경매 낙찰

사해행위로 취소된 건물을 경매로 샀는데 땅 주인이 철거하라고 합니다

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 사해행위 취소로 앞선 소유자의 등기가 말소된 건물이라도 경매로 샀다면 법정지상권을 내세워 철거 요구를 막을 여지가 큽니다. 대법원은 수익자가 이미 취득한 법정지상권이 등기 말소 뒤 경매로 건물을 산 매수인에게 넘어간다고 봅니다. 지금은 땅에 근저당이 설정된 날과 그때 땅과 건물의 소유자가 같았는지부터 등기부로 확인하십시오.

건물 등기부에 「사해행위취소」 말소 기록이 남아 있다고 해서 경매로 산 권리까지 흔들리는 것은 아닙니다. 매각대금을 다 냈다면 지상권을 따로 등기하지 않았어도 매수인은 권리를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 3. 강제경매로 3층 근린생활시설 건물을 2억 8,000만원에 샀습니다. 이 건물은 원래 땅과 함께 B씨 소유였는데, B씨가 땅에 은행 근저당을 설정한 뒤 건물만 C씨에게 넘겼고, 그 매매는 2024년 사해행위 취소 판결로 C씨 등기가 말소되었습니다. 그 사이 땅은 근저당 실행 경매로 D씨에게 넘어갔고, D씨는 2025. 9. A씨에게 건물을 철거하고 땅을 비우라는 소장을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해행위 취소된 건물을 경매로 사도 법정지상권이 생기나요?

생깁니다. 땅에 근저당을 설정할 때 땅과 건물이 같은 사람 소유였고, 그 뒤 근저당 실행 경매로 땅 주인이 바뀌면 건물 소유자는 법정지상권을 얻습니다. 이 사례에서는 땅이 경매로 넘어갈 때 건물 소유자가 수익자였으므로 수익자가 법정지상권을 얻었습니다. 그 뒤 채권자취소 판결로 수익자 명의 등기가 말소되고 건물이 다시 경매되어도, 건물을 산 매수인은 그 지상권을 함께 취득합니다.

대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결이 바로 이 구조를 다뤘습니다. 법원은 사해행위 취소와 원상회복은 채권자와 수익자 사이에서만 효력이 있고 채무자가 권리를 직접 되찾는 것이 아니라고 보았습니다. 그래서 수익자가 얻은 법정지상권은 말소등기로 사라지지 않고, 경매로 건물을 산 사람에게 넘어간다고 판단했습니다.

경매로 산 건물의 지상권은 등기가 없어도 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 법정지상권은 법률 규정에 따라 생기는 권리라서 등기 없이도 성립하고, 건물을 경매로 산 사람은 매수와 동시에 지상권도 당연히 이어받습니다. 대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결도 매각조건에 「매수 후 철거」 같은 특별한 조건이 없으면 지상권이 함께 넘어간다고 보았습니다.

다만 등기를 하지 않은 채로 지상권을 다른 사람에게 팔려면 먼저 자기 명의로 지상권 등기를 해야 합니다. 건물을 다시 팔 계획이 있다면 땅 주인을 상대로 지상권설정등기를 청구해 두는 편이 안전합니다.

땅 주인에게 지료는 내야 하나요?

냅니다. 법정지상권이 있어도 땅을 공짜로 쓰는 것은 아닙니다. 지료는 당사자가 합의하거나, 합의가 안 되면 법원이 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않으면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있다고 정하므로, 지료가 정해진 뒤에는 연체를 만들지 않아야 합니다.

법정지상권 철거 소송 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지·건물 등기부의 근저당 설정일과 경매·말소 날짜를 맞춰 봅니다. 설정 당시 동일인 소유였는지가 첫 요건입니다.
• 매각조건 확인 - 건물 경매의 매각물건명세서에 철거 조건이 있었는지 봅니다. 철거 조건이 있으면 지상권 승계가 막힙니다.
• 항변 준비 - 철거 소송 답변서에 법정지상권 항변과 날짜표를 붙입니다. 소송 초기에 항변해야 판결로 굳어지지 않습니다.
• 지료 협의 - 땅 주인과 지료 액수를 협의하고 안 되면 지료결정 절차로 갑니다. 지료가 정해져야 연체 여부를 따질 수 있습니다.
• 지상권 등기 - 건물 처분 계획이 있으면 지상권설정등기를 청구합니다. 등기해 두어야 다음 매수인에게 권리를 넘기기 쉽습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 경매 매각조건에 철거 조건이 붙었거나 땅과 건물이 공유라면 등기부와 매각물건명세서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권을 둘러싼 건물철거·토지인도 소송과 지료 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위 취소 판결이 나면 법정지상권도 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 사해행위 취소와 원상회복은 채권자와 수익자 사이에서만 효력이 있어서, 수익자가 이미 얻은 법정지상권은 말소등기만으로 사라지지 않습니다. 그 건물을 경매로 산 사람은 지상권을 함께 취득합니다.
• 땅에만 근저당이 있었는데 법정지상권이 생기나요?
  생깁니다. 근저당이 땅에만 설정되었더라도 설정 당시 땅과 건물이 같은 사람 소유였고, 그 근저당 실행 경매로 땅과 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자는 법정지상권을 얻습니다. 설정 당시 건물이 이미 있었는지가 함께 확인할 사항입니다.
• 경매로 산 건물에 철거 조건이 붙어 있었다면요?
  이 경우에는 지상권을 이어받지 못할 수 있습니다. 대법원은 매수 후 건물을 철거한다는 매각조건 아래 경매된 경우 같은 특별한 사정이 있으면 지상권이 넘어가지 않는다고 봅니다. 매각물건명세서의 매각조건란을 확인하셔야 합니다.
• 법정지상권 존속기간은 얼마나 되나요?
  기간을 정하지 않은 지상권으로 보아 건물 종류에 따른 최단기간이 적용됩니다. 철근콘크리트·벽돌 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 건물 구조는 건축물대장으로 확인할 수 있습니다.
• 지료는 얼마로 정해지나요?
  당사자가 합의하면 그 금액이고, 합의가 안 되면 당사자의 청구로 법원이 정합니다. 법원은 감정으로 땅의 임료 상당액을 산정하는 방식을 주로 씁니다. 지료가 정해지기 전에는 지료를 내지 않았다는 이유로 소멸청구를 당하지 않습니다.
• 지상권 등기를 꼭 해야 하나요?
  권리를 주장하는 데에는 등기가 필요 없습니다. 경매로 건물을 사면서 법률 규정에 따라 취득한 권리이기 때문입니다. 다만 건물을 다시 팔거나 담보로 잡힐 때 지상권을 넘기려면 먼저 자기 명의로 지상권등기를 해야 합니다.

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