매매 계약

사해행위 취소로 명의가 돌아온 집을 채무자가 또 팔았는데 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 사해행위 취소로 등기명의만 채무자에게 돌아온 부동산을 채무자가 다시 팔면 무권리자의 처분이어서 제3자 명의 등기는 원인무효로 말소 대상입니다. 민법 제406조·제407조와 대법원 판례가 취소채권자에게 그 등기의 말소청구를 인정합니다. 지금은 회복등기 뒤에 올라간 이전등기와 근저당권등기를 등기부에서 모두 확인하십시오.

채무자에게서 부동산을 산 제3자를 상대로 사해행위취소 소송을 처음부터 다시 낼 필요는 없습니다. 이미 받은 취소 판결을 토대로 등기 말소를 바로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 1억 5천만원을 빌려줬는데, B씨는 2024년 남은 재산인 아파트를 지인 C씨에게 넘겼습니다. A씨는 사해행위취소 소송에서 이겨 2025년 가을 C씨 명의 등기를 말소하고 B씨 명의로 되돌렸습니다. 그런데 A씨가 강제경매를 신청하기 전인 2026년 초, B씨가 이 아파트를 D씨에게 팔고 소유권이전등기까지 넘겨주었습니다. A씨는 D씨 명의 등기를 없애고 경매를 진행할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해행위 취소로 돌아온 부동산은 채무자 소유가 되나요?

아니요, 사해행위 취소로 등기명의가 채무자에게 돌아와도 채무자가 그 부동산의 권리자가 되는 것은 아니고, 채권자와 수익자 사이에서 채무자의 책임재산으로 취급될 뿐입니다. 사해행위 취소는 채권자와 수익자 사이에서만 채무자와 수익자 사이의 법률행위를 무효로 하는 상대적 효력을 가집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제406조·제407조도 원안 당시와 같은 내용입니다.

그래서 회복된 채무자 명의 등기는 강제집행을 위한 통로에 가깝습니다. 채무자와 수익자 사이에서는 여전히 수익자가 소유자이고, 채무자가 그 부동산을 마음대로 처분할 권한은 생기지 않습니다.

채무자가 다시 판 부동산의 등기는 어떻게 되나요?

채무자가 명의만 회복된 부동산을 제3자에게 팔아도 무권리자의 처분이어서 효력이 없고, 제3자 명의 소유권이전등기와 그 뒤 순차로 마쳐진 등기는 모두 원인무효로 말소 대상이 됩니다. 대법원 2017. 3. 9. 선고 2015다217980 판결은 취소채권자가 강제집행을 위해 원인무효 등기의 명의인을 상대로 직접 말소를 청구할 수 있다고 보았습니다.

제3자가 그 부동산을 담보로 근저당권을 설정해 주었다면 그 근저당권등기도 같은 이유로 말소 대상입니다. 청구취지에는 제3자 명의 이전등기와 그 뒤 등기를 하나씩 특정해 적어야 합니다.

다른 채권자도 말소를 청구할 수 있나요?

네, 사해행위 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로, 취소소송을 낸 채권자뿐 아니라 그 효력을 받는 다른 채권자도 원인무효 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 다른 채권자가 실제로 배당을 받으려면 경매절차에서 배당요구 등 절차를 밟아야 합니다.

채무자에게서 산 사람은 아무 보호도 받지 못하나요?

제3자는 등기를 믿고 샀더라도 원칙적으로 소유권을 지킬 수 없습니다. 우리 등기에는 공신력이 없어서 무권리자에게서 산 사람은 권리를 얻지 못합니다. 제3자는 채무자에게 매매대금 반환을 구하거나, 채무자가 권리를 넘겨줄 수 없게 된 것을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.

제3자가 계약 당시 그 권리가 채무자에게 속하지 않는다는 사정을 알았다면 해제는 가능해도 손해배상은 청구하지 못합니다. 채권자로서는 제3자의 사정과 관계없이 말소청구를 진행하면 됩니다.

사해행위 취소 후 재처분 대응 순서

• 등기 확인 - 회복등기 뒤에 올라간 이전등기·근저당권등기를 모두 확인합니다. 말소 청구 대상이 이때 정해집니다.
• 처분금지가처분 - 제3자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자가 또 넘기면 청구 상대가 늘어나기 때문입니다.
• 말소 청구 소송 - 제3자와 그 뒤 등기명의인을 상대로 원인무효 등기 말소를 청구합니다. 취소 판결문과 회복등기 기록이 핵심 증거가 됩니다.
• 강제경매 신청 - 말소가 끝나 채무자 명의로 돌아오면 집행권원으로 강제경매를 신청합니다. 다른 채권자는 배당요구로 참여합니다.
• 채무자 책임 추궁 - 명의 회복 뒤 재처분 경위를 정리합니다. 추가 재산 은닉이 있으면 별도 보전처분을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3자가 이미 경매로 부동산을 사들였거나 그 사이 국세 압류가 끼어 있으면 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소와 그 뒤 원인무효 등기 말소, 강제경매 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위 취소 판결의 효력은 누구에게 미치나요?
  취소채권자와 수익자 사이에서만 상대적으로 미칩니다. 채무자와 수익자 사이의 법률관계는 그대로여서, 등기명의가 채무자에게 돌아와도 채무자가 소유권을 되찾는 것은 아닙니다. 부동산은 강제집행을 위한 책임재산으로 취급될 뿐입니다.
• 명의가 회복된 뒤 채무자가 판 등기는 유효한가요?
  유효하지 않습니다. 채무자는 권리자가 아니므로 제3자에게 판 것은 무권리자의 처분이고, 제3자 명의 이전등기와 그에 기초한 뒤의 등기는 모두 원인무효로 말소되어야 합니다. 판례도 취소채권자의 직접 말소청구를 인정합니다.
• 다른 채권자도 말소를 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 사해행위 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로, 그 효력을 받는 다른 채권자도 강제집행을 위해 원인무효 등기의 명의인을 상대로 말소를 청구할 수 있습니다. 배당을 받으려면 경매절차에서 배당요구를 해야 합니다.
• 사해행위취소 소송은 언제까지 내야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 두 기간 중 하나라도 지나면 소를 낼 수 없습니다. 재처분 등기의 말소 청구는 이미 받은 취소 판결을 토대로 하므로 이 기간이 다시 문제되지는 않습니다.
• 제3자가 또 넘기지 못하게 하려면 어떻게 하나요?
  제3자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 가처분 없이 소송을 하는 사이 제3자가 다시 팔거나 근저당권을 설정하면 청구 상대가 늘어나고 절차가 길어집니다. 다툼의 대상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있다는 점을 소명합니다.
• 제3자는 누구에게 책임을 물을 수 있나요?
  채무자에게 물어야 합니다. 채무자가 권리를 넘겨줄 수 없게 되었으므로 제3자는 매매계약을 해제하고 대금 반환을 구할 수 있습니다. 계약 당시 채무자에게 권리가 없음을 알았다면 해제는 가능해도 손해배상은 청구하지 못합니다.
• 말소가 끝나면 바로 경매를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 제3자 등기가 말소되어 채무자 명의로 돌아오면 채무자에 대한 판결 등 집행권원으로 강제경매를 신청합니다. 신청서에는 채무자 명의로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 붙입니다.

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