신탁사에 직접 분양대금을 돌려달라고 할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 신탁사는 분양계약의 당사자가 아니고 수분양자는 신탁계약·대리사무 약정의 당사자가 아니어서 직접 청구는 받아들여지지 않았습니다. 대신 시행사를 대위해 사업비 지출 요청권을 행사합니다. 대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다71784 판결의 판단입니다.

시행사가 돈이 있어 보여도 대위할 수 있나요?

할 수 있습니다. 보전하려는 권리와 대위하려는 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 대위가 채권의 현실적 이행을 확보하는 데 필요하면 시행사의 무자력이 없어도 보전의 필요성이 인정됩니다. 원심의 무자력 요구는 법리오해로 판단되었습니다.

분양계약이 해제되면 무엇을 돌려받나요?

낸 분양대금과 받은 날부터의 이자를 돌려받습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있고, 금전을 반환할 때는 받은 날부터 이자를 가산해야 합니다. 위약금 약정이 있으면 그 공제 여부도 따집니다.

대리사무 약정이란 무엇인가요?

시행사·신탁사·시공사가 분양수입금 관리와 사업비 지출 절차를 정한 약정입니다. 분양대금은 신탁사 명의 계좌로 들어가고, 시행사의 요청에 따라 신탁사가 사업비를 지출하는 구조가 일반적입니다. 이 요청 권한이 대위 대상입니다.

다른 수분양자와 돈을 두고 경합하면 어떻게 되나요?

신탁 계좌의 자금은 한정되어 있어 먼저 판결을 받거나 가압류를 한 채권자가 유리할 수 있습니다. 시행사의 신탁 수익권이나 예금에 가압류를 해 두면 다른 채권자의 처분에 대비할 수 있습니다.

분양계약 해제는 어떻게 하나요?

해제 사유가 있으면 상대방에게 해제 의사표시를 합니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 보내 도달일을 남깁니다. 해제 사유는 분양계약서의 해제 조항과 채무불이행 여부로 판단합니다.

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분양·청약

분양계약을 해제했는데 신탁사에 분양대금을 내달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 분양계약을 해제한 수분양자는 분양대금 반환채권을 보전하려고 시행사를 대위하여 신탁사에 분양대금 상당의 사업비 지출 요청권을 행사할 수 있습니다. 두 권리가 밀접하게 관련돼 있으면 시행사의 무자력이 없어도 보전의 필요성이 인정된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 대리사무 약정의 자금 지출 절차를 확인해 두십시오.

그 자리에서

분양계약을 해제했다면 분양계약서와 함께 시행사·신탁사·시공사 사이의 대리사무 약정 내용을 확인하십시오. 분양대금이 어느 계좌로 들어가 누가 지출을 결정하는지가 대위 청구의 대상을 정합니다.

시행사에 다른 재산이 있어 보인다고 해서 대위 청구를 포기할 필요는 없습니다. 시행사의 무자력이 증명되지 않아도 보전의 필요성이 인정될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 오피스텔을 분양받아 분양대금 3억원을 신탁사 명의 계좌로 냈지만, 시행사의 공사 지연으로 2024년 분양계약을 해제했습니다. 시행사는 자금이 묶여 있다며 반환을 미뤘고, 분양수입금은 대리사무 약정에 따라 신탁사가 관리하고 있었습니다. A씨는 신탁사를 상대로 돈을 돌려받을 방법을 찾았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양계약을 해제한 수분양자가 신탁사에 분양대금 지출을 요청할 수 있나요?

네, 대위해서 요청할 수 있습니다. 분양계약을 해제한 수분양자는 분양대금 반환채권을 보전하기 위해 시행사를 대위하여, 시행사가 대리사무 약정에 따라 신탁사에 가진 분양대금 상당의 사업비 지출 요청권을 행사할 수 있습니다. 대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다71784 판결의 판단입니다.

