재산 찾기

대금 다 낸 아파트, 대위 가처분 뒤 상속인이 팔면 소유권을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

받기 어렵습니다, 전득자가 양수인을 대위해 양도인을 상대로 받은 처분금지가처분은 양도인이 양수인이나 그 상속인 앞으로 등기해 주는 것까지 막지 못합니다. 대법원은 그 등기와 이에 터 잡은 제3자 등기가 가처분에 위배되지 않는다고 보았습니다. 지금은 등기가 넘어온 매도인이나 상속인을 상대로 직접 처분금지가처분을 신청하십시오.

대금을 다 냈다고 해서 가처분 하나로 끝까지 안전하다고 믿을 필요는 없습니다. 등기가 매도인 명의로 옮겨지는 순간 새 가처분이 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게서 아파트를 5억원에 사고 2024년 초 대금을 모두 치렀지만, 아파트는 B씨가 분양받은 뒤 등기를 넘겨받지 않아 분양회사 명의였습니다. A씨는 B씨를 대위해 분양회사를 상대로 처분금지가처분을 받아 두었습니다. 그런데 2025년 B씨가 사망하자 분양회사는 B씨의 상속인 앞으로 등기를 넘겨주었고, 상속인은 곧바로 아파트를 제3자에게 팔아 등기까지 마쳤습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도인이 양수인(상속인) 앞으로 등기해 주면 가처분 위반인가요?

위반이 아닙니다. 전득자가 양수인을 대위해 양도인을 상대로 받은 처분금지가처분은, 양도인이 양수인이 아닌 다른 사람에게 소유권을 넘기는 것을 막으려는 것입니다. 가처분결정에서 제3자에 대한 처분을 금지했더라도 그 제3자에 양수인은 포함되지 않습니다. 그래서 양도인이 양수인 앞으로, 또는 양수인의 권리를 포괄승계한 상속인 앞으로 이전등기를 해 주는 것은 가처분 효력에 어긋나지 않습니다.

대법원 1994. 3. 8. 선고 93다42665 판결과 1991. 4. 12. 선고 90다9407 판결은 이 경우 가처분 뒤 양수인이 넘겨받은 등기와 그에 터 잡은 다른 등기가 모두 가처분에 위배되지 않는다고 보았습니다. 당시 가처분의 근거였던 구 민사소송법 제714조는 2026. 9. 29. 기준 현행 「민사집행법」 제300조로 옮겨졌습니다.

대위 가처분의 피보전권리는 무엇인가요?

양수인이 양도인에게 가진 소유권이전등기청구권입니다. 전득자 자신이 양수인에게 가진 이전등기청구권까지 포함되지는 않습니다. 가처분은 피보전권리를 침해하는 한도에서만 효력이 있으므로, 양수인 앞으로 등기가 넘어가는 것은 오히려 피보전권리가 실현되는 것입니다.

또 채권자가 대위권을 행사한 뒤에도 채무자가 자기 명의로 이전등기를 받는 것은 권리의 「처분」이 아닙니다. 채무자의 변제 수령이 처분이 아닌 것과 같은 이치입니다. 그래서 민법 제405조 제2항의 처분 제한도 적용되지 않습니다.

상속인이 제3자에게 팔아 버리면 막을 방법이 없나요?

막기 어렵습니다. 상속인 명의로 등기가 된 뒤 상속인이 제3자에게 팔고 등기까지 넘겨주었다면, 그 제3자는 원칙적으로 유효하게 소유권을 취득합니다. 양도인을 상대로 한 기존 가처분으로는 이 처분을 문제 삼을 수 없습니다.

이때 전득자에게 남는 길은 상속인에게 이행불능에 따른 손해배상을 청구하는 것입니다. 상속인은 양수인의 매도인 지위를 승계했으므로 대금을 받고도 등기를 넘겨주지 못한 책임을 집니다. 제3자가 상속인과 짜고 적극적으로 가담했다면 반사회적 행위로 무효를 다툴 여지도 있습니다.

전득자 대위 가처분 대응 순서

• 등기 변동 감시 - 등기부 변동 알림을 신청해 양도인 명의에서 이전되는 순간을 파악합니다. 새 가처분을 신청할 시점을 알기 위한 것입니다.
• 직접 가처분 신청 - 매도인(양수인)이나 상속인 명의로 등기되면 그를 채무자로 한 처분금지가처분을 곧바로 신청합니다.
• 이전등기 청구 - 매도인이나 상속인을 상대로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구합니다. 대금 완납 자료를 붙입니다.
• 제3자 취득 경위 확인 - 이미 제3자에게 넘어갔다면 매매 경위와 대금 지급 여부를 확인합니다. 적극 가담 여부를 가립니다.
• 손해배상 청구 - 소유권 취득이 불가능해졌다면 상속인에게 이행불능 손해배상을 청구하고, 상속인 재산에 가압류를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인이 여러 명이거나 상속포기·한정승인이 있었다면 가족관계 서류와 법원 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 그에 따른 등기·명도 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대위 가처분을 했는데 왜 효력이 없나요?
  효력이 없는 것이 아니라 막는 범위가 좁습니다. 대법원 1994. 3. 8. 선고 93다42665 판결은 이 가처분의 피보전권리가 양수인의 양도인에 대한 이전등기청구권이고, 금지되는 제3자에 양수인은 포함되지 않는다고 보았습니다. 양도인이 다른 사람에게 넘기는 것은 막을 수 있습니다.
• 상속인 앞 등기도 가처분 위반이 아닌가요?
  아닙니다. 상속인은 양수인의 권리·의무를 포괄승계한 사람이므로 양수인과 같이 봅니다. 양도인이 상속인 앞으로 이전등기를 해 준 것은 피보전권리가 실현된 것이어서 가처분 효력에 위배되지 않습니다. 그 뒤 상속인이 제3자에게 넘긴 등기도 마찬가지로 유효할 수 있습니다.
• 대위 사실을 알렸는데도 매도인이 등기를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제405조 제2항은 대위 통지 뒤 채무자의 처분을 제한하지만, 채무자가 자기 명의로 이전등기를 받는 것은 처분이 아닙니다. 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다9407 판결은 변제 수령이 처분이 아닌 것처럼 이전등기도 처분이 아니라고 보았습니다.
• 지금 할 수 있는 보전처분은 무엇인가요?
  등기가 매도인이나 상속인 명의로 옮겨졌다면 그를 채무자로 한 처분금지가처분을 신청합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 이미 제3자에게 넘어갔다면 상속인 재산에 가압류를 검토합니다.
• 소유권을 못 받으면 무엇을 청구하나요?
  상속인에게 이행불능에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상속인은 양수인의 매도인 지위를 승계했으므로 대금을 받고도 등기를 넘겨주지 못한 채무불이행 책임을 집니다. 손해액은 원칙적으로 이행불능 당시 부동산 시가를 기준으로 산정합니다.
• 제3자가 사정을 알고 샀다면요?
  제3자가 매도인의 배임행위를 알고 적극적으로 가담해 산 경우라면 그 매매가 반사회적 법률행위로 무효가 될 여지가 있습니다. 단순히 이전 매매 사실을 안 것만으로는 부족하고, 적극적으로 처분을 권유하거나 요청한 사정이 필요합니다. 거래 경위 자료를 모아 판단합니다.

비슷한 상황

• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 돌아가신 아버지 빚으로 저에게 집행이 들어왔습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성