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가압류된 상가를 샀는데 내 대지 지분까지 경매로 넘어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 가압류된 상가 호실을 사면 먼저 갖고 있던 대지 지분도 대지사용권이 되어 그 가압류에 기초한 경매로 함께 매각될 수 있습니다. 대지사용권은 전유부분의 종된 권리로서 그 처분에 따르고, 대법원은 가압류채권자가 대지 지분 매각대금을 배당받아도 부당이득이 아니라고 보았습니다. 지금은 관리규약에 분리처분 허용 조항이 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

상가 호실을 살 때 등기부에 가압류가 있으면, 그 가압류가 나중에 대지 지분까지 묶을 수 있다는 점을 전제로 매매대금과 가압류 해소 방법을 정하십시오. 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 따로 처분할 수 없습니다.

대지 지분을 상가보다 먼저 샀다는 이유만으로 경매에서 대지 지분은 빠질 것이라고 기대할 필요는 없습니다. 결론은 반대인 경우가 많으니, 매수 전 단계에서 정리하는 것이 실익이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 상가 건물의 대지 지분 일부를 먼저 사 두었고, 2024년 그 건물의 상가 2개 호실을 전 소유자에게서 사들였습니다. 상가 호실에는 전 소유자의 채권자인 B회사가 받아 둔 가압류 등기가 남아 있었습니다. 2025년 B회사가 본안 판결을 받아 가압류를 근거로 강제경매를 신청했고, 상가 호실과 함께 A씨의 대지 지분까지 매각되어 B회사가 그 대금에서 배당을 받았습니다. A씨는 대지 지분은 가압류 대상이 아니었으니 그 매각대금 부분은 돌려받아야 한다고 생각했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류된 상가를 샀는데 내 대지 지분까지 경매로 넘어가나요?

넘어갈 수 있습니다. 상가 호실(전유부분)에 대한 가압류의 효력은, 규약으로 분리처분을 허용하는 등의 특별한 사정이 없으면 가압류 뒤에 성립한 대지사용권에도 미칩니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2020다277399 판결은 대지 지분을 먼저 갖고 있던 사람이 상가 호실을 취득해 그 지분이 대지사용권이 된 경우, 상가 호실에 대한 가압류에 기초한 경매에서 대지 지분 매각대금을 가압류채권자가 배당받아도 부당이득이 아니라고 본 원심을 그대로 유지했습니다.

대지사용권은 왜 상가 호실을 따라가나요?

구분소유자의 대지사용권은 그가 가진 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리해서 처분할 수 없기 때문입니다. 대지사용권은 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 가지는 권리이고, 법원은 이를 전유부분의 종물 또는 종된 권리로 봅니다. 종물은 주물의 처분에 따르므로, 전유부분에 걸린 가압류와 그 뒤의 경매도 대지사용권까지 함께 미칩니다.

가압류 효력이 대지 지분에 미치는 과정

  1. 1단계

    상가 호실에 가압류 등기

  2. 2단계

    대지 지분을 가진 사람이 상가 호실 취득

  3. 3단계

    대지 지분이 대지사용권으로 묶임

  4. 4단계

    가압류에 기초한 강제경매로 함께 매각

  5. 5단계

    가압류채권자가 매각대금에서 배당

이 원리는 대지사용권이 가압류보다 나중에 생긴 경우에도 같습니다. 가압류 당시에는 대지 지분이 전유부분과 묶여 있지 않았더라도, 같은 사람이 전유부분을 취득하는 순간 그 지분은 대지사용권이 되고 전유부분의 운명을 따릅니다. 2026. 10. 5. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 내용입니다.

대지 지분을 따로 처분할 수 있는 예외가 있나요?

있습니다. 규약으로 전유부분과 대지사용권을 따로 처분할 수 있게 정했다면 분리처분이 가능합니다. 또 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 대지권 등기가 되어 있는지, 관리규약에 분리처분 조항이 있는지가 다툼의 첫 확인 사항입니다.

가압류채권자가 배당받은 돈을 돌려받을 수 있나요?

가압류 효력이 대지사용권에 미치는 이상 돌려받기 어렵습니다. 부당이득반환은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우에 인정되는데, 가압류에 기초한 적법한 경매절차에서 종된 권리의 매각대금을 배당받은 것은 법률상 원인이 있는 이익입니다. 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당받을 채권자에 해당합니다.

남는 길은 전 소유자와의 관계입니다. 가압류가 남은 상가를 사면서 전 소유자가 가압류를 풀어 주기로 약정했다면, 그 약정 위반이나 담보책임을 근거로 전 소유자에게 청구하는 방법을 검토합니다.

가압류 상가 대지 지분 대응 순서

  • 등기부 확인 - 상가 호실 등기부의 가압류와 대지권 등기 여부를 확인합니다. 대지권 등기가 없으면 대지 지분 등기부도 따로 떼어 봅니다.
  • 규약 확인 - 관리규약에 분리처분 허용 조항이 있는지 확인합니다. 조항이 있을 때만 대지 지분을 따로 지킬 여지가 생깁니다.
  • 가압류 해소 협의 - 매수 전 전 소유자에게 가압류 해제를 요구하거나 잔금에서 채무를 정리합니다. 경매가 시작된 뒤에는 대지 지분을 분리하기 어렵습니다.
  • 매매계약 특약 정리 - 가압류 해소 의무와 위반 시 손해배상을 특약으로 적습니다. 나중에 전 소유자에게 청구하는 근거가 됩니다.
  • 배당표 검토 - 경매가 진행됐다면 배당표의 대지 지분 매각대금 배분을 확인합니다. 분리처분 허용 사정이 있으면 배당이의 여부를 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 분리처분 조항이 있거나 대지권 등기가 없는 건물이라면 규약과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당 다툼과 가압류 관련 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

상가 호실과 대지 지분을 따로 산 분들은 둘을 별개 재산으로 생각합니다. 대지 지분을 먼저 샀으니 상가에 걸린 가압류와는 상관없다고 믿는 경우도 많습니다. 그러나 같은 사람이 전유부분을 갖게 되는 순간 대지 지분은 대지사용권으로 묶이고, 가압류도 그쪽으로 넓어집니다.

그래서 매수 시점의 등기부와 계약서가 결론을 정합니다. 가압류 등기일, 대지 지분 취득일, 상가 호실 소유권 이전일, 매매계약서의 가압류 해소 특약이 날짜별로 남아 있어야 합니다. 관리규약의 분리처분 조항 여부도 매수 전에 받아 두어야 나중에 다툴 근거가 생깁니다.

경매가 시작되면 이 기록의 쓰임이 바뀝니다. 가압류채권자에 대한 부당이득 청구는 막히기 쉬우므로, 같은 서류가 전 소유자에 대한 손해배상 청구와 배당이의 판단의 자료가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당 다툼과 가압류 관련 소송을 수행해 왔으며, 등기부와 관리규약으로 대지사용권의 범위를 먼저 확정한 뒤 청구 상대방을 정하는 방식으로 대응합니다.

  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 명도·임대차 분쟁
  • 당해세 우선순위 배당 다툼

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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