재산 찾기

다른 채권자가 받은 사해행위 판결로 제가 말소등기를 신청해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원칙적으로 사해행위취소 소송 당사자가 아닌 채권자는 그 판결로 말소등기를 대위 신청할 수 없습니다. 다만 이미 마쳐진 말소등기는 실체관계에 부합해 유효하다는 것이 대법원 2013다84995 판결입니다. 다른 채권자가 쓸 수 있는 방법과 수익자의 입장을 정리했습니다.

원칙적으로 안 됩니다. 사해행위취소 판결의 효력은 그 소송의 채권자와 수익자 사이에만 미치므로, 소송 당사자가 아닌 채권자는 그 판결로 채무자를 대위해 말소등기를 신청할 수 없습니다. 다만 그런 신청으로 말소등기가 이미 마쳐졌다면, 대법원은 절차상 흠이 있어도 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 보았습니다. 수익자가 이를 이유로 말소된 등기를 되살리기는 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 B씨에게 3억 원을 빌려주었는데, B씨가 아파트를 C씨에게 넘긴 뒤 연락이 끊겼습니다. 그사이 B씨의 다른 채권자인 은행이 C씨를 상대로 사해행위취소 소송을 내 2025. 6. 매매를 취소하고 C씨 명의 등기를 말소하라는 결정을 받았습니다. 그런데 은행은 2026. 5.까지 말소등기를 신청하지 않았습니다. A사가 알아본 결과 A사가 직접 소송을 낼 1년 기간은 이미 지났습니다. A사는 은행이 받은 결정문으로 직접 말소등기를 신청한 뒤 아파트를 경매에 넘길 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

소외인이 원고들에게 부동산을 팔고 이전등기를 해 주자, 그의 채권자인 은행이 원고들을 상대로 사해행위취소 소송을 냈습니다. 항소심에서 2009. 6. 1. 매매를 취소하고 원고들이 소유권이전등기를 말소하라는 화해권고결정이 확정됐습니다. 은행은 말소등기를 신청하지 않았고, 다른 채권자인 대부회사가 은행 동의 없이 그 결정에 기해 채무자를 대위해 신청해 2010. 11. 24. 말소등기가 마쳐졌습니다. 원고들은 대부회사에 말소회복등기의 승낙을 구했습니다.

대법원은 다른 채권자의 대위 신청은 허용되지 않아 절차상 흠이 있다고 보았습니다. 그러면서도 “사해행위 취소 및 원상회복으로 소유권이전등기의 말소를 명한 판결의 소송당사자가 아닌 다른 채권자가 위 판결에 기하여 채무자를 대위하여 마친 말소등기는 그 등기절차상의 흠에도 불구하고 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 볼 수 있다.”라고 하여 원고들의 상고를 기각했습니다.

절차상 흠이 있는데 왜 유효한가요?

취소의 효력이 모든 채권자의 이익을 위해 미치기 때문입니다. 민법은 사해행위 취소와 원상회복이 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있다고 정합니다. 그래서 수익자는 소송을 내지 않은 다른 채권자에 대해서도 말소등기의무를 부담합니다. 대법원은 등기를 되살려도 다른 채권자가 수익자에게 다시 말소를 청구하면 수익자는 응할 수밖에 없어, 같은 결과로 돌아가는 불필요한 절차를 거칠 필요가 없다고 보았습니다.

다른 채권자는 어떤 길로 재산을 되돌릴 수 있나요?

가장 확실한 방법은 승소한 채권자에게 말소등기 신청을 요청하는 것입니다. 승소한 채권자가 움직이지 않으면, 판결 논리에 따라 다른 채권자가 수익자를 상대로 말소등기를 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 이미 사해행위가 취소됐다는 사정을 근거로 삼는 것입니다. 등기소에 직접 대위 신청을 하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는 방법이라 등기관이 받아들이지 않을 수 있습니다. 1년 기간이 남아 있다면 자기 이름으로 취소소송을 내는 것도 방법이고, 이때는 「다른 채권자가 먼저 사해행위취소에서 이겼는데 저도 소송을 낼 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

수익자는 말소된 등기를 되살릴 수 있나요?

