경매 낙찰

땅과 건물 중 건물 매매만 취소된 뒤 경매로 건물을 샀다면 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 땅과 건물을 함께 산 사람의 건물 매매만 사해행위로 취소된 뒤 강제경매로 건물을 샀다면 관습법상 법정지상권을 주장할 수 있습니다. 대법원은 건물 등기 말소만으로는 땅과 건물의 소유자가 달라진 것으로 보지 않고, 경매로 소유자가 갈린 때 매수인에게 권리가 생긴다고 봅니다. 지금은 건물 압류 당시 땅과 건물 등기가 누구 이름이었는지부터 확인하십시오.

철거하겠다는 특약을 따로 하지 않았다면, 땅 주인 쪽에서 「건물은 원래 남의 것」이라고 주장해도 곧바로 비워 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 6. 법원 강제경매에서 단층 창고 건물을 9,500만원에 낙찰받아 대금을 냈습니다. 창고와 그 땅은 2023년 B씨가 C씨에게서 함께 샀는데, C씨의 채권자가 소송을 내 2024년 창고 매매만 사해행위로 취소되고 B씨 명의 창고 등기가 말소되었습니다. 땅은 계속 B씨 명의로 남아 있었고, B씨는 2025. 10. A씨에게 창고를 헐고 땅을 넘기라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 매매만 사해행위로 취소되면 땅과 건물 소유자가 달라진 건가요?

아닙니다. 사해행위 취소와 원상회복은 채권자와 수익자 사이에서만 효력이 있어서, 건물 등기가 말소되어도 채무자가 건물을 직접 되찾는 것이 아닙니다. 대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결은 땅과 건물이 함께 넘어갔다가 건물 양도만 취소된 경우를 「매매 등으로 땅과 건물의 소유자가 달라진 경우」로 보지 않았습니다.

따라서 말소등기 시점에는 관습법상 법정지상권이 생기지 않습니다. 대신 수익자는 다른 사람들과의 관계에서 여전히 땅과 건물을 함께 가진 사람으로 남고, 그 상태에서 건물이 강제경매로 팔리는 순간 땅과 건물의 소유자가 비로소 갈라집니다.

강제경매로 건물을 산 사람은 어떤 권리를 얻나요?

관습법상 법정지상권을 얻습니다. 같은 사람 소유이던 땅과 건물이 매매나 경매 같은 원인으로 소유자가 달라지고 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물 소유자는 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득합니다. 이 사례에서는 건물을 강제경매로 산 매수인이 그 권리자가 됩니다.

이 권리는 법률 규정이 아닌 관습법에서 나오지만, 경매로 인한 취득이어서 등기 없이도 성립합니다. 땅을 되찾으려는 수익자가 철거를 청구하면 매수인은 이 권리를 항변으로 내세울 수 있습니다. 건물을 다시 팔려면 지상권을 먼저 자기 명의로 등기해 두어야 합니다.

관습법상 법정지상권에도 지료와 존속기간이 있나요?

있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 지상권 규정이 그대로 적용되므로 지료는 합의나 법원의 결정으로 정하고, 존속기간은 건물 구조에 따라 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 지료가 정해진 뒤 2년 이상 밀리면 소멸청구를 당할 수 있습니다.

관습법상 법정지상권 항변 대응 순서

• 압류 시점 확인 - 건물 강제경매개시결정 기입등기일의 토지·건물 소유 명의를 확인합니다. 그날 동일인 소유로 평가되면 첫 요건이 충족됩니다.
• 말소 경위 정리 - 사해행위 취소 판결문과 말소등기 내용을 모읍니다. 건물 양도만 취소되었는지가 판단 대상입니다.
• 철거 특약 확인 - 매각조건과 이전 거래 서류에 철거 특약이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 권리가 생기지 않습니다.
• 답변서 제출 - 철거 소송에서 관습법상 법정지상권 항변을 날짜표와 함께 냅니다. 항변하지 않으면 판결에서 고려되지 않습니다.
• 지료 정리 - 땅 주인과 지료를 협의하거나 법원의 결정을 받습니다. 지료가 정해져야 연체 다툼을 피할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅과 건물이 따로 팔렸거나 압류 전에 다른 처분이 끼어 있으면 등기부 전체 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권을 둘러싼 건물철거·토지인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위 취소로 등기가 말소되면 소유자가 바뀌나요?
  채권자와 수익자 사이에서만 바뀐 것으로 봅니다. 사해행위 취소와 원상회복은 그 관계에서만 효력이 있어서 채무자가 직접 소유권을 되찾지 않습니다. 그래서 건물만 말소된 시점에는 관습법상 법정지상권이 생기지 않습니다.
• 관습법상 법정지상권은 언제 생기나요?
  같은 사람 소유이던 땅과 건물이 매매나 경매 등으로 소유자가 달라질 때 생깁니다. 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다. 이 사례에서는 건물이 강제경매로 팔려 매수인이 대금을 낸 때 땅과 건물의 소유자가 갈라집니다.
• 수익자가 직접 철거를 청구하면 어떻게 하나요?
  관습법상 법정지상권을 항변으로 내세웁니다. 수익자는 건물이 경매되기 전까지 땅과 건물을 함께 가진 사람으로 평가되므로, 경매로 소유자가 갈린 결과를 받아들여야 합니다. 답변서에 등기 날짜표를 붙이는 것이 좋습니다.
• 관습법상 법정지상권에 등기가 필요한가요?
  성립에는 필요하지 않습니다. 경매로 건물을 취득하면서 생긴 권리이기 때문입니다. 다만 등기를 하지 않으면 그 지상권을 다른 사람에게 넘기는 처분을 할 수 없으므로, 건물 매도 계획이 있으면 지상권등기를 청구해 둡니다.
• 존속기간은 몇 년인가요?
  기간을 정하지 않은 지상권으로 보아 건물 구조에 따른 최단기간을 적용합니다. 석조·벽돌·철근콘크리트 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 건축물대장의 주구조란으로 확인할 수 있습니다.
• 지료를 안 내면 권리를 잃나요?
  지료가 정해진 뒤 2년 이상 밀리면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 지료가 합의나 판결로 정해지기 전에는 지체로 보지 않습니다. 지료 결정 후에는 자동이체로 연체를 막아 두는 것이 안전합니다.

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