재산 범죄

계약금만 받은 집주인이 중도금 전에 다른 사람에게 팔고 등기해 줬다면 배임인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 계약금만 받은 단계에서 매도인이 부동산을 다른 사람에게 팔고 등기를 넘겨도 배임죄로 처벌하기는 어렵습니다. 계약금만 오간 단계에서는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있어 매수인의 사무를 처리하는 자로 보지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약서와 계약금 이체 내역을 챙겨 계약금 배액 상당의 손해배상을 청구할 준비를 하십시오.

형사 고소가 안 된다고 손해를 그대로 떠안을 필요는 없습니다. 계약을 지키지 않은 매도인에게는 민사로 책임을 물을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2026년 4월 아파트 한 채를 6억원에 사기로 하고 계약금 6,000만원을 보냈습니다. 중도금 지급일은 한 달 뒤였는데, 그 사이 집값이 오르자 매도인은 R씨에게 알리지 않고 같은 아파트를 다른 사람에게 6억 8,000만원에 팔고 소유권이전등기까지 넘겨주었습니다. R씨는 매도인을 배임죄로 고소하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약금만 받았으면 왜 배임이 아닌가요?

계약금만 오간 단계에서는 어느 당사자든 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하고 계약에서 벗어날 수 있기 때문입니다. 매도인이 매수인의 재산을 지켜 줄 신임관계에 들어섰다고 보기 어려워 배임죄의 「타인의 사무를 처리하는 자」에 해당하지 않습니다. 대법원도 계약금만 받은 매도인은 계약을 해제할 수 있는 지위에 있어 타인의 사무를 처리하는 자가 아니라고 판단했습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 사람이 임무에 위배해 재산상 이익을 얻고 본인에게 손해를 가할 때 성립하며, 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 이 신분 요건이 빠지면 배임죄는 성립하지 않습니다.

중도금까지 냈다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면 매도인은 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 소유권을 넘겨줄 의무에서 벗어날 수 없습니다. 대법원 전원합의체는 이때부터 매도인이 매수인의 재산 보전에 협력할 신임관계에 있어 타인의 사무를 처리하는 자가 되고, 그 뒤 다른 사람에게 팔고 등기를 넘기면 배임죄가 성립한다고 보았습니다.

그래서 이중매매가 계약금 단계에서 일어났는지, 중도금 뒤에 일어났는지가 형사 고소의 가능 여부를 가릅니다. 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄법이 적용되는 사건으로 커지므로 중도금 지급 여부와 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

매도인에게 무엇을 청구할 수 있나요?

손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겨 소유권을 이전해 줄 수 없게 되었다면 채무불이행으로 인한 손해를 배상해야 합니다. 계약서에 위약금 조항이 있으면 그 금액이, 없으면 실제 손해가 기준이 되고, 이미 낸 계약금은 계약이 해소되면 돌려받습니다.

매도인이 스스로 계약금 배액을 돌려주며 해제한 경우라면 매수인은 그 배액 외에 따로 손해를 청구하기 어렵습니다. 반대로 배액 상환 없이 몰래 다른 사람에게 넘겼다면 해제의 요건을 갖추지 못한 것이어서 채무불이행 책임이 문제됩니다. 해제 의사표시가 있었는지는 문자나 내용증명으로 확인합니다.

다른 사람에게 넘어간 집을 되찾을 수는 없나요?

원칙적으로 어렵습니다. 부동산은 등기를 먼저 마친 사람이 소유권을 취득하므로, 두 번째 매수인이 등기를 넘겨받았다면 첫 번째 매수인은 그 사람에게 소유권을 주장할 수 없습니다. 두 번째 매수인이 매도인의 배신행위에 적극 가담한 특별한 사정이 있을 때에만 그 매매의 효력을 다퉈 볼 여지가 있습니다.

계약금 단계 이중매매 대응 순서

• 지급 단계 확인 - 계약금만 냈는지, 중도금 일부라도 냈는지 이체 내역으로 확인합니다. 배임죄 성립 여부가 여기서 갈립니다.
• 등기부 확인 - 두 번째 매수인 앞으로 이전등기가 되었는지, 날짜는 언제인지 확인합니다. 이행불능 시점이 정해집니다.
• 해제 의사 확인 - 매도인이 계약금 배액을 돌려주며 해제한다고 알렸는지 확인합니다. 청구 범위가 달라집니다.
• 이행 요구 통지 - 내용증명으로 계약 이행 또는 손해배상을 요구합니다. 이후 소송의 출발점이 됩니다.
• 손해배상 청구 - 위약금 조항이나 시세 차이를 근거로 손해를 계산해 청구합니다. 매도인 재산에 가압류를 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해약금 해제를 배제하는 특약이 있거나 중도금 지급일 전에 중도금을 미리 보낸 경우에는 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 손해배상 소송과 배임 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금만 받고 다른 사람에게 팔면 배임 아닌가요?
  배임죄가 되기 어렵습니다. 계약금만 오간 단계에서는 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있어 매수인의 사무를 처리하는 자로 보지 않기 때문입니다. 대법원도 계약금만 받은 매도인은 타인의 사무를 처리하는 자가 아니라고 판단했습니다.
• 중도금까지 냈다면 어떻게 되나요?
  배임죄가 됩니다. 중도금이 지급되어 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면 매도인은 타인의 사무를 처리하는 자가 되고, 그 뒤 다른 사람에게 팔고 등기를 넘기면 배임죄가 성립한다는 것이 전원합의체 판례입니다.
• 매도인은 언제까지 계약을 해제할 수 있나요?
  당사자 사이에 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금 지급은 대표적인 이행의 착수입니다.
• 배임죄 처벌은 어느 정도인가요?
  배임죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄법으로 가중처벌됩니다. 다만 계약금 단계에서는 신분 요건이 없어 배임죄 자체가 성립하지 않습니다.
• 매도인에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  네, 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겨 소유권을 이전해 줄 수 없게 되었다면 채무불이행으로 인한 손해를 배상해야 합니다. 위약금 조항이 있으면 그 금액이, 없으면 실제 손해가 기준입니다.
• 집을 되찾을 방법은 없나요?
  두 번째 매수인이 먼저 등기를 마쳤다면 원칙적으로 되찾기 어렵습니다. 두 번째 매수인이 매도인의 배신행위에 적극 가담한 특별한 사정이 있을 때에만 그 매매의 효력을 다퉈 볼 수 있어, 대개는 손해배상으로 정리됩니다.

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