재산 찾기

채무자 대출을 매수인이 계약인수했으면 무자력 계산에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

근저당 대출의 채무자가 계약인수로 바뀌었다면 그 대출은 원래 채무자의 소극재산에서 빠지는 것이 원칙입니다. 대법원 2018다260565 판결로 채권자대위소송의 무자력 판단 기준과 등기 추정력, 소극재산 계산 방법을 정리했습니다.

네, 근저당 대출의 채무자가 계약인수로 바뀌었다면 그 대출은 원래 채무자의 빚에서 빠지는 것이 원칙입니다. 대법원은 계약인수를 원인으로 한 근저당권 변경등기가 있으면 적법한 계약인수로 추정되고, 원래 채무자는 그 채무에서 벗어난다고 보았습니다. 대출이 남아 있다는 금융기관 서류만으로 무자력을 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 6. 상가를 팔아 정리한 C씨에게 빌려준 4,000만원을 받지 못하고 있습니다. B씨는 C씨가 친척에게 해 준 가등기와 소유권이전등기를 말소시키려고 채권자대위소송을 냈습니다. 1심은 C씨의 빚이 재산보다 훨씬 많다며 B씨 손을 들어 주었습니다. 그런데 항소심에서 상대방은 C씨의 상가 대출 2억원은 상가를 산 사람들이 계약인수로 넘겨받았으니 C씨 빚이 아니라고 주장합니다. B씨는 2026. 7. 이 주장 때문에 무자력이 부정되어 소송에서 질 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

사안에서 원고들은 1심에서 사해행위취소를 구하다가 항소심에서 같은 채권으로 채무자를 대위해 가등기와 소유권이전등기 말소를 구하는 것으로 청구를 바꾸었습니다. 원심은 채무자의 소극재산이 2억 8,168만원, 적극재산이 8,936만원이라며 무자력을 인정했습니다.

그런데 소극재산 중 새마을금고 대출 2건(약 9,800만원씩)은 채무자가 상가를 넘긴 뒤 계약인수를 원인으로 근저당 채무자를 매수인들로 바꾼 등기가 있었습니다. 대법원은 계약인수에 대해 “계약인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하게 되고, 계약인수 후에는 양도인의 면책을 유보하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 잔류당사자와 양도인 사이에는 계약관계가 존재하지 않게 되며 그에 따른 채권채무관계도 소멸한다.”고 보았습니다. 두 대출을 빼면 소극재산은 약 8,568만원으로 적극재산보다 적을 수 있어 무자력을 단정하기 어렵다며 원심을 파기환송했습니다.

채권자대위에서 무자력은 왜 따지나요?

돈을 받을 채권자가 채무자의 권리를 대신 행사하려면 그 채권을 보전할 필요가 있어야 합니다. 금전채권이라면 채무자에게 빚을 갚을 재산이 부족하다는 사정, 즉 무자력이 보전의 필요성의 핵심입니다.

무자력은 적극재산보다 소극재산이 많은지로 판단하고, 이 사건처럼 사실심 변론종결 당시를 기준으로 봅니다. 그래서 소송 중에 채무자의 빚 일부가 다른 사람에게 넘어갔다면 결론이 뒤집힐 수 있습니다. 적극재산 쪽 계산은 「채무자 임야에 남의 가등기가 있으면 무자력 계산에서 재산으로 빼야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

1심에서 사해행위취소로 다투다 항소심에서 대위 청구로 바꾸는 것도 허용되었습니다. 대법원은 같은 생활사실에 관한 것이어서 청구의 기초가 같다는 원심 판단을 유지했습니다.

소극재산에서 빼야 하는 빚은 무엇인가요?

계약인수로 다른 사람이 계약상 지위를 넘겨받은 채무가 대표적입니다. 등기부에 「계약인수」를 원인으로 근저당 채무자가 바뀌어 있으면 그 등기는 적법한 원인에 따른 것으로 추정됩니다. 금융기관이 원래 채무자의 면책을 유보했거나 그 채무를 인수 대상에서 뺐다는 특별한 사정은 이를 주장하는 쪽이 밝혀야 합니다.