어렵습니다. 판결 사안의 원고들이 바로 수익자였고, 대법원은 말소회복등기의 승낙 청구를 받아들이지 않았습니다. 말소된 등기를 회복하려면 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한데, 말소등기가 실체관계에 부합해 유효하다면 승낙을 강제할 근거가 없습니다. 수익자로서는 취소된 거래로 낸 대금을 채무자에게 돌려받는 문제를 따로 정리해야 합니다.

채무자 명의로 돌아온 부동산은 승소한 채권자만 가져가나요?

아니요, 채무자 명의로 돌아온 부동산은 모든 채권자를 위한 책임재산이 됩니다. 사해행위 취소와 원상회복이 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있기 때문입니다. 소송을 낸 채권자라도 그 부동산에서 우선 변제받을 권리가 따로 생기지는 않고, 압류나 배당요구를 한 채권자들이 배당 순위와 채권액에 따라 나눕니다. 그래서 다른 채권자도 등기가 돌아오는 시점을 놓치지 않고 가압류나 배당요구를 준비해야 합니다.

사해행위 취소 후 말소등기 대응 순서

• 판결 확인 - 사해행위취소 판결이나 화해권고결정의 당사자, 주문, 확정일을 확인합니다.
• 등기부 확인 - 수익자 명의 등기가 아직 남아 있는지, 이미 말소됐는지 봅니다.
• 승소 채권자 접촉 - 승소한 채권자에게 말소등기 신청 계획을 묻고 협조를 요청합니다.
• 청구 방법 선택 - 수익자 상대 말소 청구, 자기 명의 취소소송 중 기간과 비용을 따져 고릅니다.
• 집행 준비 - 채무자 명의로 돌아오면 가압류·강제경매와 배당요구를 바로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승소 판결의 확정 여부와 등기 상태, 자기 채권의 취소소송 기간이 남았는지에 따라 쓸 수 있는 방법이 달라집니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송과 말소등기 청구, 강제집행과 배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위 취소 판결은 다른 채권자에게도 효력이 있나요?
  취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있습니다. 다만 판결 자체의 효력은 소송 당사자인 채권자와 수익자 사이에만 미쳐, 다른 채권자가 그 판결로 직접 등기를 신청할 수는 없다고 대법원은 보았습니다.
• 승소한 채권자가 말소등기를 안 하면 언제까지 기다려야 하나요?
  기다려야 하는 기간이 정해져 있지는 않습니다. 다른 채권자는 승소 채권자에게 신청을 요청하거나, 사해행위가 취소됐다는 사정을 근거로 수익자를 상대로 말소를 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 화해권고결정으로 사해행위가 취소된 경우에도 같은가요?
  판결 사안이 바로 항소심 화해권고결정으로 매매 취소와 말소가 확정된 경우였습니다. 대법원은 이를 사해행위 취소 판결과 같은 전제에서 판단했습니다.
• 직접 사해행위취소 소송을 낼 기간은 어떻게 계산하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다. 둘 중 먼저 끝나는 기간이 기준이 되므로, 등기부를 처음 본 날 등 안 날을 증명할 자료를 챙겨 두어야 합니다.
• 채권자가 채무자를 대신해 등기를 신청할 수 있는 근거는 무엇인가요?
  채권자는 채권자대위권에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있고, 등기관은 대위자와 대위원인을 기록합니다. 다만 사해행위취소 판결을 근거로 할 때는 그 판결 당사자인 채권자만 할 수 있다는 것이 대법원 입장입니다.
• 수익자가 낸 매매대금은 어떻게 되나요?
  사해행위 취소는 채무자와 수익자 사이의 법률관계에 영향을 미치지 않는 구조라서, 대금 문제는 수익자와 채무자 사이에서 따로 정리해야 합니다. 구체적인 청구 방법은 거래 경위에 따라 달라집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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