재산 찾기

먼저 산 집을 매도인이 딴 사람에게 넘겼는데 사해행위 취소가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 소유권이전등기청구권 같은 특정채권을 지키려고 이중매매를 사해행위로 취소해 달라고 할 수는 없다는 것이 판례입니다. 채권자취소권은 모든 채권자를 위해 채무자의 책임재산을 지키는 제도여서 특정 부동산을 내 앞으로 가져오는 수단이 되지 않습니다. 지금은 제2매수인이 매도인과 짜고 샀는지부터 확인하십시오.

사해행위 취소 소송을 먼저 내야 한다고 생각하실 필요는 없습니다. 먼저 산 사람의 대응은 손해배상 청구와 반사회적 이중매매 무효 주장으로 짜는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 B씨의 아파트를 7억원에 사기로 하고 계약금과 중도금 3억원을 보냈습니다. 그런데 B씨는 2025년 6월 같은 아파트를 C씨에게 7억 5천만원에 다시 팔고 C씨 앞으로 등기를 넘겼습니다. A씨는 이 매매를 사해행위로 취소하고 아파트를 되찾을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유권이전등기청구권으로 사해행위 취소를 청구할 수 있나요?

아니요. 판례는 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하려고 채권자취소권을 행사하는 것을 허용하지 않습니다. 그래서 부동산을 먼저 산 제1매수인은 자신의 이전등기청구권을 지키려고 매도인과 제2매수인 사이의 이중양도를 사해행위로 취소해 달라고 할 수 없습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 재산권 법률행위의 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 이 제도는 채무자의 책임재산 전체를 지켜 모든 채권자가 나누어 받게 하려는 것입니다. 특정 부동산 하나를 내 앞으로 가져오려는 권리는 이 목적과 맞지 않습니다.

취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있으므로, 설령 취소가 되더라도 부동산은 매도인 명의로 돌아갈 뿐 제1매수인 앞으로 오지 않습니다.

이중매매로 생긴 손해배상채권으로는 취소할 수 있나요?

이것도 어렵습니다. 매도인이 제3자에게 이중으로 양도하고 등기를 넘겨 제1매수인이 갖게 되는 부동산 가액 상당의 손해배상채권은 그 이중양도행위를 취소할 피보전채권이 되지 않는다는 것이 판례입니다. 손해배상채권은 이중양도로 비로소 생긴 채권이어서 사해행위 전에 있던 채권이 아니기 때문입니다.

다만 매도인이 그 뒤에 다른 재산을 빼돌린다면, 그때는 이미 생긴 손해배상채권을 피보전채권으로 삼아 새 처분행위의 취소를 청구할 수 있습니다. 순서에 따라 결론이 달라집니다.

먼저 산 사람은 어떤 방법으로 다툴 수 있나요?

매도인에게 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하는 것이 기본입니다. 이중매매로 제1매수인에게 등기를 넘길 수 없게 되면 이행불능이 되고, 매도인은 부동산 시가 상당의 손해를 배상해야 합니다.

제2매수인이 매도인의 배임행위를 알면서 적극 가담해 산 경우라면 그 매매는 반사회질서 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 이때 제1매수인은 매도인을 대위해 제2매수인 명의 등기의 말소를 청구하는 방식으로 부동산을 되찾는 길이 열립니다. 제2매수인이 단순히 이중매매 사실을 알았다는 것만으로는 부족하고, 적극 가담했다는 사정을 증명해야 합니다.

이중매매 사해행위 취소 대응 순서

• 등기부 확인 - 제2매수인 명의 등기의 원인일자와 접수일을 확인합니다. 이중매매 시점과 가담 여부를 따지는 출발점입니다.
• 계약 서류 정리 - 제1매매의 계약서와 계약금·중도금 이체 내역을 모읍니다. 손해배상과 무효 주장 모두의 기초입니다.
• 가담 사정 수집 - 제2매수인과 매도인의 관계, 매매대금, 거래 경위를 확인합니다. 적극 가담이 인정되면 등기말소 청구가 가능해집니다.
• 처분금지 가처분 - 제2매수인이 다시 팔지 못하게 막습니다. 등기말소 청구를 하려면 먼저 해 두는 편이 안전합니다.
• 소 제기 - 매도인에게는 손해배상을, 제2매수인에게는 대위에 의한 등기말소를 청구합니다. 둘을 함께 묶어 내기도 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제1매수인 앞으로 가등기가 되어 있거나 중도금까지 치른 뒤라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기청구권으로 사해행위 취소가 안 되는 이유는?
  채권자취소권은 채무자의 책임재산 전체를 지켜 모든 채권자에게 효력이 미치게 하는 제도입니다. 대법원 98다56690 판결은 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하려고 취소권을 행사하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.
• 취소가 되면 부동산이 제게 오나요?
  오지 않습니다. 민법 제407조에 따라 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로 부동산은 매도인 명의로 돌아갑니다. 그 뒤 다른 채권자들과 함께 강제집행으로 나누어 받는 구조입니다.
• 이중매매 손해배상채권으로 취소할 수 있나요?
  그 이중양도행위에 대해서는 안 됩니다. 판례는 이중양도로 취득하는 부동산 가액 상당의 손해배상채권은 그 이중양도행위를 취소할 피보전채권이 아니라고 봅니다. 다만 그 뒤 매도인이 다른 재산을 빼돌리면 그 행위는 취소 대상이 될 수 있습니다.
• 제2매수인의 등기를 말소시킬 수 있나요?
  제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 그 매매는 민법 제103조의 반사회질서 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 이때 제1매수인은 매도인을 대위해 제2매수인 명의 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 단순히 알았다는 사정만으로는 부족합니다.
• 매도인에게 얼마를 청구할 수 있나요?
  이중매매로 이전등기가 이행불능이 되면 민법 제390조에 따라 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 통상 이행불능 당시 부동산 시가를 기준으로 하고, 이미 낸 계약금·중도금 반환도 함께 따집니다.
• 가처분은 언제 신청하나요?
  제2매수인이 다시 다른 사람에게 팔기 전에 신청해야 합니다. 민사집행법 제300조의 다툼의 대상에 관한 가처분으로 처분을 막아 두지 않으면, 소송에서 이겨도 제3자에게 넘어간 뒤라 등기를 되찾기 어려워집니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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