경매 낙찰
근저당 잡힌 볼링장 기계를 경매 전에 샀는데 낙찰자 소유가 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
네, 볼링장 기계가 건물의 종물이라면 근저당 설정 뒤 경매 전에 기계를 따로 산 사람이 있어도 경매로 건물을 낙찰받은 사람이 기계 소유권까지 취득합니다. 대법원은 2025다213056 판결에서 저당권 효력은 종물에 미치므로 설정 뒤 종물을 산 제3자도 낙찰자에게 소유권을 주장할 수 없다고 보았습니다. 지금은 건물 근저당 설정일과 기계를 산 날짜부터 비교해 두십시오.
근저당이 잡힌 영업장 건물의 시설이나 기계를 사려 한다면, 계약 전에 건물 등기부의 근저당 설정일과 경매개시결정 기입 여부부터 확인하십시오. 기계가 건물의 종물이면 설정 뒤에 산 사람은 경매 낙찰자에게 소유권을 주장하기 어렵습니다.
기계를 따로 매수하고 대금을 다 치렀다는 사정만으로 경매에서 빠지지는 않습니다. 경매개시결정에 대한 이의가 기각됐다고 해서 다툴 방법이 모두 없어지는 것도 아니지만, 종물이라면 결론은 같습니다.
이런 상담이 많습니다
F씨는 2022년 볼링장 건물주에게서 볼링장 안의 레인, 볼 배급 기계, 스코어 시스템을 따로 사들였습니다. 건물에는 2019년부터 은행 근저당이 설정돼 있었고, 2023년 임의경매가 시작돼 2024년 다른 사람이 건물과 기계를 함께 낙찰받아 대금을 냈습니다. 낙찰자에게서 볼링장을 빌려 영업하는 사람에게 F씨가 기계를 돌려달라고 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
저당권 설정 뒤 기계를 산 사람도 낙찰자에게 밀리나요?
네, 기계가 건물의 종물이라면 밀립니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다213056 판결은 부동산 저당권의 효력은 종물에 미치므로, 저당권 실행 경매에서 부동산을 매수한 사람은 종물의 소유권도 함께 취득하고, 이는 저당권 설정 뒤 경매 매수인의 소유권 취득 전에 그 종물을 산 제3자가 있어도 마찬가지라고 보았습니다.
2019년
건물 근저당 설정
2022년
기계 따로 매수
2023년
임의경매 개시
2024년
낙찰, 매각대금 납부로 종물 소유권도 취득
그래서 설정 뒤 기계를 산 사람이 자기가 소유자라며 낙찰자나 낙찰자에게서 빌린 임차인에게 기계 인도를 구할 수는 없다고 판단했습니다. 원심은 기계 매수인의 인도청구를 받아들였지만 대법원은 이를 파기해 서울서부지방법원으로 돌려보냈습니다. 최종 판결은 환송 뒤 재판에서 나옵니다.
낙찰자가 소유권을 얻는 때는 매각대금을 다 낸 때입니다. 그 시점에 저당권 효력이 미치는 종물의 소유권도 함께 넘어갑니다.
건물 안 기계가 종물인지는 어떻게 판단하나요?
그 물건이 건물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는지로 판단합니다. 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 쓰려고 자기 소유인 다른 물건을 부속시킨 때 그 부속물이 종물이고, 주물 자체의 효용과 관계없는 물건은 종물이 아닙니다.
| 판단 요소 | 이 사건 사정 |
|---|---|
| 소유자 | 건물과 기계 모두 같은 사람 |
| 건물 용도 | 운동시설 |
| 설정 당시 운영 | 그 기계로 볼링장 운영 |
| 분리 시 효용 | 볼링장 효용가치 크게 감소 |
출처 - 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다213056 판결
판결은 볼링장 기계를 종물로 본 사정으로 네 가지를 들었습니다. 건물과 기계가 모두 같은 사람 소유였고, 건물 용도가 운동시설이었으며, 근저당 설정 당시 그 기계로 볼링장이 운영되고 있었고, 기계를 떼어 내면 건물이 볼링장으로서 가지는 효용가치가 크게 줄어든다는 것입니다. 원심은 경매 전에 소유자가 달라졌으니 종물이 아니라고 보았지만, 대법원은 저당권 설정 당시를 기준으로 종물 여부를 보았습니다. 볼링장 기계 경매 낙찰자 소유권 다툼에서도 이 네 가지가 기준이 됩니다.