반면 원래 채무자가 그대로 책임지는 병존적(중첩적) 채무인수라면 그 빚은 여전히 소극재산에 남는다고 볼 수 있습니다. 금액도 법리에 맞게 다시 계산해야 합니다. 이 사건에서는 대지지분이 부족한 구분소유자의 부당이득반환채무를 전체 대지 면적 기준으로 잡은 것이 잘못이라고 보았습니다. 적정 대지지분에서 부족한 비율만큼만 소극재산이 된다는 것입니다.

대위소송을 당한 쪽은 무엇으로 다툴 수 있나요?

무자력이 인정되지 않으면 보전의 필요성이 없어 대위 청구는 받아들여지지 않습니다. 그래서 대위소송의 피고는 채무자의 재산이 빚보다 많다는 점을 적극적으로 밝히는 것이 핵심 방어가 됩니다.

구체적으로는 채무자의 빚 중 다른 사람에게 넘어간 것, 이미 갚은 것, 금액이 부풀려진 것을 하나씩 짚어야 합니다. 이 사건에서도 대법원은 계약인수 등기와 대지 부당이득 계산의 잘못을 들어 무자력을 인정한 원심을 파기했습니다. 반대로 원고는 채무자의 숨은 빚이나 과대평가된 재산을 찾아 무자력을 보강해야 합니다.

채권자대위소송 무자력 대응 순서

• 등기 확인 - 채무자 명의였던 부동산의 근저당 변경 원인을 확인합니다.
• 채무 성격 구분 - 계약인수인지, 병존적 채무인수인지 계약서를 구합니다.
• 금융기관 조회 - 원래 채무자 면책 유보나 연대 약정이 있는지 사실조회를 신청합니다.
• 재산표 갱신 - 변론종결 시점 기준으로 적극·소극재산을 다시 계산합니다.
• 청구 정리 - 무자력이 약하면 사해행위취소 기한과 다른 회수 수단을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무 이전이 계약인수인지 병존적 인수인지와 변론종결 당시 채무자의 재산 상태에 따라 대위소송의 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 사해행위취소소송, 채무자 재산 조사와 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무자력은 소송을 낸 때 기준인가요, 판결 직전 기준인가요?
  채권자대위소송의 보전의 필요성은 사실심 변론종결 당시를 기준으로 봅니다. 이 사건도 원심 변론종결일 당시 재산으로 무자력을 다시 따졌으므로, 소송 중 재산 변동을 계속 확인해야 합니다.
• 근저당 채무자만 바뀌었는데 원래 채무자 빚도 남아 있지 않나요?
  계약인수를 원인으로 변경등기가 되어 있으면 적법한 계약인수로 추정되어 원래 채무자는 계약관계에서 빠집니다. 면책을 유보했다는 등 특별한 사정은 이를 주장하는 쪽이 밝혀야 합니다.
• 병존적 채무인수라면 결론이 다른가요?
  병존적 채무인수는 원래 채무자도 계속 책임지는 구조여서 그 빚은 원래 채무자의 소극재산에 남는다고 볼 수 있습니다. 그래서 인수 계약서와 금융기관 약정을 확인하는 것이 중요합니다.
• 1심에서 사해행위취소를 하다가 대위 청구로 바꿀 수 있나요?
  청구의 기초가 바뀌지 않는 한 변론종결 때까지 청구를 바꿀 수 있습니다. 이 사건에서도 같은 채권으로 해결 방법만 달리한 것이라며 항소심의 청구 변경을 허용했습니다.
• 무자력이 부정되면 다른 방법이 있나요?
  채권 자체로 지급명령이나 소송을 거쳐 채무자 재산에 직접 강제집행하는 길이 있습니다. 채무자의 재산 처분이 문제라면 사해행위취소 기한(안 날부터 1년, 행위일부터 5년)을 함께 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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