아파트에는 담보신탁이 설정되었습니다. 분양계약이 해제되자 수분양자의 채권자인 은행이 신탁사를 제3채무자로 분양대금반환채권에 압류·추심명령을 받아 추심금을 청구했습니다.

대법원은 수분양자의 입금이 이른바 단축급부에 해당하고 신탁사는 사업약정에 따라 정당하게 대금을 받은 것이라고 보았습니다. 그리고 원인관계가 해제되었다는 이유로 제3자에게 직접 반환을 구하면 “자기 책임 아래 체결된 계약에 따른 위험부담을 제3자에게 전가하는 것이 되어 계약법의 원리에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라 수익자인 제3자가 상대방에 대하여 가지는 항변권 등을 침해하게 되어 부당하다”고 판시했습니다. 은행의 상고는 기각되었습니다.

신탁계약에 비용 정산 조항이 있으면 달라지나요?

그것만으로는 달라지지 않습니다. 은행은 신탁계약과 사업약정의 정산 순서 조항이 수분양자에게 직접 권리를 주는 제3자를 위한 계약이라고 주장했습니다. 대법원은 그 조항들이 비용 부담 주체와 지출 순서, 방법을 정한 것일 뿐 제3자에게 직접 권리를 주려는 규정이 아니라고 본 원심을 유지했습니다.

반대로 신탁사가 분양계약에 당사자나 연대 반환의무자로 들어갔거나, 해제 시 신탁사가 수분양자에게 직접 반환한다고 약정했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 그래서 분양계약서의 매도인 표시와 특약, 신탁사가 함께 날인했는지를 먼저 봐야 합니다. 수분양자가 사업비 지출 요청권 대위 등 다른 길을 찾는 방법은 「분양계약을 해제했는데 신탁사에 분양대금을 내달라고 할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이미 신탁사를 제3채무자로 압류했다면 어떻게 하나요?

시행사를 제3채무자로 다시 압류·추심명령을 받는 것이 우선입니다. 압류명령은 결정문에 적힌 제3채무자에게만 지급 금지 효력이 미치므로, 신탁사 앞 압류는 시행사의 반환채무를 묶지 못합니다. 그 사이 시행사가 수분양자에게 돈을 돌려주거나 다른 채권자가 먼저 압류하면 회수가 어려워집니다.

신탁사를 상대로 낸 추심금 소송은 2018다204992 판결 기준으로는 이기기 어렵습니다. 신탁사가 분양계약 당사자이거나 반환을 약속한 특약이 없다면, 소송을 이어 가기보다 비용 부담을 줄이는 쪽으로 정리하는 편이 낫습니다. 신탁사의 진술서나 회신은 시행사 앞 압류의 근거 자료로 쓸 수 있습니다.

분양대금 반환채권 압류 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 분양계약서의 매도인, 신탁사 날인 여부, 반환 관련 특약을 확인합니다.
• 제3채무자 특정 - 반환의무자인 시행사를 제3채무자로 압류·추심명령을 신청합니다.
• 해제 사실 확인 - 해제 통지와 해제 사유를 확보해 반환채권이 실제로 생겼는지 확인합니다.
• 시행사 재산 조사 - 시행사의 다른 재산과 신탁 수익권 등 회수 수단을 함께 살핍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁사가 분양계약에 당사자로 들어갔는지와 반환에 관한 특약이 있는지에 따라 신탁사에 대한 청구 가능성이 달라집니다. 제3채무자가 해야 할 일은 「채권압류·추심명령·전부명령은 어떻게 다르고, 제3채무자로 결정문을 받으면 무엇을 해야 하나요? 지급 금지 효력, 진술최고 1주, 이중 지급 위험, 공탁과 배당, 임대인·회사의 대응」에서 설명했습니다. 법무법인 윤성은 분양대금 반환 청구와 반환채권 압류·추심, 신탁 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약 해제 뒤 분양대금은 누구에게 청구하나요?
  계약 당사자인 시행사(위탁자)에게 원상회복으로 청구합니다. 신탁사는 사업약정에 따라 대금을 받았을 뿐이어서, 분양계약에 당사자로 들어가지 않았다면 직접 반환의무가 없다는 것이 대법원 판단입니다.
• 단축급부가 무엇인가요?
  계약 상대방의 지시로 돈을 상대방이 아닌 제3자에게 바로 주는 것을 말합니다. 이 경우 상대방에게 준 것이면서 상대방이 제3자에게 준 것이 되어, 원인계약이 해제돼도 제3자에게 직접 부당이득 반환을 구할 수 없습니다.
• 분양대금 반환채권을 압류하면 신탁계좌 돈을 바로 받을 수 있나요?
  아닙니다. 시행사를 제3채무자로 압류해도 신탁계좌의 돈은 신탁재산이어서 원칙적으로 강제집행을 할 수 없습니다. 시행사가 신탁에서 받을 정산금이나 수익권 등 시행사 재산을 따로 찾아야 합니다.
• 신탁사가 분양계약서에 함께 도장을 찍었다면 어떻게 되나요?
  신탁사가 매도인이나 반환의무자로 계약에 들어갔다면 신탁사에 직접 청구할 여지가 생깁니다. 계약서의 당사자 표시와 특약 문언을 보고 판단해야 하며, 단순 확인 날인인지도 따져야 합니다.
• 해제로 돌려받을 돈에 이자도 붙나요?
  원상회복으로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 다만 이자를 주지 않는다는 약관 조항이 있으면 그 효력을 따로 검토해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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