재산 범죄

계약금만 받은 매도인이 집을 다른 사람에게 팔아 버리면 배임죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매도인이 계약금만 받은 상태에서 부동산을 다른 사람에게 팔고 등기를 넘겨도 배임죄는 성립하지 않습니다. 계약금 단계에서는 매도인이 배액을 상환하고 계약에서 벗어날 수 있어 타인의 사무를 처리하는 자가 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 다만 중도금을 이미 보냈다면 결론이 달라지니 송금 날짜와 명목부터 확인하십시오.

형사 고소가 어렵다고 해서 돈을 돌려받을 길이 없는 것은 아닙니다. 민사로 계약금 반환과 손해배상을 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 3월 아파트를 5억원에 사기로 하고 매도인에게 계약금 5천만원을 보냈습니다. 중도금 지급일 직전 등기부를 떼어 보니, 계약 다음 날 다른 사람과 맺은 매매계약을 원인으로 일주일 뒤 그 사람 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었습니다. 매도인은 돈이 급해서 더 비싸게 사겠다는 사람에게 팔았다고 했고, R씨는 매도인을 배임으로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약금만 받은 매도인이 이중매매하면 배임죄인가요?

배임죄가 되지 않습니다. 매매 당사자 일방이 계약금을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 상대방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금만 오간 단계에서는 매도인도 언제든 계약의 구속에서 벗어날 수 있으므로, 매수인의 재산을 보호·관리할 신임관계가 생기지 않습니다.

대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 부동산 매매에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 자유롭게 계약에서 벗어날 수 있다고 하면서, 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때부터 매도인이 타인의 사무를 처리하는 자가 된다고 보았습니다.

중도금까지 받은 뒤 이중매매하면 어떻게 되나요?

배임죄가 성립합니다. 중도금이 지급된 뒤에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 소유권을 넘겨줄 의무에서 벗어날 수 없고, 매수인의 재산보전에 협력할 신임관계에 있게 됩니다. 이 단계의 매도인이 제3자에게 부동산을 처분하고 등기를 넘겨주면 배임죄가 되어 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처해집니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」 제355조 제2항의 법정형입니다. 매도인이 얻은 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어 3년 이상의 유기징역으로 가중처벌됩니다. 전원합의체 판결 자체도 특경법 위반(배임) 사건이었습니다.

형사 고소가 어렵다면 무엇을 청구할 수 있나요?

계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겨 소유권을 넘겨줄 수 없게 되었다면, 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불능이 된 것이므로 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면서 이미 준 계약금을 돌려받고, 손해가 있으면 따로 배상을 청구합니다.

계약서에 계약금 배액을 위약금으로 정했다면 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 실제 손해를 증명하지 않고도 그 금액을 청구할 수 있습니다. 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다.

부동산 이중매매 대응 순서

• 등기부 확인 - 제3자 명의 이전등기의 접수일과 원인일을 확인합니다. 중도금 지급일과 비교하는 기준입니다.
• 지급 내역 정리 - 계약금·중도금 이체 날짜와 메모를 정리합니다. 배임죄 성립 여부가 여기서 갈립니다.
• 계약서 검토 - 위약금 조항과 해제 조항을 확인합니다. 청구할 금액이 정해집니다.
• 해제 통지 - 이행불능을 이유로 계약 해제를 내용증명으로 통지합니다. 계약금 반환 청구의 전제가 됩니다.
• 가압류 검토 - 매도인이 받은 이중매매 대금을 다른 곳에 쓰기 전에 매도인 재산에 가압류를 신청합니다. 판결 후 회수를 쉽게 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약금이 매매대금의 상당 부분이거나 중도금 명목의 돈을 계약금과 함께 보냈다면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 이중매매에 따른 배임 고소와 계약금 반환·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금 단계에서는 왜 배임이 아닌가요?
  매도인이 계약에서 벗어날 권리가 있기 때문입니다. 민법 제565조 제1항은 상대방이 이행에 착수할 때까지 계약금 수령자가 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 정합니다. 대법원 2017도4027 전원합의체 판결도 이 단계에서는 매도인이 매수인의 재산을 보호·관리할 신임관계에 있지 않다고 보았습니다.
• 중도금을 일부만 보냈어도 배임이 되나요?
  중도금 지급으로 계약이 본격 이행 단계에 들어갔다면 됩니다. 대법원 2017도4027 전원합의체 판결은 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계부터 매도인이 타인의 사무를 처리하는 자가 된다고 보았습니다. 일부 지급이 이행의 착수로 평가되는지는 금액과 약정 내용을 보고 판단합니다.
• 이중매매 뒤 계약금은 어떻게 돌려받나요?
  계약을 해제하고 돌려받습니다. 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겨 이행이 불능이 되었다면 민법 제546조에 따라 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 해제에 따라 매도인은 받은 계약금을 반환해야 합니다. 해제 의사는 내용증명으로 보내 도달 날짜를 남겨 두는 것이 좋습니다.
• 위약금은 얼마까지 받을 수 있나요?
  계약서에 정한 금액이 기준입니다. 민법 제398조 제4항에 따라 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 계약금 배액을 위약금으로 정했다면 실제 손해를 증명하지 않고도 청구할 수 있습니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.
• 계약을 해제해도 손해배상을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 위약금 약정이 없다면 민법 제390조에 따라 채무불이행으로 생긴 손해, 예컨대 시세 상승분이나 다른 집을 구하며 쓴 비용을 증명해 청구합니다.
• 매도인이 받은 돈을 먼저 묶을 수 있나요?
  가압류로 묶을 수 있습니다. 계약금 반환청구권과 손해배상청구권을 피보전채권으로 매도인의 예금이나 다른 부동산에 가압류를 신청하면, 본안 판결 전에 재산이 빠져나가는 것을 막을 수 있습니다. 이중매매 대금을 받은 직후라면 서두르는 편이 회수에 유리합니다.

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