채권압류·추심

채무자가 중도금을 못 내 계약이 깨질 것 같은데 돌려받을 돈을 미리 압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다. 매매계약이 해제되면 채무자가 돌려받을 계약금·중도금 반환채권은 장래 채권인데, 해제가 이례적인 일이어서 압류 당시 가까운 장래에 생길 것이라고 기대하기 어렵다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 계약이 실제로 해제되었는지 확인하고, 해제 전이라면 채무자의 소유권이전등기청구권 압류를 검토하십시오.

해제될 때까지 손 놓고 기다려야만 하는 것은 아닙니다. 해제 전에는 다른 권리를 대신 압류할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 거래처 D씨에게 물품대금 7,000만원을 받으라는 판결을 받았습니다. D씨는 부동산이 없었지만 2026년 3월 8억원짜리 아파트를 사면서 계약금 8,000만원과 1차 중도금 2억원을 낸 상태였습니다. D씨가 2차 중도금을 내지 못해 계약이 해제될 것 같자, C씨는 해제되면 돌려받을 돈을 미리 압류하고 싶어 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

장래에 생길 채권도 압류할 수 있나요?

장래 채권이나 조건부 채권도 압류할 수 있지만, 압류 당시 그 권리를 특정할 수 있고 가까운 장래에 생길 것이 상당한 정도로 기대되어야 합니다. 매달 들어오는 월세나 계속 거래 중인 물품대금처럼 발생이 거의 확실한 채권이 대표적입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 제3자에 대한 채무자의 금전채권을 압류 대상으로 정할 뿐, 장래 채권의 요건은 판례 기준을 따릅니다.

매매계약이 해제되면 생길 반환채권은 왜 안 되나요?

계약 해제는 당사자에게 원상회복 의무를 생기게 하는 이례적이고 예외적인 일이어서, 해제되기 전에는 반환채권이 가까운 장래에 생길 것이라고 기대하기 어렵기 때문입니다. 대법원은 중도금과 잔금이 여러 번 나뉘어 있고 지급이 원만하지 않았던 사정이 있어도 장래 원상회복청구채권은 특정하기 어렵고 발생도 기대하기 어렵다고 보았습니다.

계약이 이미 해제되었다면 압류할 수 있나요?

해제되었다면 할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 지므로 매도인은 받은 계약금과 중도금을 돌려주어야 하고, 이 반환채권은 금전채권으로 압류 대상이 됩니다.

반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 하므로 이자 부분도 함께 압류 대상에 넣습니다. 다만 매도인이 위약금으로 계약금을 몰취한다는 약정이 있으면 그만큼 반환채권이 줄어듭니다.

해제 전이라면 무엇을 압류할 수 있나요?

매매계약이 살아 있는 동안 채무자는 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 권리를 가지므로, 이 부동산 권리이전청구권을 압류하는 방법이 있습니다. 법원은 보관인을 정해 매도인이 채무자 명의 이전등기 절차를 보관인에게 이행하도록 명합니다.

유체물의 권리이전청구권 집행에는 채권 압류 규정이 준용됩니다. 다만 채무자가 잔금을 치르지 않으면 매도인은 등기를 넘겨줄 의무가 없으므로, 이 방법은 채무자가 잔금을 낼 가능성이 있을 때 뜻이 있습니다.

매매대금 반환채권 압류 대응 순서

• 계약 상태 확인 - 매도인에게 해제 통지가 있었는지, 잔금일이 언제인지 확인합니다. 해제 여부에 따라 압류 대상이 달라집니다.
• 해제 전 대응 - 채무자의 소유권이전등기청구권을 압류합니다. 매도인이 채무자에게 등기를 넘기면 그 부동산에 집행할 수 있습니다.
• 해제 소식 감시 - 매도인이나 중개사무소를 통해 해제 여부를 확인합니다. 해제되면 곧바로 반환채권을 압류합니다.
• 반환채권 압류 신청 - 매도인을 제3채무자로 계약금·중도금 반환채권과 이자를 특정해 신청합니다. 위약금 약정이 있으면 금액을 조정합니다.
• 추심 또는 공탁 청구 - 매도인이 반환하지 않으면 추심의 소를 냅니다. 다른 채권자가 있으면 공탁을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약에 해제 조건이 미리 정해져 있거나 채무자가 이미 해제 의사를 밝힌 경우에는 장래 채권의 특정 가능성이 달라질 수 있으므로 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매대금 반환채권과 부동산 권리이전청구권 압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 장래 채권 압류가 인정되는 예는 무엇인가요?
  계속 이어지는 임대차의 월세, 반복 거래 중인 물품대금, 매달 받는 급여처럼 발생 근거가 이미 있고 가까운 장래에 생길 것이 상당히 기대되는 채권입니다. 압류 당시 권리를 특정할 수 있어야 하므로 거래 상대방과 발생 원인을 구체적으로 적어야 합니다.
• 해제 전 원상회복채권을 압류하면 무효인가요?
  대법원은 해제로 생길 원상회복청구채권이 압류 당시 특정할 수 있고 가까운 장래에 발생이 상당히 기대된다고 하기 어렵다고 보았습니다. 이런 압류는 효력이 부정될 위험이 크므로, 해제 뒤 반환채권이 실제로 생긴 다음 압류하는 편이 안전합니다.
• 반환채권에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 계약이 해제되면 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가해야 하므로, 매도인이 돌려줄 계약금과 중도금에는 각각 받은 날부터 이자가 붙습니다. 압류 신청서에 원금과 이자를 함께 적어 두어야 이자 부분까지 추심할 수 있습니다.
• 소유권이전등기청구권은 어떻게 압류하나요?
  채무자가 매도인에게 가진 부동산 권리이전청구권을 압류하면, 법원은 부동산 소재지 법원에서 보관인을 정하고 매도인에게 채무자 명의 이전등기 절차를 보관인에게 이행하라고 명합니다. 등기가 채무자에게 넘어오면 그 부동산을 경매로 집행합니다.
• 압류가 있으면 채무자가 계약을 해제할 수 없나요?
  압류는 채권의 처분과 영수를 막을 뿐 채권이 생기는 원인인 계약 자체의 해제까지 막지는 못한다는 것이 대법원 판단입니다. 그래서 등기청구권을 압류한 뒤에도 매도인과 채무자가 계약을 해제할 수 있고, 그때는 반환채권으로 압류 대상을 바꿔야 합니다.
• 계약금을 위약금으로 몰취하면 무엇이 남나요?
  매매계약서에 매수인 잘못으로 해제되면 계약금을 포기한다는 약정이 있으면, 매도인은 계약금을 돌려주지 않고 중도금과 그 이자만 반환합니다. 압류할 반환채권 금액도 그만큼 줄어들므로 계약서의 위약 조항을 먼저 확인해야 합니다.

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