대법원은 이 사업비 지출 요청권이 수분양자의 분양대금 반환채권과 밀접하게 관련되어 있고, 이를 대위하는 것이 반환채권의 현실적 이행을 확보하는 데 필요하며, 시행사의 재산관리에 대한 부당한 간섭도 아니라고 보았습니다. 다만 대위가 허용된다는 것과 실제로 돈을 받는 것은 다릅니다. 같은 사건에서 대리사무 약정은 사업비 지출에 시공사와 대출금융기관의 확인을 받은 시행사의 서면요청을 요구했는데, 그 확인이 증명되지 않아 결국 청구는 받아들여지지 않았습니다.

채권 보전의 필요성은 시행사가 무자력이어야만 인정되나요?

아닙니다. 보전하려는 권리와 대위하려는 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 대위하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 대위가 현실적 이행을 확보하는 데 필요하면 보전의 필요성이 인정됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 채권자대위 규정에 관한 판례 기준입니다.

위 판결 사안에서 원심은 시행사가 무자력이 아니라며 대위 청구를 각하했지만, 대법원은 이 판단에 법리오해가 있다고 보았습니다. 금전채권 보전에 무자력을 요구하는 일반 원칙과 달리, 두 권리가 밀접하게 관련된 경우에는 무자력이 없어도 대위를 허용한 것입니다.

신탁사에 직접 분양대금 반환을 청구할 수는 없나요?

원칙적으로 어렵습니다. 신탁사는 분양계약의 당사자가 아니고, 수분양자는 담보신탁계약이나 대리사무 약정의 당사자가 아니므로 신탁사에 직접 분양대금 반환을 구할 수 없다는 것이 위 판결의 판단입니다. 그래서 시행사를 거치는 대위 방식이 필요합니다.

분양계약이 해제되면 시행사는 원상회복으로 받은 분양대금에 받은 날부터의 이자를 더해 반환해야 합니다. 이 반환채권이 대위의 기초가 되는 피보전채권입니다.

분양대금 반환 대위 대응 순서

해제 효력 확인 - 분양계약 해제 사유와 해제 통지의 도달일을 확인합니다. 반환채권 발생의 전제입니다.
자금 구조 파악 - 분양대금이 입금된 계좌, 신탁계약·대리사무 약정의 지출 절차를 확인합니다. 대위할 권리를 특정합니다.
시행사 상대 청구 - 시행사를 상대로 분양대금 반환을 청구합니다. 대위 청구와 함께 낼 수 있습니다.
대위 청구 - 시행사를 대위해 신탁사에 사업비 지출 요청권을 행사합니다. 무자력 증명은 없어도 되지만 약정상 지출 요건(시공사·대출금융기관 확인 등)을 갖췄는지 따로 증명해야 합니다.
보전 조치 - 시행사의 신탁 수익권이나 예금에 가압류를 검토합니다. 다른 수분양자와의 경합에 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대리사무 약정에 지출 순위나 우선수익자 제한이 정해져 있으면 약정서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대금 반환과 신탁 관련 대위 청구 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

분양계약을 해제한 수분양자들은 돈이 신탁사 계좌에 있는데도 시행사가 버티면 방법이 없다고 생각합니다. 신탁사에 직접 청구하면 계약 당사자가 아니라는 이유로 막힙니다. 판례는 그 사이를 시행사를 대위하는 방식으로 열어 두었습니다.

이 방식은 자금 구조 기록에 달려 있습니다. 분양대금을 입금한 계좌와 날짜, 담보신탁계약과 대리사무 약정의 지출 절차, 해제 통지를 보낸 날이 문서로 확인되어야 합니다. 모델하우스에서 받은 안내문이나 입금 영수증도 버리지 말아야 합니다.

소송에서는 이 기록으로 사업비 지출 요청권과 분양대금 반환채권의 관련성을 증명합니다. 같은 현장에 해제한 수분양자가 여럿이면 신탁 계좌의 자금을 두고 경합이 생기므로, 판결과 함께 가압류로 몫을 확보하는 시점이 실제 회수에 영향을 줍니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

분양계약서·분양대금 입금 영수증·해제 통지서·담보신탁계약서나 대리사무 약정서를 준비해 주시면, 해제의 효력·대위할 권리의 특정·보전의 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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