공장저당이 무효여도 기계에 저당권 효력이 미치나요?
미칩니다. 이 사건 근저당은 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 기계까지 목록에 넣어 설정됐지만, 원심은 볼링장 건물이 같은 법의 공장 건물에 해당하지 않아 기계 부분의 공장저당은 무효라고 보았습니다. 대법원은 그렇더라도 민법상 일반 근저당권으로서 효력은 건물에 미치고, 그 효력은 건물의 종물인 기계에도 미친다고 판단했습니다.
다만 법률에 특별한 규정이 있거나 근저당 설정 계약에서 종물에 효력이 미치지 않는다고 따로 약정했다면 그 약정에 따릅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」 제358조 단서가 이 예외를 정하므로, 근저당 설정계약서와 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
경매 종물 소유권 대응 순서
- 등기 순서 확인 - 건물 근저당 설정일과 기계 매수일을 비교합니다. 설정 뒤 매수했다면 종물 법리에 밀릴 수 있습니다.
- 종물 해당성 검토 - 설정 당시 소유자, 건물 용도, 운영 현황, 분리 시 효용 감소를 정리합니다. 하나라도 빠지면 다툴 여지가 생깁니다.
- 설정계약 확인 - 근저당 설정계약서에 종물 제외 약정이 있는지 봅니다. 약정이 있으면 저당권 효력이 미치지 않습니다.
- 매각 목록 확인 - 감정평가서와 매각물건명세서에 기계가 포함됐는지 확인합니다. 포함 여부가 매수인 주장의 근거가 됩니다.
- 매도인 책임 검토 - 근저당을 숨기고 기계를 판 매도인에게 담보책임이나 손해배상을 묻습니다. 기계를 잃는 경우의 손해를 메우는 방법입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 기계가 임차인이 따로 들여온 것이거나 건물과 분리해 다른 곳에서도 쓰는 설비라면 설치 경위와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매에 따른 소유권·인도 분쟁 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
영업장 시설을 따로 사들인 사람은 대금을 치르고 넘겨받았으니 내 것이라고 생각합니다. 경매에서 건물만 팔렸으니 기계는 빠진다고 여기기도 합니다. 판결은 기계가 건물의 종물이면 근저당 효력이 기계에도 미쳐 낙찰자가 함께 가져간다고 정리했습니다.
결론은 날짜 비교에서 시작합니다. 건물 근저당 설정일, 기계 매매계약일과 대금 지급일, 경매개시결정 기입일, 낙찰자의 매각대금 납부일을 순서대로 정리해야 합니다. 설정 당시 기계가 누구 소유였는지 보여 주는 구입 영수증이나 장부도 필요합니다.
이 기록은 유체동산 인도 소송이나 제3자이의 소송에서 종물 해당 여부를 가르는 증거가 됩니다. 설정 전에 이미 소유자가 달랐다는 자료가 있으면 종물 요건을 다툴 수 있고, 그렇지 않다면 매도인을 상대로 한 손해배상 청구로 방향을 바꾸는 판단 근거가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 경매에 따른 소유권·인도 분쟁을 수행해 왔으며, 근저당 설정일과 시설 매수일을 먼저 대조해 종물 해당 여부를 판단한 뒤 인도 청구나 매도인 책임 추궁 중 실익 있는 방향을 정하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 회생·파산 절차 대리
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
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