체납처분 압류가 있으면 이후 이전등기는 무효인가요?

모든 사람에게 무효인 것은 아닙니다. 압류는 압류한 국가와의 관계에서 그 뒤의 처분을 주장하지 못하게 하는 상대적 효력만 있습니다. 그래서 압류 뒤 건물을 산 사람도 건물 소유자로서 관습상 법정지상권을 취득할 수 있습니다.

땅 등기가 가처분 때문에 말소되면 어떻게 되나요?

땅과 건물의 소유자가 그때 달라집니다. 함께 산 땅의 등기만 말소되면 땅은 원래 쪽으로 돌아가고 건물은 매수인에게 남아, 철거 특약이 없으면 건물 소유자에게 관습상 법정지상권이 생깁니다.

공매도 경매와 똑같이 지상권이 넘어오나요?

넘어옵니다. 대법원은 법정지상권자의 건물이 경매나 공매로 팔리면 매수인이 특별한 사정이 없는 한 지상권을 당연히 취득한다고 보았습니다. 공매공고에 철거 조건이 있었는지를 확인하시면 됩니다.

지상권 등기가 없어도 땅 주인에게 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 법정지상권은 법률 규정이나 관습법에 따라 생기는 권리라 등기 없이 성립합니다. 다만 등기가 없으면 그 지상권을 남에게 넘길 수 없으므로 매도 계획이 있으면 등기를 청구해 둡니다.

지료를 밀리면 어떻게 되나요?

정해진 지료를 2년 이상 내지 않으면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 지료가 합의나 판결로 정해지기 전에는 연체로 보지 않습니다. 지료가 정해지면 납부 기록을 남겨 두어야 합니다.

지상권은 몇 년 동안 유지되나요?

기간을 정하지 않은 지상권이므로 건물 구조에 따라 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년의 최단기간이 적용됩니다. 기간이 끝나도 건물이 남아 있으면 갱신 청구를 검토할 수 있습니다.

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세무서 압류가 걸린 건물을 공매로 샀는데 땅 주인이 철거를 요구합니다

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 체납처분 압류가 먼저 걸려 있던 건물을 공매로 샀더라도 앞선 소유자가 얻은 관습상 법정지상권을 이어받아 철거 요구에 맞설 수 있습니다. 대법원은 압류에 저촉되는 소유권이전등기를 한 사람도 법정지상권을 취득하고 공매 매수인이 이를 승계한다고 봅니다. 지금은 땅 소유권이 언제 무슨 이유로 앞선 소유자에게서 떨어져 나갔는지 등기부로 확인하십시오.

그 자리에서

땅 주인이 건물을 헐고 땅을 넘기라고 하면, 공매 매각결정 통지서와 매수대금 납부 영수증, 토지 등기부의 말소 기록을 한데 모으십시오. 땅 등기가 말소되어 소유자가 갈린 날과 공매 대금 납부일이 항변의 두 기둥입니다.

건물 등기부에 세무서 압류가 먼저 있었다고 해서 앞선 소유자의 권리가 모두 무효가 되는 것은 아닙니다. 압류는 압류한 쪽과의 관계에서만 처분을 막는 효력이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 4. 한국자산관리공사 공매에서 2층 상가건물을 1억 7,000만원에 사고 대금을 냈습니다. 이 건물은 2022년 B씨가 땅과 함께 샀는데, 땅 등기는 그 전에 C씨가 해 둔 처분금지가처분에 반한다는 이유로 2023년 말소되었고 건물에는 B씨 체납으로 세무서 압류가 걸려 있었습니다. 땅을 되찾은 C씨는 2025. 11. A씨에게 건물을 헐고 땅을 넘기라는 소를 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류된 건물을 산 사람도 관습상 법정지상권을 얻나요?

얻습니다. 같은 사람 소유이던 땅과 건물이 매매 등으로 소유자가 달라지고 철거 특약이 없으면 건물 소유자는 관습상 법정지상권을 취득합니다. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다13463 판결은 체납처분 압류가 된 건물에 그 압류에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람도 건물 소유자로서 이 권리를 취득한다고 보았습니다.

