경매 낙찰
토지 경매로 샀는데 함께 매각된 미등기 건물도 제 소유가 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 토지 경매에서 법원이 지상 건물을 토지의 종물이나 부합물로 잘못 보고 함께 매각했더라도 매수인은 그 건물의 소유권을 취득하지 못합니다. 대법원 판례는 저당권의 효력이 민법 제358조의 부합물과 종물에만 미치고 독립한 건물에는 미치지 않는다고 봅니다. 지금은 감정평가서에서 건물 몫으로 평가된 금액을 확인해 두십시오.
매각물건명세서와 감정평가서에서 그 건물이 「종물」이나 「부합물」로 토지와 함께 평가됐는지, 건물 몫 평가액이 얼마인지 확인하십시오. 나중에 대금감액을 청구할 때 이 금액이 기준이 됩니다.
경매법원이 매각허가결정을 했으니 건물 소유권도 당연히 넘어왔다고 믿고 건물 세입자에게 월세를 받거나 명도를 요구하기 전에 멈추십시오. 그 결정만으로는 건물 소유권이 바뀌지 않습니다.
이런 상담이 많습니다
2025년 5월 C씨는 토지 임의경매에서 토지와 그 위 미등기 창고를 함께 3억원에 낙찰받아 대금을 냈습니다. 경매법원은 창고를 토지의 종물로 보고 감정평가액 4,000만원을 토지 평가에 포함해 매각했지만, 저당권은 토지에만 설정돼 있었습니다. 2026년 C씨가 창고를 쓰던 사람에게 비워 달라고 하자, 창고를 지은 원래 소유자 A씨가 창고는 자기 것이라고 나섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
토지 경매에 건물이 함께 적혀 있었으면 건물도 제 것이 되나요?
되지 않습니다. 저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 빼면 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에만 효력이 미칩니다. 대법원은 토지 경매절차에서 지상 건물을 토지의 부합물이나 종물로 보고 토지와 함께 경매해 매각허가를 했더라도 그 건물의 소유권은 바뀌지 않는다고 보았습니다.
건물은 토지와 별개의 부동산이어서 토지의 종물이나 부합물이 될 수 없습니다. 경매법원의 판단 잘못은 매수인의 소유권 취득 근거가 되지 않으므로, 미등기 건물이라도 원래 건물 소유자의 것으로 남습니다.
토지 저당권은 어디까지 효력이 미치나요?
토지에 부합된 물건과 토지의 종물까지입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 정하되, 법률에 특별한 규정이나 설정행위에 다른 약정이 있으면 예외로 합니다. 담장이나 정원석처럼 토지에 붙어 독립성이 없는 것은 부합물로 함께 넘어가지만, 독립된 건물은 그렇지 않습니다.
토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 지은 건물이라면 저당권자가 일괄경매를 청구해 함께 팔 수 있지만, 이는 건물을 별도의 경매 대상으로 삼는 절차이지 건물을 토지의 일부로 보는 것이 아닙니다.
건물을 못 가지면 낸 돈은 어떻게 되나요?
경매의 담보책임으로 대금감액을 청구할 수 있는지 검토합니다. 경매로 산 권리에 흠결이 있으면 매수인은 채무자에게 계약 해제나 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자에게 자력이 없으면 배당받은 채권자에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있습니다. 채무자나 채권자가 흠결을 알면서 알리지 않았거나 경매를 청구했다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
- 1
건물 몫 특정
감정평가서의 건물 평가액 확인
- 2
대금감액 청구
채무자에게 청구
- 3
채권자 반환 청구
채무자 무자력 시 배당 채권자에게
- 4
손해배상
흠결을 알고 알리지 않은 경우
건물 주인에게 나가라고 할 수 있나요?
건물 소유자에게 법정지상권이 있으면 할 수 없습니다. 저당권 설정 당시 이미 있던 건물이고 그때 토지와 건물이 같은 사람 소유였다면, 토지 경매로 소유자가 달라지면서 건물 소유자는 법정지상권을 취득합니다. 대법원은 이 경우 토지 소유자가 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 없다고 보았습니다. 법정지상권이 없다면 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.
종물 오인 매각 대응 순서
- 매각 서류 확인 - 매각물건명세서와 감정평가서에서 건물이 어떻게 평가됐는지 확인합니다. 건물 몫 금액을 특정합니다.
- 건물 소유 관계 확인 - 건축물대장과 건축허가서로 건물 소유자를 확인합니다. 미등기라도 소유자는 따로 있습니다.
- 법정지상권 검토 - 저당권 설정 당시 건물이 있었고 소유자가 같았는지 봅니다. 철거 청구 가능 여부가 갈립니다.
- 담보책임 청구 - 채무자에게 대금감액을, 자력이 없으면 배당받은 채권자에게 반환을 청구합니다. 흠결을 알았다면 손해배상도 검토합니다.
- 건물 정리 협의 - 건물 소유자와 매수·지료·철거를 협의합니다. 협의가 안 되면 소송으로 갑니다.
여기까지는 일반 기준이고, 건물이 토지에 부합된 부속 시설인지 독립 건물인지 다툼이 있거나 이미 건물을 제3자에게 임대했다면 현황과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.
실무상 착안점
토지와 건물을 함께 낙찰받은 매수인들은 「법원이 매각허가를 했으니 건물도 내 것」이라고 생각하고 곧바로 건물 세입자에게 명도를 요구합니다. 그러나 토지 저당권으로 한 경매에서 독립 건물은 넘어오지 않으므로, 그 요구는 거절당하고 오히려 건물 소유자와 분쟁만 커집니다.
다툼의 재료는 경매 서류입니다. 매각물건명세서의 기재, 감정평가서의 건물 평가액, 현황조사서의 건물 사진과 점유자 진술, 경매 신청 채권자가 제출한 서류가 날짜와 함께 확보돼야 합니다. 저당권 설정 당시 건물이 있었는지 보여 주는 건축물대장과 항공사진도 함께 챙깁니다.
이 기록은 두 방향으로 쓰입니다. 건물 소유자와의 관계에서는 법정지상권 성립 여부를 가려 철거 청구가 가능한지 판단하는 근거가 되고, 채무자와 배당받은 채권자에게는 건물 몫 대금의 감액이나 반환을 청구하는 근거가 됩니다. 배당이 끝난 뒤에는 채권자별 배당액도 함께 확인해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 경매 목적물의 범위를 둘러싼 소유권·담보책임 분쟁을 수행해 왔으며, 경매 서류로 건물 몫 금액과 법정지상권 요건을 먼저 확인한 뒤 건물 소유자와 채무자·채권자에 대한 청구를 나눠 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 매각결정 집행정지 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·건축물대장을 준비해 주시면, 건물 소유권 귀속·법정지상권 성립 여부·대금감액과 반환 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결
- 민법 제578조 제1항
- 민법 제358조
- 민법 제365조
- 민법 제578조 제2항
- 민법 제366조
- 민법 제100조
- 민법 제578조 제3항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성