주택 임대차

지급명령 확정 직전에 채무자가 집을 세 줬다면 임대차를 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 채무초과 상태의 채무자가 하나 남은 집에 소액임차권을 설정해 줬다면 일반 채권자는 사해행위로 그 임대차의 취소를 구할 수 있습니다. 대법원은 소액임차권 설정을 담보 제공과 같이 보아 사해행위 취소 대상으로 봅니다. 지금은 취소원인을 안 날을 기록하고 1년 안에 소를 준비하십시오.

채무자가 세를 준 뒤라고 해서 그 임대차를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 일반 채권자도 취소를 구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 거래처에 제품을 납품하고 대금 6,000만원을 받지 못해 2025년 10월 지급명령을 신청했고, 11월에 확정되었습니다. 거래처 대표의 재산은 서울 아파트 한 채뿐이었고 은행 근저당이 시세만큼 잡혀 있었습니다. 그런데 지급명령이 확정되기 1주일 전 대표가 이 아파트를 한 임차인에게 보증금 5,500만원에 세를 준 사실이 드러났고, 임차인은 소액임차인으로 먼저 배당받겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚진 사람이 하나 남은 집을 세 주면 그 임대차를 취소할 수 있나요?

채무초과 상태에서 한 일이라면 취소할 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제권은 저당권이나 조세보다 먼저 받는 일종의 법정담보물권이어서, 채무초과 상태의 채무자가 하나 남은 주택에 이런 임차권을 설정해 주면 담보를 제공한 것과 같이 채권자들이 나눠 가질 재산을 줄이는 행위가 됩니다. 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결은 이 임차권 설정행위를 사해행위 취소 대상으로 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시 소액임차인은 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다. R씨 사례의 보증금 5,500만원은 전액이 근저당권자보다도 먼저 나가는 금액이어서, 취소하지 않으면 일반채권자인 R씨에게 돌아올 몫은 거의 없습니다.

임차인이 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?

임차인의 악의는 추정되므로 임차인이 자기가 몰랐다는 점을 증명해야 합니다. 위 판결은 소액임차인은 보증금 회수를 믿고 주의를 덜 기울이게 되므로, 선의 여부를 따질 때 실제로 보증금을 냈는지, 금액이 적정한지, 등기부에 권리제한이 많아 채무초과를 의심할 만했는데도 굳이 계약할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척 관계가 있는지를 종합해야 한다고 보았습니다.

등기부에 근저당과 가압류가 여러 건 있는 집을 굳이 소액 보증금으로 빌렸거나, 임차인이 채무자의 친척·직원이라면 선의를 인정받기 어렵습니다.

취소되면 누가 이익을 보나요?

사해행위 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 임대차가 취소되면 임차인은 최우선변제를 받지 못하고, 그 금액은 배당 순서에 따라 다른 채권자들에게 나뉩니다.

경매가 이미 진행 중이라면 배당기일에 임차인 배당에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 내면서 사해행위 취소를 함께 청구합니다. 임차인의 보증금 반환채권은 임대인에 대한 일반 채권으로 남습니다.

사해행위 임대차 대응 순서

• 채무초과 확인 - 임대차 당시 채무자의 재산과 채무를 정리합니다. 채무초과가 사해행위의 전제입니다.
• 임대차 경위 수집 - 계약일, 보증금 지급 여부, 임차인과 채무자의 관계를 확인합니다. 임차인의 선의를 깨는 자료입니다.
• 처분금지·배당 대응 - 경매 전이면 강제경매를 신청하고, 경매 중이면 배당요구와 배당이의를 준비합니다. 순서가 늦으면 배당이 확정됩니다.
• 사해행위 취소 소 제기 - 취소원인을 안 날부터 1년 안에 임차인을 상대로 소를 냅니다. 배당이의 소와 함께 청구할 수 있습니다.
• 배당표 경정 - 이기면 임차인 배당액을 없애고 채권자들에게 다시 배당하도록 합니다. 내 몫이 순위에 따라 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자에게 다른 재산이 있었거나 임차인이 시세대로 보증금을 치르고 실제로 살고 있다면 결론이 달라지므로 재산 내역과 계약 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위 취소와 물품대금 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지급명령만 받은 일반 채권자도 취소할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 사해행위 취소권은 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 재산권 목적의 법률행위를 채권자가 취소하는 권리이고, 담보가 없는 일반 채권자에게도 인정됩니다. 지급명령이 확정되었다면 채권의 존재도 분명합니다.
• 임대차 전에 생긴 채권이어야 하나요?
  원칙적으로 사해행위 전에 이미 생긴 채권이 보호 대상입니다. 이 사례처럼 납품대금 채권이 임대차보다 먼저 생겼다면 요건을 채웁니다. 지급명령 확정일이 아니라 채권 발생일을 기준으로 봅니다.
• 취소 소송 기한은 언제부터 세나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 임대차계약이 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다. 둘 중 하나라도 지나면 소를 낼 수 없습니다. 임대차 사실과 채무자의 사해 의사를 알게 된 날을 기록해 두십시오.
• 임차인이 보증금을 실제로 냈으면 어떻게 되나요?
  보증금을 실제로 냈다는 사정은 임차인의 선의를 뒷받침하는 요소입니다. 다만 대법원 2003다50771 판결은 보증금 지급 여부와 함께 금액의 적정성, 등기부 권리제한, 계약할 사정, 임대인과의 관계를 종합해 판단하도록 했습니다. 한 가지만으로 결론이 나지 않습니다.
• 취소되면 임차인은 보증금을 잃나요?
  최우선변제와 같은 우선적 지위를 잃을 뿐, 임대인에 대한 보증금 반환 채권이 없어지는 것은 아닙니다. 임차인은 일반 채권자로서 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 채무초과 상태의 임대인에게 회수하기는 어렵습니다.
• 경매가 끝난 뒤에도 다툴 수 있나요?
  배당이 이미 실시되었다면 배당이의로 다투기는 어렵고, 사해행위 취소와 함께 임차인이 받은 배당금의 반환을 구하는 방법을 검토합니다. 경매 진행 중이라면 배당기일 이의와 1주 안 배당이의 소가 먼저입니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 납품은 끝났는데 대금을 주지 않습니다

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