재산 찾기

산 집의 매도인도 아직 등기가 없을 때 원주인에게 대신 청구하려면 매도인이 가난해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전매수인이 매수인을 대위해 원소유자에게 소유권이전등기를 청구할 때는 매수인의 무자력이 필요하지 않습니다. 대법원은 보전하려는 권리와 대위하려는 권리가 밀접하게 관련된 특정채권이면 무자력 없이 대위를 인정합니다. 지금은 두 매매계약서와 대금 지급 내역을 모으십시오.

채무자의 재산 상태를 조사할 필요는 없습니다. 등기를 받으려는 채권자에게 채무자가 부자인지는 결과를 바꾸지 않기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 B씨에게서 상가 한 칸을 3억 2천만 원에 사고 잔금까지 치렀습니다. B씨는 그 상가를 2024년 11월 C씨에게서 샀지만 아직 자기 앞으로 등기를 하지 않았습니다. A씨가 B씨를 대위해 C씨를 상대로 등기를 청구하려 하자, C씨 쪽은 B씨가 돈이 많은 사람이라 대위 요건이 안 된다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전매수인이 대위로 등기를 청구할 때도 무자력이 필요한가요?

필요하지 않습니다. 대법원은 채권자가 보전하려는 권리와 대위하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 대위하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없는 경우에는 채무자의 무자력 없이도 대위를 인정합니다. 순차 매매에서 전매수인의 등기청구권 보전이 대표적입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있다고만 정하고, 무자력을 요건으로 적지 않습니다. 무자력은 금전채권을 보전할 때 판례가 요구하는 보전의 필요성의 한 모습입니다.

금전채권이면 왜 무자력이 필요한가요?

금전채권은 채무자의 재산 전체에서 받으면 되므로, 채무자 재산이 충분하면 특정 권리를 대위할 필요가 없습니다. 그래서 금전채권자가 대위하려면 채무자가 갚을 재산이 부족하다는 사정이 있어야 합니다. 반면 특정 부동산의 등기청구권은 그 부동산의 등기가 채무자에게 먼저 넘어와야만 실현됩니다. 채무자에게 현금이 아무리 많아도 전매수인이 그 부동산의 등기를 받는 데에는 도움이 되지 않습니다.

대법원은 특정채권 대위가 순차 매매의 등기청구권이나 임대차의 명도청구권에만 한정되지 않는다고 보았습니다. 두 권리가 밀접하게 관련되어 있고 대위가 채무자의 재산관리에 대한 부당한 간섭이 되지 않으면 인정됩니다. 반대로 채무자가 스스로 권리를 행사하고 있거나 대위가 채무자의 자유로운 재산관리를 부당하게 간섭하는 경우에는 대위가 허용되지 않습니다.

중간생략등기 합의가 없어도 되나요?

합의가 없어도 대위 청구는 할 수 있습니다. 다만 원소유자에게 곧바로 나에게 등기하라고 청구할 수는 없고, 원소유자는 채무자에게, 채무자는 나에게 순차로 등기하라고 청구합니다. 판결이 나면 채권자가 채무자를 대위해 등기를 신청합니다.

원소유자는 채무자와의 계약에서 생긴 항변을 그대로 주장할 수 있습니다. 채무자가 원소유자에게 잔금을 다 치르지 않았다면 원소유자는 잔금 지급과 동시에 등기하겠다고 다툴 수 있습니다.

전매수인 대위 등기청구 대응 순서

• 계약 연결 확인 - 원소유자와 채무자, 채무자와 나 사이의 매매계약서를 모읍니다. 목적물이 같은지 대조합니다.
• 대금 지급 확인 - 두 계약의 대금이 모두 치러졌는지 봅니다. 미지급 잔금이 있으면 동시이행 항변이 나옵니다.
• 처분금지가처분 - 채무자를 대위해 원소유자 명의 부동산에 가처분을 합니다. 원소유자가 제3자에게 파는 것을 막습니다.
• 순차 등기 청구 - 원소유자와 채무자를 함께 피고로 삼아 순차로 등기를 청구합니다. 무자력 주장은 필요 없습니다.
• 대위등기 신청 - 판결이 확정되면 채무자를 대위해 채무자 앞 등기를 먼저 하고 내 앞으로 등기를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지거래허가구역 안의 토지이거나 원소유자와 채무자의 계약이 해제된 경우라면 계약서와 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 순차 매매의 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무자력이 무엇인가요?
  채무자의 재산이 빚을 갚기에 부족한 상태를 말합니다. 금전채권자가 채무자의 권리를 대위하려면 판례상 이 무자력이 필요합니다. 채무자 재산이 넉넉하면 다른 재산에 집행하면 되므로 특정 권리를 대위할 필요가 없다고 보기 때문입니다.
• 어떤 경우에 무자력 없이 대위할 수 있나요?
  보전하려는 권리와 대위하려는 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 대위하지 않으면 내 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없는 경우입니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 99다38699 판결은 순차 매매나 임대차에 한정하지 않고 이 기준을 적용합니다.
• 원소유자에게 곧바로 내 앞으로 등기하라고 할 수 있나요?
  세 사람 모두의 중간생략등기 합의가 없으면 곧바로 청구할 수 없습니다. 원소유자는 채무자에게, 채무자는 나에게 순차로 등기하라고 청구해야 합니다. 판결 뒤 채권자가 채무자를 대위해 채무자 앞 등기를 신청합니다.
• 원소유자는 무엇으로 다툴 수 있나요?
  원소유자는 채무자와의 계약에서 생긴 항변을 주장할 수 있습니다. 채무자가 잔금을 치르지 않았다면 잔금 지급과 동시에 등기하겠다는 동시이행 항변을 합니다. 민법 제536조 제1항에 따라 이 항변이 받아들여지면 판결 주문에 조건이 붙습니다.
• 소송 중 원소유자가 다른 사람에게 팔면요?
  가처분을 해 두지 않았다면 제3자가 먼저 등기를 받을 수 있습니다. 그래서 소송 전에 채무자를 대위해 원소유자 명의 부동산에 처분금지가처분을 합니다. 민사집행법 제300조 제1항의 다툼의 대상에 관한 가처분입니다.
• 임차인 명도 청구도 무자력 없이 대위하나요?
  네, 같은 원리가 적용됩니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 99다38699 판결은 특정채권 대위를 순차 매매의 등기청구권이나 임대차의 명도청구권에만 한정하지 않는다고 하면서 두 경우를 전형적인 예로 들었습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성