재산 범죄

중도금까지 받은 점포 임차권을 다른 사람에게 또 넘기면 배임죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점포 임차권을 양도하기로 하고 중도금까지 받은 임차인이 다른 사람에게 임차권을 다시 넘겨도 배임죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 임차권 양도인이 지는 의무는 양도인 자신의 민사상 채무일 뿐 양수인의 사무가 아니라고 봅니다. 다만 중도금을 받은 뒤에는 계약금 배액만 돌려주고 계약을 해제할 수 없으므로, 손해배상 청구를 위해 지급 내역부터 정리하십시오.

부동산을 이중으로 판 경우와 같다고 생각해 배임 고소부터 준비할 필요는 없습니다. 임차권 이중양도는 형사가 아니라 민사로 해결하는 사안입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 가을 상가 점포의 임차인 B씨와 임차권을 넘겨받는 계약을 맺고 당일 계약금과 중도금으로 3,500만원을 보냈습니다. 그런데 8일 뒤 B씨는 C씨와 5,000만원에 다시 임차권 양도계약을 맺고 C씨에게 점포를 넘겨주었습니다. A씨가 항의하자 B씨는 계약금 배액과 중도금을 돌려주면 되지 않느냐고 했습니다. A씨는 B씨를 배임으로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권 이중양도는 왜 배임죄가 아닌가요?

배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 임무를 어길 때 성립하는데, 임차권 양도인이 양수인에게 지는 의무는 양도인 자신의 채무일 뿐이기 때문입니다. 대법원은 음식점 임차인의 지위를 양도한 사람이 양도 사실을 임대인에게 통지하고 양수인이 임차인 지위를 잃지 않게 할 의무가 있더라도, 이는 부동산 매도인의 등기협력의무와 달라 타인의 사무가 아니라고 판단했습니다.

부동산 매매에서 중도금을 받은 매도인이 이중으로 팔면 배임죄가 인정되는 것과 구별됩니다. 부동산 소유권처럼 등기로 공시되는 물권과 달리 임차권은 채권이어서 판례는 배임죄 성립을 좁게 봅니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」 조문과 이 판례 기준에 따르면 위 사례의 B씨에게 배임죄를 묻기는 어렵습니다.

양도인이 계약금 배액만 돌려주면 끝인가요?

아닙니다. 계약금을 받은 쪽은 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 양수인이 중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것이므로 양도인은 이 방법으로 해제할 수 없습니다. 임차권 양도처럼 대가를 주고받는 계약에도 매매의 이 규정이 준용됩니다.

양도인이 다른 사람에게 점포를 넘겨 양수인에게 임차권을 넘겨줄 수 없게 됐다면 양도인의 책임 있는 사유로 이행이 불능된 것입니다. 양수인은 계약을 해제하고 이미 낸 계약금과 중도금을 돌려받으며, 그와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상은 얼마까지 청구할 수 있나요?

채무불이행으로 생긴 손해를 청구할 수 있습니다. 계약서에 위약금 약정이 있으면 그 금액이 기준이 되고, 없으면 양수인이 실제로 입은 손해를 증명해야 합니다. 개업을 위해 이미 쓴 인테리어 설계비, 다른 점포를 구하느라 더 든 비용이 대표적입니다.

계약을 해제하더라도 손해배상 청구는 따로 할 수 있습니다. 양도인이 받은 돈을 돌려주지 않으면 양도인 명의 재산을 가압류한 뒤 반환 청구 소송을 진행합니다.

임대인 동의가 없던 임차권 양도라면요?

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못합니다. 임대인 동의 없이 맺은 양도계약도 양도인과 양수인 사이에서는 유효하지만, 양도인은 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 집니다. 양도인이 동의를 받지 못하면 양수인은 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.

임차권 이중양도 대응 순서

• 지급 내역 정리 - 계약금과 중도금을 보낸 날짜와 금액을 계좌이체 내역으로 정리합니다. 이행 착수 시점을 증명하는 자료입니다.
• 계약서 조항 확인 - 위약금, 해제 조건, 임대인 동의 조항을 확인합니다. 위약금 약정이 있으면 손해액 증명 부담이 줄어듭니다.
• 해제 통지 발송 - 이행불능을 이유로 계약을 해제한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 해제일이 반환 청구와 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 양도인 재산 가압류 - 두 번째 양수인에게서 받은 돈이 흩어지기 전에 양도인 재산을 묶습니다. 반환 판결 후 집행을 위한 준비입니다.
• 반환·손해배상 청구 - 계약금·중도금 반환과 손해배상을 함께 청구합니다. 소액이면 지급명령으로 먼저 진행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도인이 처음부터 넘겨줄 생각 없이 돈만 받으려 한 정황이 있거나 두 번째 양수인이 사정을 알고 적극 가담했다면 사기나 계약 효력 문제를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁과 가압류, 채권추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부동산 이중매매는 배임인데 왜 다른가요?
  부동산 매도인은 중도금을 받은 뒤 매수인의 소유권 취득에 협력할 의무가 있어 타인의 사무를 처리하는 자로 봅니다. 임차권 양도인의 의무는 자신의 민사상 채무일 뿐이라는 것이 판례입니다. 그래서 같은 이중 거래라도 결론이 다릅니다.
• 중도금을 줬는데 양도인이 해제할 수 있나요?
  계약금 배액상환에 의한 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것이므로 양도인은 계약금 배액을 돌려주는 방법으로 일방적으로 해제할 수 없습니다.
• 사기죄로는 고소할 수 있나요?
  양도인이 처음부터 임차권을 넘겨줄 생각 없이 돈만 받으려고 계약했다면 사기죄가 문제될 수 있습니다. 두 번째 계약을 맺은 시점, 첫 번째 계약 당시 이미 다른 사람과 협의 중이었는지 같은 정황이 증거가 됩니다.
• 해제하면 무엇을 돌려받나요?
  계약을 해제하면 양도인은 받은 계약금과 중도금을 돌려줘야 하고, 받은 날부터 이자를 붙여 반환해야 합니다. 해제와 별도로 채무불이행으로 생긴 손해가 있으면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
• 위약금 약정이 없으면 손해배상은 어떻게 하나요?
  실제 손해를 증명해 청구해야 합니다. 개업을 위해 이미 지출한 비용, 다른 점포를 구하느라 더 든 비용 등이 손해가 될 수 있습니다. 통상 예상할 수 있는 범위를 넘는 손해는 양도인이 그 사정을 알았을 때만 청구할 수 있습니다.
• 두 번째 양수인에게 점포를 달라고 할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 임차권은 채권이어서 먼저 계약한 양수인이라도 이미 점포를 넘겨받고 임대인 동의까지 받은 두 번째 양수인에게 우선권을 주장하기 어렵습니다. 양도인에게 반환과 손해배상을 청구하는 것이 현실적인 방법입니다.

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