재산 찾기

사해행위취소 소송에서 등기말소 대신 채무자 앞 이전등기를 청구해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 사해행위취소 소송의 원상회복으로 수익자 명의 등기의 말소 대신 채무자 앞으로 직접 소유권이전등기절차를 이행하라고 청구할 수 있습니다. 대법원 판례는 이것이 말소등기와 같은 목적을 가진 원상회복 방법이라고 봅니다. 지금은 수익자 명의 등기 뒤에 저당권·가압류 같은 다른 등기가 있는지부터 등기부로 확인하십시오.

청구취지를 처음부터 하나로 확정해야 한다는 부담은 덜어도 됩니다. 원상회복 방법은 소송 중 청구취지 변경으로 바꿀 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 공사대금 1억 3,000만 원을 받지 못했습니다. B씨는 2025년 1월 상가를 처남 C씨에게 매매 형식으로 넘겼고, C씨 명의 등기 뒤로 C씨의 다른 채권자가 2025년 4월 가압류를 해 두었습니다. A씨는 C씨를 상대로 사해행위취소 소송을 내면서 등기말소를 구할지, B씨 앞으로 이전등기를 구할지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무자 앞 이전등기를 청구할 수 있나요?

있습니다. 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다57139 판결은 채권자가 사해행위취소에 따른 원상회복 방법으로 수익자 명의 등기의 말소를 구하는 대신 수익자를 상대로 채무자 앞으로 직접 소유권이전등기절차를 이행하라고 구할 수 있다고 보았습니다. 목적물을 채무자의 책임재산으로 되돌린다는 점에서 말소등기와 결과가 같기 때문입니다.

말소등기 대신 이전등기를 쓰는 이유는 무엇인가요?

말소등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있어야 할 수 있어서입니다. 수익자 명의 등기 뒤에 근저당권자나 가압류권자가 있으면 그들의 승낙서나 승낙의 의사표시를 명하는 판결이 없는 한 말소등기가 실행되지 않습니다. 채무자 앞 이전등기는 기존 등기를 지우지 않고 소유 명의만 새로 옮기므로 이런 제3자의 승낙이 필요 없습니다.

이전등기로 돌아온 부동산에는 선의 제3자의 근저당이 그대로 남습니다. 채권자는 그 부동산을 채무자 재산으로 보고 강제경매를 신청해 저당권자 다음 순위로 배당을 받게 됩니다.

이전등기가 되면 다른 채권자도 경매에 참가하나요?

참가할 수 있습니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로, 채무자 명의로 돌아온 부동산은 다른 채권자에게도 공동담보가 됩니다. 취소채권자는 판결 확정 뒤 곧바로 강제경매를 신청하거나 가압류를 해 두어야 배당에서 불리해지지 않습니다.

수익자 뒤에 소유권을 넘겨받은 사람이 있으면 누구를 상대로 하나요?

전득자를 함께 피고로 삼아야 합니다. 수익자에게서 다시 소유권을 넘겨받은 전득자가 전득 당시 채권자를 해함을 알았다면 전득자를 상대로도 취소와 원상회복을 구할 수 있습니다. 반대로 전득자가 선의라면 부동산 자체는 되찾을 수 없고 수익자에게 가액배상을 구하게 됩니다. 이때는 채무자 앞 이전등기 청구도 수익자가 아닌 현재 소유자인 전득자를 상대로 해야 의미가 있습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」과 「부동산등기법」 제57조를 기준으로 했습니다. 원안의 결론은 그대로 유지됩니다.

사해행위 원상회복 등기 청구 대응 순서

• 등기부 권리관계 확인 - 수익자 명의 등기 이후의 저당권·가압류·전득자 등기를 확인합니다. 말소 가능성을 판단합니다.
• 청구취지 구성 - 말소등기와 채무자 앞 이전등기 중 하나를 주위적으로, 다른 하나나 가액배상을 예비적으로 적습니다.
• 처분금지가처분 - 소송 중 추가 처분을 막습니다. 판결 집행 전 권리관계가 바뀌는 것을 막습니다.
• 판결 후 등기 신청 - 채권자가 채무자를 대위해 이전등기를 신청합니다. 채무자 명의로 부동산을 되돌립니다.
• 강제경매 신청 - 돌아온 부동산에 집행해 채권을 회수합니다. 다른 채권자와의 배당도 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익자 뒤에 전득자가 있거나 가등기가 섞여 있으면 피고와 청구취지가 달라지므로 등기부와 등기원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송의 청구취지 설계와 판결 후 등기·강제집행 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 말소등기 대신 이전등기를 청구해도 되나요?
  됩니다. 대법원 2000다57139 판결은 사해행위취소의 원상회복 방법으로 수익자 명의 등기의 말소 대신 수익자를 상대로 채무자 앞으로 직접 소유권이전등기절차를 이행하라고 구할 수 있다고 보았습니다. 목적물을 채무자의 책임재산으로 되돌린다는 결과가 같기 때문입니다.
• 말소등기가 막히는 경우는 언제인가요?
  수익자 명의 등기에 기초한 근저당권·가압류 같은 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우입니다. 부동산등기법 제57조 제1항은 이때 제3자의 승낙이 있어야 말소할 수 있도록 정합니다. 승낙을 받지 못하면 말소 판결을 받아도 등기가 실행되지 않습니다.
• 이전등기 판결로 등기는 누가 신청하나요?
  채권자가 채무자를 대위해 신청하는 것이 보통입니다. 채무자는 재산이 돌아오는 것에 관심이 없어 스스로 신청하지 않기 때문입니다. 판결 확정 뒤 판결정본과 확정증명을 갖추어 대위등기를 신청하고, 이어서 강제경매를 신청합니다.
• 돌아온 부동산의 저당권은 어떻게 되나요?
  선의의 제3자가 취득한 근저당권은 그대로 남습니다. 사해행위취소의 효력은 선의의 제3자에게 미치지 않으므로, 부동산은 근저당이 붙은 채로 채무자 명의가 됩니다. 경매에서는 근저당권자가 먼저 배당받고 남는 금액이 채권자들에게 돌아갑니다.
• 청구취지는 나중에 바꿀 수 있나요?
  바꿀 수 있습니다. 청구의 기초가 바뀌지 않는 한 변론을 종결할 때까지 청구취지를 변경할 수 있으므로, 소송 중 등기부 권리관계가 바뀌면 말소등기에서 이전등기나 가액배상으로 조정합니다. 처음부터 예비적 청구로 함께 적어 두면 편합니다.
• 이전등기 뒤 다른 채권자도 배당받나요?
  받을 수 있습니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있어 채무자 명의로 돌아온 부동산은 모든 채권자의 공동담보입니다. 다른 채권자가 배당요구를 하면 채권액에 비례해 나누므로 빠르게 집행 절차를 밟는 편이 좋습니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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