재산 찾기

잔금까지 낸 땅을 매도인이 다른 사람에게 팔아 등기했다면 사해행위로 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 먼저 산 매수인은 소유권이전등기청구권을 지키려고 이중매매를 사해행위로 취소할 수는 없습니다. 대법원은 채권자취소권을 특정물에 대한 등기청구권 보전을 위해 행사할 수 없고, 이중양도로 생긴 손해배상채권도 그 이중양도를 취소할 피보전채권이 되지 못한다고 보았습니다. 지금은 두 번째 매수인이 매도인의 배신을 부추기거나 적극 가담했는지 보여 줄 자료를 모으십시오.

잔금을 다 냈다고 해서 등기 없이 소유자가 되는 것은 아닙니다. 부동산 소유권은 등기해야 넘어오므로, 되찾는 길은 사해행위가 아니라 반사회적 이중매매 무효 주장입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 B씨에게서 토지 330제곱미터를 2억원에 사기로 하고 같은 해 9월 잔금까지 모두 치렀지만, 사정상 소유권이전등기를 미루고 있었습니다. 그런데 2025년 2월 B씨가 같은 토지를 지인에게 다시 팔아 등기까지 넘겨주었고, B씨는 그 뒤로 연락이 끊겼습니다. A씨는 사해행위취소 소송으로 지인 명의 등기를 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

먼저 산 사람은 왜 사해행위취소를 쓸 수 없나요?

채권자취소권은 채무자의 책임재산, 곧 모든 채권자를 위한 금전 회수 재산을 지키는 제도이기 때문입니다. 대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56690 판결은 채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기청구권 보전을 위해 행사할 수 없다고 보았습니다. 또 매도인의 이중양도로 제1매수인이 얻는 부동산 가액 상당의 손해배상채권은 이중양도 그 자체로 생긴 것이어서, 그 이중양도를 취소할 피보전채권이 되지 못한다고 판단했습니다.

이중매매를 무효로 돌릴 수 있는 경우는 언제인가요?

두 번째 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우입니다. 이중매매가 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 되려면, 두 번째 매수인이 먼저 팔린 사실을 안 것만으로는 부족하고 매도인에게 이중매도를 부추기거나 협력하는 등 적극 가담해야 합니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다34481 판결은 두 번째 매매의 경위, 매도인과 두 번째 매수인의 관계 등을 종합해 판단한다고 보았습니다.

무효로 인정되더라도 등기하지 않은 제1매수인은 아직 소유자가 아니므로, 자기 이름으로 두 번째 매수인에게 바로 말소를 청구하지 않습니다. 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인이 두 번째 매수인에게 가지는 말소등기청구권을 대위해 행사합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제404조가 이 대위권의 근거입니다.

적극 가담이 인정되지 않으면 무엇을 청구하나요?

매도인에게 손해배상을 청구합니다. 매도인이 두 번째 매수인에게 등기를 넘겨 제1매수인에게 이전등기를 해 줄 수 없게 되면 이행불능이 되고, 매도인은 그로 인한 손해를 배상해야 합니다. 이 손해배상채권은 이중매매 자체를 취소하는 데는 쓰지 못하지만, 매도인의 다른 재산에 대한 가압류나 매도인이 그 뒤에 한 다른 재산 처분을 다투는 근거로는 쓸 수 있습니다.

이중매매 대응 순서

• 등기부 확인 - 두 번째 매수인의 등기 원인일과 그 뒤 근저당·가압류를 봅니다. 부동산이 다시 넘어갈 위험을 판단합니다.
• 적극 가담 자료 수집 - 두 번째 매수인과 매도인의 관계, 매매가, 잔금 지급 시기, 중개 경위를 모읍니다. 반사회적 이중매매 주장의 근거입니다.
• 대위 가처분 신청 - 매도인을 대위해 두 번째 매수인 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 재처분을 막습니다.
• 말소·이전등기 소송 - 두 번째 매수인에게는 대위 말소를, 매도인에게는 이전등기를 함께 청구합니다. 순서대로 등기를 되돌리는 구조입니다.
• 손해배상 예비 청구 - 적극 가담이 인정되지 않을 경우를 대비해 매도인에게 이행불능 손해배상을 청구합니다. 매도인 재산 가압류도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 소재불명이면 공시송달과 대위 청구의 순서를, 두 번째 매수인이 선의로 다시 판 경우에는 전득자 사정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 이중매매에 따른 등기 말소·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금을 다 냈는데 제가 소유자 아닌가요?
  아닙니다. 민법 제186조에 따라 부동산 소유권은 등기해야 넘어옵니다. 잔금을 모두 냈어도 등기 전이면 매도인에게 이전등기를 청구할 권리만 있고, 그 사이 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘기면 그 사람이 원칙적으로 소유자가 됩니다.
• 사해행위취소로 두 번째 매매를 되돌릴 수 없나요?
  할 수 없습니다. 대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56690 판결은 채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기청구권 보전을 위해 행사할 수 없다고 보았습니다. 이중양도로 생긴 손해배상채권도 그 이중양도를 취소할 피보전채권이 되지 못합니다.
• 두 번째 매수인이 사정을 알았으면 무효인가요?
  안 것만으로는 부족합니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다34481 판결에 따르면 두 번째 매수인이 매도인의 배임행위를 부추기거나 협력하는 등 적극 가담해야 민법 제103조 위반으로 무효가 됩니다. 매매 경위와 당사자 관계를 함께 따집니다.
• 무효라면 누구에게 말소를 청구하나요?
  두 번째 매수인에게 말소를 청구하되, 등기 전인 제1매수인은 자기 이름이 아니라 매도인을 대위해 청구합니다. 민법 제404조의 채권자대위권으로 매도인의 말소등기청구권을 행사하고, 매도인에게는 이전등기를 함께 청구하는 구조입니다.
• 매도인이 연락이 안 되면 소송이 안 되나요?
  할 수 있습니다. 매도인의 주소를 알 수 없으면 법원에 공시송달을 신청해 소송을 진행합니다. 대위 청구는 매도인을 피고로 함께 적어야 하는 경우가 많으므로, 주민등록 초본과 최후 주소지 자료를 먼저 확보해 두는 것이 좋습니다.
• 되찾지 못하면 무엇을 받을 수 있나요?
  매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겨 이전등기가 불가능해졌다면 이행불능으로 민법 제390조의 채무불이행 책임이 생깁니다. 보통 이행불능 당시 부동산 시가를 기준으로 손해액을 다투고, 이미 낸 대금 반환도 함께 문제 됩니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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