압류 건물 법정지상권 승계 흐름

가처분 등기
땅에 처분금지가처분
땅·건물 매수
앞선 매수인이 함께 취득
땅 등기 말소
소유자 분리, 법정지상권 발생
건물 공매
체납처분 압류에 따른 매각
대금 납부
공매 매수인이 지상권 승계

이 사례에서 앞선 매수인은 땅과 건물을 함께 샀지만, 땅 등기가 먼저 걸려 있던 처분금지가처분에 반한다는 이유로 말소되었습니다. 결과적으로 땅은 원래 주인 쪽에 남고 건물만 앞선 매수인에게 넘어간 것과 같아져, 그 시점에 관습상 법정지상권이 생깁니다.

공매로 건물을 산 사람에게 지상권이 넘어오나요?

넘어옵니다. 법정지상권을 가진 사람의 건물을 경매나 공매로 산 매수인은 매각조건에 철거 조건이 없는 한 건물과 함께 지상권도 당연히 취득합니다. 체납처분 압류는 압류한 국가와의 관계에서 처분을 막는 상대적 효력만 있어서, 공매로 건물이 팔린 결과 앞선 소유자의 지상권이 소멸한다고 볼 수 없습니다.

원심은 압류 때문에 지상권이 소멸했다고 보았지만 대법원은 이를 체납처분 압류의 상대적 효력을 오해한 것이라며 파기했습니다. 따라서 공매 매수인은 땅 주인의 철거·인도 청구에 관습상 법정지상권으로 항변할 수 있습니다.

지상권을 이어받으면 무엇을 부담하나요?

지료를 부담합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 지료는 합의나 법원 결정으로 정하고, 정해진 지료를 2년 이상 내지 않으면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 존속기간은 견고한 건물이면 30년, 그 밖의 건물이면 15년입니다.

공매 건물 법정지상권 대응 순서

말소 경위 확인 - 토지 등기의 말소 원인과 날짜를 확인합니다. 가처분 저촉으로 말소된 날이 소유자 분리 시점이 됩니다.
공매 서류 정리 - 공매공고의 매각조건과 매수대금 납부 영수증을 모읍니다. 철거 조건이 없어야 지상권이 넘어옵니다.
답변서 항변 - 철거 소송에서 관습상 법정지상권 승계를 주장합니다. 판결문 법리를 인용해 압류의 상대적 효력을 설명합니다.
지료 협의 - 땅 주인과 지료를 협의하고 결렬되면 지료결정을 청구합니다. 지료가 정해져야 연체 문제가 생기지 않습니다.
지상권 등기 - 건물을 다시 팔 계획이면 지상권설정등기를 청구합니다. 등기해야 지상권을 처분할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공매공고에 철거 조건이 있었거나 땅 말소 이전에 다른 권리 변동이 있으면 등기부와 공매 서류 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매·경매로 취득한 건물의 철거·토지인도 소송과 공매처분 다툼을 수행합니다.

실무상 착안점

공매로 산 건물 등기부에 세무서 압류가 먼저 올라 있으면, 매수인도 땅 주인도 앞선 소유자의 권리는 모두 무효라고 여기기 쉽습니다. 그러나 체납처분 압류는 국가와의 관계에서만 처분을 막을 뿐이고, 앞선 소유자가 얻은 관습상 법정지상권까지 지우지는 않습니다. 원심이 바로 이 점을 틀려 파기된 사건이 있습니다.

다툼은 날짜로 풀립니다. 땅과 건물의 이전등기일, 처분금지가처분 등기일, 땅 등기가 말소된 날, 체납처분 압류 등기일, 공매 매수대금 납부일을 표로 정리해 두어야 합니다. 이 순서가 어떻게 놓이느냐에 따라 법정지상권이 누구에게 생겼는지가 설명됩니다.

이 날짜표는 철거 소송의 항변 서면에 그대로 붙고, 이어지는 지료결정 소송에서 지료 기산일을 정하는 기준이 됩니다. 공매공고의 매각조건 기재는 지상권 승계를 막으려는 상대방 주장에 답하는 증거입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지·건물 등기부등본, 공매공고문과 매각결정 통지서, 매수대금 납부 영수증, 받은 소장이나 내용증명을 준비해 주시면, 관습상 법정지상권 성립 시점과 승계 여부, 지료 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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